В третьем квартале нынешнего года в Хабаровске продолжился уверенный рост основного показателя рынка недвижимости. Квадратный метр жилья в городе за эти месяцы подорожал на 3,2%, и к октябрю его средняя цена составила 74549 рублей.
Значительный рост средней стоимости квадратного метра за квартал продемонстрировали двух- и однокомнатные квартиры (3,4% и 2,8% соответственно). По районам престижности наибольшие показатели были отмечены в районе престижности средней отдаленности и на окраинах (11,2% и 5,4% соответственно), хотя стоимость квадратного метра жилья росла и в остальных районах престижности. Наибольший рост средней стоимости квадратного метра за квартал среди квартир различных планировок был отмечен у квартир улучшенной планировки (10,3%) и у «хрущевок» (4,5%).
Детальный анализ показал, что рост цен квадратного метра имел место на широком фронте. Так, у квартир новой планировки, как самых многочисленных в структуре предложения, рост основного показателя был отмечен практически во всех сегментах рынка и составил в центре города 2,3%, ближе к центру - 2,7%, в средней отдаленности - 10% и на окраинах города - 0,9%. Исключением стали только однокомнатные квартиры новой планировки в центре города, у которых квадратный метр жилья стал предлагаться к концу квартала дешевле на 3,2%.
Существенно подорожал квадратный метр у «хрущевок» на квартиры всех размеров, особенно на окраинах (16,1%) и в центре города (7,3%). Отметились значительным ростом и квартиры улучшенной планировки всех размеров в центре со средним показателем 19,4% и в средней отдаленности (14,6%).
При этом снижение стоимости квадратного метра по итогам квартала было отмечено лишь в 11 сегментах рынка из 56 анализируемых, включая молосемейки и «сталинки». Эти категории жилья представлены на рынке города очень малым количеством предложений и не могут объективно отражать ситуацию с ценами в их сегментах. Из более многочисленных сегментов, где был зафиксирован спад цен, следует отметить однокомнатные «хрущевки» ближе к центру города (-28%) и квартиры улучшенной планировки на окраинах города (-20,5%). Значительно меньше потеряли в цене квадратного метра трехкомнатные «хрущевки» в средней отдаленности от центра (-3,7%) и однокомнатные квартиры улучшенной планировки ближе к центру города (-2,1%).
Парадоксально, что при росте средней стоимости квадратного метра на хабаровском рынке жилья за квартал средняя цена квартир в городе за этот период стала ниже на 87 тысяч рублей. Это говорит о том, что площади предлагаемых на продажу квартир снижаются. И действительно, в июне средняя площадь квартир, выставленных на продажу, составляла 52,27 квадратных метра, а в сентябре - 50,23 квадратных метра, то есть меньше на 3,9%.
Продолжало дорожать наиболее доступное жилье: однокомнатные в среднем по городу стали дороже на 6%, квартиры улучшенной планировки - на 20%, «хрущевки» - на 8,6%, выросли в цене и малосемейки на 6,9%. Весь этот рост пришелся в основном на район престижности средней отдаленности и на окраины, где квартиры стали предлагать дороже в среднем на 10%.
В этих районах престижности дружно дорожали даже квартиры новой планировки. В средней отдаленности рост составил 6-8% на квартиры всех размеров, а на окраинах - от 4% у однокомнатных до 16% у трехкомнатных. Существенно в средней отдаленности выросли цены на двух- и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (14% и 26,5% соответственно) и одно- и двухкомнатные «хрущевки» (4,9% и 6,7% соответсвенно).
На окраинах города самое доступное жилье, помимо «сталинок» и малосемеек, «хрущевки», которые можно считать компромиссом между ценой и качеством. Соответственно, и спрос на них всегда есть, а как следствие - растут и цены. За квартал двухкомнатные квартиры этой планировки здесь стали дороже на 35%, трехкомнатные - на 29,5%, а однокомнатные - на 5,5%.
Это лишний раз подтверждает снижение покупательской способности населения. Поскольку жилищный вопрос решать все-таки надо, то спрос сохраняется, но уходит в более дешевые сегменты. В результате в них и растут цены, а снижаются они на дорогое жилье. Так, трехкомнатные квартиры в городе стали предлагать на продажу дешевле в среднем на 7,3%; в центре города, самом дорогом регионе, средние цены на квартиры упали за квартал на 6,6%, а жилье новой планировки в среднем по городу подешевело за три месяца на 4,5%.
Самое существенное снижение за квартал наблюдалось в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города (9,7%). Трехкомнатные квартиры этой планировки здесь стали предлагать дешевле на 3,6%, а двухкомнатные - на 0,6%. Ближе к центру квартиры новой планировки также стали дешевле: однокомнатные - на 1,4%, а двухкомнатные - на 1%. Как исключение выглядит ситуация в сегменте однокомнатных «хрущевок» ближе к центру и трехкомнатных в средней отдаленности. Из-за малочисленности предложения цены здесь существенно ушли вниз. Аналогичная ситуация наблюдалась в сегменте однокомнатных квартир улучшенной планировки ближе к центру города и на его окраинах.
Наиболее дешевые квартиры предлагаются на продажу в сегменте однокомнатных «сталинок» на окраинах города. Здесь средняя цена составляет на начало октября 1 миллион 200 тысяч рублей. А рекордно низкая цена за жилье (450 тысяч рублей) запрашивается за однокомнатную квартиру на южной окраине города в деревянном двухэтажном доме.
Традиционно высокие цены, несмотря на снижение в этом сегменте, сохраняются за многокомнатными квартирами в центре города. Рекордсменом осени стала 6-комнатная квартира общей площадью 320 квадратных метров в новом доме по улице Комсомольской с ценой 42 миллиона рублей. Но у нее, как видно, не самый дорогой кв. метр - всего 131 тысяча 250 рублей. А в городе можно найти квартиру и с более дорогим квадратным метром (175 тысяч рублей). Это двухкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м на улице Ленинградской за 14 миллионов рублей.
В перспективе хабаровский рынок недвижимости, если опираться на многолетние наблюдения, до конца года должен несколько подняться. Традиционно в последнем квартале года рынок находится в зеленой зоне и растет со средним темпом в месяц до 1,5%. Исходя из этого, а также учитывая, что строительная отрасль города постепенно выходит из кризиса, восстанавливаются наиболее крупные застройщики, к концу года завершается строительство нескольких жилых объектов и ввод их в эксплуатацию, можно предполагать, что рынок вырастет к новому году на 3-4%. Таким образом, основной показатель рынка недвижимости может подняться к концу декабря до 77,5 тысячи рублей за квадратный метр.
Анализ рынка подготовлен на основе данных сайта www.farpost.ru.
Александр ХВОРОВ.