Одна из важнейших проблем, которая сегодня остро стоит перед жилищно-коммунальным хозяйством всех регионов России, - капитальный ремонт многоквартирных домов. Вопрос непростой еще и потому, что в стране огромные площади жилого фонда имеют большой процент износа, а ремонта не видели ни разу, это здания семидесятого года и старше. Наш регион, к сожалению, не является исключением. Поэтому в Хабаровском крае создана программа капитального ремонта, которая подкреплена постановлениями правительства, работает региональный оператор «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае» (Фонд).
Но постановления постановлениями, а их внедрение в жизнь, проще говоря, производство ремонтных работ в многоквартирном доме, дело непростое, дорогостоящее и хлопотное. О механизме производства капитального ремонта в жилом фонде Хабаровска «Тихоокеанской звезде» рассказал генеральный директор ООО «УК ЖКХ Сервис-Центр» Алексей Миненко.

Финансы поют романсы

- На балансе вашей управляющей компании много зданий старой постройки, так называемых «сталинок» и «хрущевок». Давайте поговорим о финансах. Откуда берутся средства на эту дорогостоящую процедуру и кто ими управляет?
- Начнем с того, что существует два способа формирования собственниками фонда капитального ремонта: фонд регионального оператора и специальный счет. Владельцем специального счета может быть также фонд капитального ремонта, а может управляющая компания.
В чем разница? У нас существует краевая адресная программа, которая определяет, в какой год, в каком доме должен проводиться кап­ремонт. В ней четко установлено, когда должна быть сделана электрика, в каком году сантехника и так далее. Но здесь всё зависит от собственников, а именно - собственники своим решением могут передвинуть срок капитального ремонта.
Вот здесь мы подходим к той самой разнице специального счета и фонда. В первом случае они могут рассчитывать только на те деньги, которые есть. Допустим, собрали за год на один лифт - один лифт и поменяли, больше средств нет. Общий же котел дает несомненный плюс: здесь собственники могут заимствовать денежные средства до 15 лет, то есть ремонт получаем сейчас, а выплачиваем долг постепенно.
- Напоминает кассу взаимопомощи, которая была распространена еще в советский период. Это беспроцентный заем?
- Совершенно верно, это беспроцентный заем. Но опять-таки всё зависит от собственников. Допустим, в программе дом стоит на 2015 год, а собственники не принимают решение о проведении капитального ремонта, тогда за них это решение примет муниципалитет. И наоборот, если, предположим, ремонт фасада стоит на 2024 год, а собственники хотят его выполнить сейчас, тогда люди обращаются в фонд капитального ремонта. Там рассчитывается: сколько дом может заимствовать денег из расчета того, как и сколько они смогут выплачивать, сколько средств уже накоплено и на эту сумму собственникам предлагаются работы.
Вот конкретный пример: дом по улице Лермонтова, 7, это трехэтажная «сталинка». Они зашли в фонд - и в итоге фасад сделан уже в этом году.
- А если собственникам не хватает денег на выплату займа?
- Тогда люди идут на то, чтобы поднять взнос за капитальный ремонт, который имеет размер, минимально установленный губернатором Хабаровского края. Часто увеличение взноса идет на 3-5 рублей, только чтобы получить кап­ремонт сегодня.
Вот конкретный дом по Мура­вьева-Амурского, 50, в котором сделан капитальный ремонт фасада только за счет того, что в прошлом году собственники на общем собрании постановили увеличить взнос за капитальный ремонт на 2 рубля.
В квитанции прямо прописано - минимальный взнос и дополнительный взнос. Дело в том, что этот дом стоит в плане на капитальный ремонт 2039 году. Собственники не стали ждать и вышли из положения таким способом.
А бывают ситуации, когда заимствование может исчисляться годом или двумя. Допустим, на капитальный ремонт крыши требуется один миллион шестьсот рублей, но миллион уже есть в накоплениях. Это помогает ускорить процесс ремонта, потому что после выплаты, которая состоится через полтора-два года, собственники могут рассчитывать на следующий вид работ.
- Это мы говорим о старых домах, а что с новостройками? Им когда-нибудь тоже потребуется капитальный ремонт.
- Новостройкам выгодны спец. счета, потому что там много квартир и собираемые суммы довольно большие. Предположим, дом в 300 квартир может собрать за год 2 миллиона, а это один лифт. Да, конечно, если дом новый, ему, возможно, не требуется капремонт, поэтому собственники таких домов и выбирают специальные счета. Они копят на будущее. Когда им понадобятся работы, на счету уже будут накоплены солидные суммы.

Все решают собственники

- Когда фонд капитального ремонта может взять дом в работу?
- Только после принятия решения самими собственниками. Все начинается со сметной документации. Здесь есть два пути. Первый - собственники голосуют и приходят в фонд. Здесь объявляется конкурс на разработку проектно-сметной документации, после чего начинается конкурс на проведение работ.
Но таким образом мы теряем год. Поэтому есть второй путь. Собственники могут обратиться и в управляющую компанию. УК самостоятельно разрабатывает смету, фонд ее проверяет на соответствие, после чего собственники на общем собрании утверждают эту смету, выбирают лицо, которое от имени всех будет подписывать акты приемки, ведь без подписания акта фонд не оплатит деньги.
Допустим, если у собственников есть объективные замечания, что в смете заложено одно, а подрядчик сделал иначе или не сделал совсем - он денег просто не получит. Мы опять возвращаемся к тому, что всё зависит от собственников. Пока нет их решения, можно писать куда угодно и что угодно - ЖК РФ определяет права и обязанности собственников.
- Я так понимаю, что обязанность - платежи, а право?
- Как я уже подчеркивал, собственники могут передвинуть срок капремонта, они могут утвердить вид работ. Это очень важный момент. Ведь по краевой программе в этом году может быть запланирован ремонт электрики, а ее уже могли поменять в прошлом году за счет текущего ремонта.
- Сколько у вас стоит домов на балансе?
- 269 домов в основном в центре Хабаровска. Большинству из них требуется капитальный ремонт незамедлительно. И нет смысла некоторые виды работ делать кусками, допустим, латать крышу частями. Пока дойдешь до конца крыши, уже первые «заплатки» будут требовать ремонта. Поэтому проще проголосовать и изменить виды работ.
У нас есть примеры домов по улице Лермонтова. Это четырехподъездные пятиэтажки. Один дом зашел в 2015 году и сделал капитальный ремонт крыши, в этом году они сделали капитальный ремонт электрики. Только сегодня у меня были жильцы этого дома. На настоящий момент у них остается заимствование на миллион, и собственники хотят поменять канализацию в подвалах.
Я пытаюсь показать на данном примере, как люди активно пользуются этим механизмом. А тот, кто сидит, тот и будет сидеть. Активные жильцы получают комфорт и удобство в своем доме независимо от его года постройки. Сегодня многие дома по улице Лермонтова пришли с предложениями о капитальном ремонте. Они увидели активность одного дома и поняли, что можно получить, если не сидеть на месте.

Отремонтируем срочно

- Вы активно работаете с домовыми комитетами?
- Мы активно работаем и с домовыми комитетами, и с самим фондом. От момента поступления заявки до самих конкурсов проходит очень много технических процедур. Необходимо сделать дефектную ведомость, составить смету, ее проверить. После этого фонд помещает смету на аукцион. На данном моменте управляющая компания отходит в сторону, и начинается работа самого фонда.
Аукцион можно посмотреть на открытой площадке Росэлторг, куда любой собственник может зайти самостоятельно. Все суммы и сметы совершенно открыты для просмотра.
После того как фонд заканчивает работать, он создает комиссию, в которую входят представители министерства ЖКХ, управляющей компании, собственников, представители администрации города. Они подписывают комиссионный акт. И только после его подписания фонд имеет право оплатить подрядчику денежные средства. Здесь есть еще один несомненный плюс - фонд дает жесткие гарантии на работу подрядчиков не менее 5 лет.
- То есть если у меня сегодня закончили крышу, а она завтра потекла, что я должна сделать?
- Вы можете обратиться в управляющую компанию, мы связываемся с фондом, и они возвращают подрядчика. Если подрядчик отсутствует, например, обанкротился, то ответственность несет уже фонд. Моя задача как директора управляющей компании - только сообщить в фонд капитального ремонта о проблеме. Мы вызываем оттуда специалиста, составляем акт, а уже они делают предписание.
Управляющая компания не является стороной договора и не может воздействовать на подрядчиков. Но наш краевой фонд реагирует в течение дня, это очень оперативно. Ничего не могу сказать плохого о его работе. Только у нас в жилмассиве сделано уже около 90 крыш. А сегодня у фонда по крышам очень жесткие сроки (максимум 90 дней) и материалы более современные.
В настоящее время мы предлагаем собственникам не рубемаст, а мембрану, у которой минимальный срок эксплуатации 20 лет. Нужно понять, что капитальный ремонт это не латание, которое делали слой за слоем в течение десятилетий. Это полная замена материалов - от основания крыши или фасада.
Конечно, часто всё зависит от подрядчиков. Это аукцион - кто выиграет, тот и совершает работы. Фонд не виноват, если после капремонта возникли проблемы, но старается и решает их в кратчайшие сроки.
- А бывает срочный капитальный ремонт?
- Конечно, чем и хороша работа с фондом в этом случае - они реагируют очень быстро. Вот пример. В том году был случай, когда прямо перед началом отопительного сезона на ул. Кооперативной, 3 потребовалось заменить теплотрассу, которую никто никогда не ремонтировал. Сначала там порвало трубу в одном месте. Ее варят, но она рвется рядом - и так неоднократно.
Стало понятно, что теплотрассу необходимо менять полностью, а сумма по замене слишком большая, у дома просто нет таких денег. Собственники обратились в администрацию, и мэр города принял решение. От момента составления акта до начала работ прошло 5 дней. А бывают стихийные бедствия, которые требуют срочных решений. Например, крыша сгорела, ее нужно срочно заменить. В этом случае не до поиска виноватых, требуется быстрый ремонт.

Зачем нам это надо?

- Алексей Викторович, какие основные проблемы вы видите сейчас в сфере капитального ремонта?
- Первая - это пассивность собственников. Ее очень трудно преодолеть. Предлагаем, делаем сметы, ходим на собрания, просим: «Люди, пожалуйста, проголосуйте». А в ответ часто слышим один ответ: «Зачем нам это надо?».
Вторая проблема - нехватка средств. Да, фонд дает рассрочку до 15 лет, но для многих домов этого мало.
Третья сложность - маленький взнос за капитальный ремонт. Вот смотрите, есть «сталинка» по Запарина, 90, которая должна была получить капитальный ремонт в 2039 году, фактически на своё столетие. Это ошибка программы, ничего не поделаешь. Тем не менее, что есть, то есть, и муниципалитет ничем помочь не может до наступления срока, обозначенного в программе. Дом небольшой, взнос маленький, в фонд обратиться сложно. Вот это проблема.
Еще один неприятный момент - тариф на капитальный ремонт не менялся давно, а собственники часто не хотят идти на его увеличение. Но требовать и капитальный, и косметический ремонт не оставляют попыток, забывая, что невозможно сделать даже самую простую «косметику» в 2018 году по ценам 2012-го. Это действительно серьезная проблема, но она, опять же, относится к пассивности собственников.
И объяснить что-то очень сложно. Любая управляющая компания на данный момент находится, что называется, под увеличительным стеклом. Мы обязаны выкладывать абсолютно всю информацию по расходам денежных средств у себя на сайте, предоставлять ее любому собственнику. И это кроме того, что сегодня вся информация по УК выложена в ГИС ЖКХ. Это является официальным ответом любому пользователю, но собственники все равно не хотят посмотреть правде в глаза.

Каждый год по лифту

- Есть дома, которыми вы, как генеральный директор управляющей компании, гордитесь.
- Есть у нас дом по адресу ул. Калинина, 10, у которого существует и отлично используется спецсчет.
Это первый дом в России, который получил звание «Дом образцового содержания». Собственники многоквартирника каждый год меняют по лифту, причем делают это как положено. У меня есть протоколы собраний, в которых четко прописано, в какой год и в каком подъезде мы меняем лифт.
До этого они сделали благоустройство, оформили в собственность земельный участок и огородили его, так как двор становился транзитным во время пробок, что влекло за собой детский травматизм. За счет текущего ремонта они полностью заменили крышу, сантехнику, сделали косметику во всех подъездах, пластик на окна. Ежегодно мэрия объявляет грант на благоустройство, и собственники этого дома постоянно активно участвуют в конкурсах.
Если говорить о грантах, то здесь требуется только активное участие собственников. Очень часто мэрия дает основную сумму, а дому остается добавить 10-15 процентов.
Этот дом не один такой, где собственники за счет своей активности получают преференции от мэрии. В текущем году можно назвать еще один по ул. Гайдара, 12, который получил грант по благоустройству.
- Что бы вы посоветовали собственникам, с чего начать деятельность по благоустройству и капитальному ремонту своего дома?
- Просто зайти на сайт Фонда капитального ремонта. Там есть абсолютно всё для собственников: информация про начисления, образцы протоколов, инфографика, указаны все последовательные действия. Есть памятки по оформлению пакета документов и многое другое. Я советую - не сидеть сложа руки, а иметь активную позицию. В конце концов, обратиться в свою управляющую компанию, а она всегда заинтересована, чтобы у собственников не было проблем.