Вопросы о полномочиях и ответственности в сфере ЖКХ волнуют многих, ведь каждый из нас не раз сталкивался с проблемами в этой области. Разговор о правах потребителей лучше всего вести со специалистом, и мы попросили рассказать об этом генерального директора саморегулируемой организации некоммерческого партнерства по защите прав и законных интересов жилищно- коммунальных организаций «ЖКХ-Групп» Ольгу Сергеевну Беленькую.
- Ольга Сергеевна, не секрет, что большинство наших сложностей возникает от незнания законов, а в сфере ЖКХ еще и от отсутствия представлений, куда обратиться с проблемой, с кого спросить. Куда необходимо обращаться собственникам по вопросам управления многоквартирным домом?
- Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами. Первый - это управление управляющей организацией, и большинство домов выбирают именно этот способ.
Второй способ - управление товариществом собственников жилья.
И третий способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не более тридцати квартир.
Таким образом, в зависимости от способа управления, потребителю необходимо первоначально обращаться либо в управляющую организацию, либо в ТСЖ, либо в организацию, с которой заключен договор оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества. Если же обращение не будет рассмотрено в установленный срок, то собственники могут обратиться в контрольно-надзорные органы. В частности, в Хабаровском крае органом, осуществляющим государственный жилищный надзор и лицензионный контроль, является Комитет регионального государственного контроля и лицензирования правительства Хабаровского края.
- Разъясните, пожалуйста, немного подробней функции каждой из организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом.
- Управляющая организация (УО) - это профессиональный участник рынка управления домами. Она может осуществлять свою деятельность только при наличии лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, которую выдает Комитет.
При этом в отношении конкретного дома она может осуществлять свою деятельность только при наличии соответствующего решения общего собрания собственников о ее избрании и заключении с ней договора управления. Приступить к исполнению такого договора она может только с даты внесения изменений в реестр лицензий Хабаровского края. Ознакомиться с ним можно на сайте Комитета.
ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом.
При непосредственном способе собственники сами управляют своим домом, сами решают, какие работы по содержанию общего имущества они будут выполнять самостоятельно, например, уборка подъездов, а какие работы поручить выполнять подрядной организации (например, аварийно-диспетчерское обслуживание), либо они могут принять решение заключить с одной организацией договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества.
Коммунальные услуги на индивидуальное потребление и на общедомовые нужды при непосредственном способе оказывает ресурсоснабжающая организация, при других способах - управляющая организация и ТСЖ. Однако в части индивидуального потребления коммунальных услуг собственники также могут перейти на прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями, приняв соответствующее решение на общем собрании.
Во всех случаях, независимо от способа управления, указанные организации, в соответствии с требованиями законодательства, обязаны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг.
Таким образом, требования жилищного законодательства к содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг одинаковы для всех, а вот административная ответственность за их нарушение разная.
- А какова мера ответственности каждой из организаций?
- Так как управляющие организации действуют на основании лицензии, то в их отношении осуществляется лицензионный контроль и ответственность более жесткая, чем для ТСЖ. Штраф за нарушение требований к деятельности по управлению домами на юридическое лицо составляет от 250 тысяч до 300 тысяч рублей. Более того, если это лицо два или более раз в течение 12 месяцев будет привлечено к административной ответственности за неисполнение предписаний Комитета, то оно рискует потерять дом - его исключат из лицензии, а при предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях и вовсе могут аннулировать лицензию.
В отношении ТСЖ и организаций, заключивших договоры собственниками при непосредственном управлении, осуществляется жилищный надзор. Штраф за нарушение правил содержания и ремонта многоквартирных домов на юридическое лицо составляет от 40 000 до 50 000 рублей, то есть он в 6 раз ниже, чем для управляющих организаций.
Так как ТСЖ - это объединение самих собственников в форме юридического лица, то и прекратить его деятельность могут только сами собственники. В отличие от управляющей организации, механизмов воздействия на председателя ТСЖ, который недобросовестно исполняет свои обязанности, у надзорных органов гораздо меньше. Поменять правление ТСЖ, председателя ТСЖ, как и принять решение о ликвидации ТСЖ, могут только сами собственники. Они же могут принять решение о смене способа управления домом.
- Ольга Сергеевна, в какие сроки должны рассматриваться обращения собственников, потребителей?
- Всё зависит от характера обращения.
По общему правилу, в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ, срок рассмотрения обращения граждан составляет 30 дней с момента его получения. Однако в жилищном законодательстве есть исключения. Например, при возникновении аварийной ситуации собственник обязан позвонить в аварийно-диспетчерскую службу, которая назначит срок проведения проверки и устранения причин, как правило, это незамедлительное реагирование.
Однако аварийная служба устраняет причину аварии, например, перекрывает воду при порыве системы. А затем уже лицо, ответственное за управление многоквартирным домом, обязано провести необходимые ремонтные работы.
Например, в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса должна быть предоставлена копия акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.
А например, предоставление управляющей организацией отчета по договору управления за прошедший год предусмотрено ежегодно в течение первого квартала текущего года.
- Иногда происходят конфликтные ситуации, когда собственники не могут решить вопрос с ТСЖ или УО. Приведу пример. В многоквартирном доме в Индустриальном районе 10 лет текла крыша. Жители верхних этажей год за годом обращались с требованием произвести ремонт кровли. В итоге этим летом крышу отремонтировали, но пришла в негодность проводка на потолках, откуда регулярно текла вода. Собственники квартир с пятого этажа обращаются в УО с просьбой исправить залитую дождями электропроводку, на что получают отказ - внутренняя электрика это проблема самих жильцов. Что делать в таких случаях?
- Этот вопрос действительно очень сложный. В этом случае необходимо определить степень вины. В случае обращения жильцов в Комитет он проведет проверку и примет меры реагирования, например, выдаст предписание. Однако необходимо понимать, что у собственников есть не только права, но и обязанности.
Одна из них прямо прописана в Жилищном кодексе РФ - утвердить размер платы за содержание в размере, обеспечивающем безопасную эксплуатацию общего имущества, принять решение о текущем ремонте, его финансировании. Но на практике собственники не принимают таких решений.
В результате управляющая организация, ТСЖ выполняют в рамках имеющихся на доме денежных средств работы по содержанию и ремонту, но не имеют возможности выполнять планово-предупредительный текущий ремонт из-за отсутствия решения собственников и денежных средств на эти цели. В дальнейшем, в результате бездействия собственников, проблема накапливается и, в конечном итоге, приводит к конфликтам, авариям.
Но возможна и другая ситуация, когда собственники принимают необходимые решения и добросовестно оплачивают счета, а управляющая организация или ТСЖ бездействуют и не реагируют на их обращения. В этом случае им необходимо обращаться в Комитет, который проведет проверку и выдаст предписание.
Бывает и такой вариант. Общее собрание принимает решение, например, о ремонте внутридомовых электрических сетей. А один из собственников жалуется в Комитет, например, на отсутствие косметического ремонта подъезда, решение о проведении которого собственниками не принималось.
В результате управляющая организация, во избежание штрафов и риска исключения дома из лицензии, вынуждена за счет накопленных средств на ремонт электропроводки выполнить косметический ремонт подъезда.
ТСЖ оказывается в аналогичной ситуации. Таким образом, интересы одного собственника удовлетворяются за счет ущемления прав большинства собственников, выбравших другие виды работ, а планировать работы становится сложно. Поэтому в каждой ситуации необходимо разбираться отдельно.
- Как избежать подобных ситуаций?
- В первую очередь, собственники не должны забывать о главном - только общее собрание собственников является высшим органом управления многоквартирным домом. За судьбу дома ответственны не только те организации, с которыми они заключили договоры, но и сами собственники.
Принятие решений на общем собрании собственников об использовании накопленных средств, о первоочередных и второстепенных задачах помогает учитывать интересы большинства собственников и планировать ремонтные работы. В многоквартирных домах, в которых живут активные и ответственные собственники, благоустраиваются дворовые территории, ремонтируются кровли, фасады, и другое общее имущество.
Ведь зачастую в управлении одной управляющей организации есть дома как довольные, так и не довольные её работой. Значит, все зависит от того, как выстроено взаимодействие между ней и собственниками, насколько эффективно работает совет дома.
- Ольга Сергеевна, давайте остановимся подробнее на совете дома - что это такое, какие у него полномочия.
- В домах, в которых выбрано непосредственное управление или управление управляющей организацией и в нем больше четырех квартир, собственники обязаны создать совет дома из числа собственников помещений в данном доме.
Вопрос о создании или переизбрании совета дома решается на общем собрании собственников простым большинством голосов. Количество членов совета дома законодательно не регламентировано, оно устанавливается общим собранием с учетом количества подъездов, этажей, квартир в доме, как правило, нечетное число.
Также общее собрание должно наделить совет и председателя совета полномочиями, перечень которых перечислен в статье 161.1 ЖК РФ. К ним относятся, например, принятие решений о текущем ремонте общего имущества, контроль за выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, качеством коммунальных услуг. У председателя появляется право подписывать акты приемки выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.
Пока еще не во всех домах созданы советы. Но там, где они есть, совет становится связующим звеном между всеми жильцами и управляющей организацией. Почему это так важно? Вечный конфликт - жители первого этажа жалуются на сырость в подвале, жители на последнем этаже - на кровлю, а те, кто живет на средних этажах, хотят косметический ремонт подъездов. Бюджет любого дома, как и семейный бюджет, ограничен денежными средствами, поэтому необходимо расставить приоритеты по проведению работ.
Если собственники будут засыпать управляющую организацию жалобами, то она при всем желании не сможет удовлетворить потребности всех собственников. Они могут сменить управляющую организацию, но если они выстроят взаимодействие, то проблемы и недовольство останутся на том же уровне.
Поэтому чтобы ситуация в доме не была похожа на известную басню Ивана Крылова «Лебедь, рак и щука», необходимо выстраивать отношения между собственниками и управляющей организацией, ТСЖ, определять приоритетные и второстепенные работы.
- Большое спасибо за беседу, Ольга Сергеевна. Я убеждена, что наши читатели, особенно те, у кого до сих пор не сформирован совет дома и накопилось много проблем, почерпнут для себя много полезного.
Беседу вела
Елена НОВОКРЕЩЕНОВА.