На рынке вторичного жилья тревожно: россияне начали опасаться сделок с квартирами престарелых собственников. То из одного, то из другого региона страны поступают новости о пожилых людях, которые продают свою недвижимость по настоянию мошенников, а потом требуют квартиру вернуть.

Вот и в Хабаровске продолжается подобный судебный процесс. Пожилая женщина отдала злоумышленникам и средства от продажи своей квартиры, и личные сбережения. Мошенники представились сотрудниками силовых органов и требовали держать язык за зубами. Потерпевшая слово сдержала и молчала до последнего, пока не лишилась всего.

Такие истории повторяются будто по одним и тем же сценариям: люди берут кредиты, продают квартиры, чтобы всё это отдать неизвестно кому. Кто они: «старики – разбойники» на новый лад или действительно пострадавшие от аферистов и вымогателей?

Как защитить эту самую уязвимую категорию населения и как защититься от ситуаций, в которые они вольно или невольно попадают?

«Тихоокеанская звезда» обсуждала эту проблему на «круглом столе». В разговоре участвовали: Наталья Костромина, начальник отдела государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Хабаровскому краю; Татьяна Муратова, президент Нотариальной палаты Хабаровского края; Александр Бугаец, старший уполномоченный отдела по борьбе с противоправным использованием информационно-коммуникационных технологий УМВД по Хабаровскому краю.

ПРЕСТУПНЫЕ СЦЕНАРИИ

Александр Бугаец: – К сожалению, отрицать проблему невозможно: мошенничества, связанные с имуществом вообще и пожилых людей особенно, очень распространены. Мошенники буквально атакуют стариков, обманывают их и под предлогом сохранения имущества заставляют продавать недвижимость и сохранять средства с помощью переводов на якобы безопасные счета. При этом их деньги уходят к злоумышленникам.

Продавцы обращаются в полицию с заявлением, что действовали под влиянием мошенников, и требуют аннулировать сделки. Тогда пострадавшими оказываются добросовестные покупатели, которые, если суд принимает решение о возврате недвижимости прежнему владельцу, лишаются и купленной квартиры, и уплаченных за неё денег.

Вот один из недавних случаев, произошедших в Томске, который мы даже разбирали на совещании. Бабушка жила в квартире одна, родственники её не навещали. Однажды ей позвонили мошенники – и началось. Они обрабатывали её около месяца, в результате женщина продала квартиру по цене, намного ниже рыночной.

Старушка из квартиры выехала – и тут, наконец, встревожились родственники: «Тебя обманули!». Женщина написала заявление в полицию, дело возбудили, и в конце концов суд признал договор купли-продажи недействительным и расторг его. Квартиру вернули прежней владелице, а покупатели остались ни с чем.

– Это единственно возможный сценарий аферы?

– Нет, сценариев на самом деле много. Самый популярный – это якобы звонок от Центробанка. Лжесотрудник Центробанка говорит о необходимости срочно спасать деньги, потому что их либо просто украдут, либо переведут на поддержку ВСУ, и тогда жертва станет ещё и преступником.

Поэтому надо все средства перевести на безопасные счета. Если в разговоре выясняется, что денег у человека немного, постепенно переводят на беседу о квартире.

Затем, когда узнают, что там никто больше не живёт и собственник – только, например, бабушка, её убеждают, что под угрозой находятся не только деньги, но и все её активы. В том числе и недвижимость.

– Жертвой подобных мошеннических схем становятся только пожилые люди?

– К сожалению, попасться на удочку аферистов может кто угодно – не спасают ни более молодой возраст, ни даже учёные звания… Мошенники – очень хорошие психологи, они потихоньку обрабатывают человека, процесс может растянуться не на один месяц.

Когда мы общаемся с потерпевшими, они рассказывают, что переписка со злоумышленниками шла около трёх месяцев, что их переключали с одного «сотрудника» на другого… Все эти действия заставили верить, что звонят реальные сотрудники Центробанка.

К огромному сожалению, потерпевшие не делятся происходящим с родственниками, потому что мошенники сразу предупреждают, что информация – конфиденциальная, ничего нельзя рассказывать ни родным, ни знакомым, ни полиции.

Наталья Костромина: – О том, происходили ли сделки под чьим-то влиянием, мы не знаем. Мы располагаем только итоговыми цифрами. Например, Управление Росреестра по Москве обладает информацией о 130 таких сделках за последние три года.

Речь идёт о том, что эти факты уже установлены судами, и в реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Так мы о них узнаём. В ряде регионов есть единичные случаи. Есть и ситуации, когда субъекты РФ не заявляли о подобных случаях.

О том, что подобное произошло в Хабаровском крае, мы знаем только от правоохранительных органов: судебное заседание ещё не завершено, решения не приняты – соответственно, сведения в реестр ещё не внесены.

В стране ежегодно совершается более двух миллионов сделок, и оспаривается из них примерно от 0,3 до 0,5 процента. Причины этого абсолютно разные – и не только мошенничество.

У МЕНЯ ЗАЗВОНИЛ ТЕЛЕФОН…

– Под видом сотрудников каких организаций и ведомств звонят мошенники?

Александр Бугаец: – Одно время они звонили якобы с Госуслуг. Сейчас этого стало меньше. Возможно, потому, что вступил в силу закон о введении так называемого «периода охлаждения»: стало сложнее взять кредит, воспользоваться персональными данными людей.

Распространены особые «легенды» для пожилых людей. Например, о якобы полагающихся льготах по оплате сотовой связи, о положенном вознаграждении как, например, ветерану труда либо надбавке к пенсии. И для их получения надо сообщить персональные данные.

Если разговор развивается для мошенника продуктивно, жертву приводят к решению перевести средства на пресловутые «безопасные счета» либо передать их с помощью курьера. Обещаниям всевозможных бонусов люди, к сожалению, часто верят.

Татьяна Муратова: – К сожалению, «период охлаждения» тоже не панацея. Если человека «ведут» неделями и даже месяцами, семь дней он переждёт, а его в это время продолжат обрабатывать.

Очень сейчас популярная тема – самозапрет на кредиты. В отношении недвижимости возможно внести в ЕГРН запрет на совершение сделки без личного участия (т. е. отчуждение по доверенности). Но и это не очень эффективно: человек в любой момент может его отменить!

Наталья Костромина: – Вообще дело во многом – именно в излишне высоком уровне доверия. Что касается Росреестра, то в период оформления сделки от нас звонок действительно может быть. Это логично: вдруг у вас не хватает каких-то документов, выявлены неточности в договоре. Тогда регистратор указывает на несоответствия, и люди потом пойдут в ведомство или в МФЦ и предоставят дополнительные документы.

Но Росреестр никогда никакие персональные данные по телефону не спрашивает! У нас очень полная база, нам это узнавать не требуется. И уж, конечно, никакие коды мы тем более не запрашиваем и отправлять их никуда и никому не требуем! Это – главный признак, который поможет отличить звонок реального представителя Росреестра от фальшивого.

Если вдруг вам – при том, что вы не обращались в Росреестр – вдруг звонят якобы оттуда и говорят, например, что от вашего имени происходит сделка, надо сразу насторожиться и прекращать разговор.

 Росреестр никогда не звонит и такую информацию не сообщает!

Для этого есть другие инструменты. Если в ЕГРН содержатся сведения об электронном адресе гражданина, то при поступлении заявления на переход права по адресу электронной почты придёт уведомление: «По такому-то объекту такого-то числа поступило заявление о том-то и том-то».

Отмечу, что мошенничеств в процедуре регистрации – что кто-то от вашего имени продал недвижимость – за всё продолжительное время, что я работаю в Росреестре, не было.

– «Вашу квартиру прямо сейчас продают через «Госуслуги»! От одной этой фразы оторопь берёт: вдруг и впрямь мошенники продают вашу недвижимость дистанционно с помощью электронной подписи?
 Это вообще возможно?

Наталья Костромина: – Цель мошенников – вызвать у вас панику и заставить действовать по их команде. Не поддавайтесь! Вашу квартиру в данный момент никто не продаёт. С помощью поддельной электронной подписи кибермошенники не продали ни одного объекта, потому что это невозможно.

Вы должны знать, что сделки в электронном виде уже защищены от охотников за вашей недвижимостью.

Чтобы провести сделку с недвижимостью в электронной форме, собственник должен дать на это письменное согласие. То есть вы должны предварительно прийти в МФЦ и лично подать заявление о возможности регистрировать переход права собственности в электронном виде. И лишь после внесения этого согласия в ЕГРН Росреестр будет рассматривать поступающие электронные заявления от данного гражданина.

Если такой записи в ЕГРН не будет, документы, поступившие в Росреестр в электронном виде, регистраторы просто не будут рассматривать.

Татьяна Муратова: – Мошенники явно пользуются последними достижениями психологии и психиатрии, находят слабые места, уязвимости у людей. И это не обязательно пожилые, хотя они подвержены такому воздействию в большей степени.

Пожилые люди более доверчивы в силу воспитания в другой среде, в которой они выросли. Когда звонят под видом следственных органов или других структур, молодые люди всё-таки меньше этому верят, а человек в возрасте гораздо восприимчивее.

ПОМОЖЕТ ЛИ НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК?

– А если все сделки будут нотариально удостоверяться, то станет ли меньше мошенничества на рынке вторичного жилья?

Татьяна Муратова: – Я в этом не уверена. Потому что нотариальное удостоверение всё равно не даст стопроцентной гарантии, что человек не находится под воздействием мошенников.

Обработка граждан ведётся очень мощно. И на сделку, в том числе и к нотариусу, люди идут очень сильно «заряженными»: никому ничего не рассказывать, вести себя естественно и тому подобное.

Но нотариус всё-таки не психолог и не психиатр. Конечно, какая-то часть сомнительных сделок отсечётся, когда при плотной, обстоятельной беседе нотариус заподозрит что-то неладное.

– Что останавливает нотариуса?

Татьяна Муратова: – Очень подозрительно, когда слишком торопятся заключить сделку. Буквально не дают опомниться: быстрее, быстрее! Второй настораживающий момент – явно заниженная цена.

Третий: продавец не может внятно объяснить, зачем и почему он продаёт квартиру, куда потом поедет и тому подобное.

Но это всё-таки слишком очевидные факты. Мошенники сейчас их тоже учитывают, они готовят продавца. Говорят: «Вас будут спрашивать о том-то и о том-то», дают настоящую инструкцию, как отвечать на вопросы.

Даже при моём солидном опыте, когда я буду расспрашивать человека очень пристрастно, – не факт, что замечу чьё-то влияние на продавца.

Однако нотариус нотариусу рознь, клиент клиенту рознь, поведение разное. Хорошо, если заподозрил и отправил ни с чем. А если нет? Рядом ведь нет ни психолога, ни психиатра.

Нотариальная форма подтверждения сделок – это хорошо, но всё-таки не спасение от мошенников. Важен именно человек, важно, находится ли он под воздействием. А выявить это сложно.

Я не разделяю оптимизма тех, кто считает панацеей от мошеннических схем в сделках с недвижимостью проведение их через нотариусов. Меня в этой ситуации тревожит судьба не только продавца, но и добросовестного покупателя, который рискует лишиться и денег, и приобретённого жилья.

Отмечу, что у нотариусов существует страхование профессиональной деятельности. Оно построено на том принципе, что нотариус отвечает за свои действия, если установлена его вина. Безвиновной ответственности у нотариуса нет. Он отвечает за определённый набор юридических фактов, которые он установил.

Он не может отвечать за продавца, который не лишён дееспособности по суду, ведёт себя адекватно, нормально отвечает на вопросы. Не будучи психиатром, нотариус не выявит, что человек находится под воздействием злоумышленников. Это значит, что даже если нотариус удостоверил сделку, но потом что-то пошло не так, ему это вменить в вину нельзя.

Справка от психиатра, которую предоставляют пожилые продавцы, не поможет: она говорит только о том, что человек не состоит на учёте. Могло бы помочь полноценное психиатрическое обследование.

 Для тех, кто хочет подстраховаться, это, возможно, было бы полезно.

Наталья Костромина: – Некоторые сделки с недвижимостью, но не все, по закону необходимо удостоверять в нотариальном порядке. Однако никто не запрещает сторонам по собственной инициативе обратиться к нотариусу.

КАК  «РАСКОЛДОВАТЬ» СТАРУШКУ

Александр Бугаец: – У нас есть такой профессиональный термин: «расколдовывание бабушек». Вот представьте: пожилую женщину обманули мошенники, они научили её придерживаться определённой легенды, для чего ей нужны деньги от продажи, куда их направят.

Когда она ещё не успела перевести средства, мы в эту схему входим и пытаемся убедить её в том, что она может стать жертвой преступников. Это действительно похоже на «расколдовывание».

Мы-то для неё неизвестные люди, она ни нашим кабинетам, ни погонам на плечах не доверяет, а со злоумышленниками она общается уже очень долго. И мошенники перед походом в банк её предупреждают: если остановит полиция, твёрдо держитесь своей легенды. Тут наши главные помощники – родственники. Если они есть, мы приглашаем их на личную встречу – родственник для пожилого человека всё-таки более значим.

Благодаря поступившей из банка оперативной информации (когда потенциальные потерпевшие приходят снимать крупные суммы) мы можем успеть предотвратить преступление. Хуже, когда родственников, которые смогут отговорить от рокового шага, нет – банк не может воспрепятствовать снятию денег или оформлению кредита. Но мы всё равно стараемся убедить этого не делать.

Был в моей практике случай, когда мы вместе с сотрудниками банка беседовали с пожилой женщиной около четырёх часов, а до этого упорно ездили по её родственникам, которые не поддерживали с ней отношений. Она держалась практически до последнего.

Банки уже знают те шаблонные легенды, которых придерживаются люди, попавшие под влияние мошенников, и если сталкиваются с этим, вызывают нас или родственников, обладающих мощной «расколдовывающей» силой.

БЕЗ ВИНЫ ВИНОВАТЫЕ ПОКУПАТЕЛИ

– Только ленивый не обсуждает сегодня «эффект Долиной», которой вернули проданную квартиру, оставив покупателя без квартиры, без денег и с огромным долгом по ипотеке… Судя по информации последнего времени, иски о признании сделок с недвижимостью пожилые люди подают всё чаще…

Татьяна Муратова: – Однако появилось такое ощущение, что не все из них являются жертвами мошенников. Ведь подобные схемы заработали уже при продаже другого имущества.

Александр Багинец: – Да, у нас уже были ситуации, когда люди заявляли, что продали автомашину под влиянием мошенников, передали им деньги и на основании этого настаивали о возвращении транспортного средства.

– … и пострадавшей стороной оказывается добросовестный покупатель, который в случае удовлетворения иска лишается всего…

Татьяна Муратова: – При признании сделки недействительной по общему правилу предполагается двусторонняя реституция, то есть, в случае признания договора недействительным, возвращение сторонами договора всего полученного по сделке, иначе говоря – возврат сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до её заключения.

Но сегодня наметилась тенденция: суды признают сделку недействительной, квартиру возвращают, но денег у продавца уже нет, и возвращать ему нечего. Что взять с человека, когда у него единственное жильё (оно в банкротную массу не входит и забирать его нельзя) и небольшая пенсия? В случае банкротства он вообще избавится от долга.

– На что необходимо обращать внимание потенциальному покупателю, чтобы не стать заложником такой ситуации?

Татьяна Муратова: – Прежде всего – низкая цена. Подозрительно, когда торопятся со сделкой. Возможно, следует быть настороже, если настаивают на расчёте наличными. Стоит поплотнее пообщаться с продавцом, особенно если это одинокий пожилой человек. Впрочем, речь не только о бабушках. «Синдром бабушки» – это всё-таки больше фигуральное выражение.

Наталья Костромина: – Если продаётся единственное жильё – это тоже может обернуться бедой. Даже если человек обязуется сняться с регистрационного учёта, это не гарантия, что он потом этого просто не сделает и останется в квартире.

Александр Багинец: – Нужно постараться выяснить у продавца, на что ему требуются деньги от продажи жилья. И проверить достоверность этого с помощью его родственников: обсудили ли с ними продажу. Если это невозможно лично – постараться найти способ дистанционного общения, по аудио- или видеосвязи.

Небесполезно пообщаться даже с соседями – всё-таки такие судьбоносные решения, как продажа жилья, обычно люди с кем-то обсуждают.

При личном общении обратить внимание на состояние человека: не тревожен ли он, не спешит ли…

Наталья Костромина: – В первую очередь, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы.

К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости. Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить.

Кроме того, попросите продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Именно её, а не свидетельство, выданное несколько лет назад: оно могло устареть.

Если пожилой человек «не дружит» с интернетом, не умеет получать документы в электронном виде, он может обратиться за ними в МФЦ и предоставить покупателю. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.

Татьяна Муратова: – Одна из предлагаемых сейчас юридическим сообществом мер защиты покупателя – это чтобы при подаче им иска в суд о признании сделки недействительной полученные продавцом деньги были размещены на депозите суда. В случае удовлетворения иска должна последовать двусторонняя реституция: средства возвращаются покупателю, а покупателю – квартира.

А если денег уже нет, потому что бабушка под влиянием мошенников их перевела злоумышленникам? А было ли это влияние?

Добровольная полноценная психиатрическая экспертиза перед сделкой, возможно, тоже не даст 100-процентной гарантии, но суд, скорее всего, примет во внимание то, что такие шаги предпринимались.

Наталья Костромина: – На ситуацию обратили внимание в Верховном суде РФ, в Государственной думе, так что появилась надежда на то, что на законодательном уровне будет найдено такое решение, при котором будет защищён не только продавец, но и покупатель не оказывался пострадавшим.

КТО ПРЕДУПРЕЖДЁН – ТОТ ВООРУЖЁН

– К сожалению, складывается впечатление, что во всех этих ситуациях выигрывают … мошенники.

Александр Багинец: – К сожалению, немало их находится за пределами Российской Федерации, но есть лица, которые им помогают в нашей стране.

Есть такое понятие: дропы. Это лица, которые получают похищенные деньги и потом по цепочке переправляют их мошенникам за пределы Российской Федерации. Дропами могут становиться кто угодно: и школьники, и даже пожилые люди. При этом бабушка может даже не знать истинных целей тех, кто призывает их якобы так помочь другим людям спасти их деньги. Но это редкость, в основном, конечно, на дропперство людей толкает жажда лёгкой наживы.

У нас сегодня наработана хорошая практика: дропов мы в основном ловим, они получают уголовное наказание. Нередко деньги ещё находятся у них – и тогда похищенное возвращается обманутым людям.

Главное – необходимо прекращать все телефонные разговоры с теми, кто представляется сотрудниками силовых структур, банков, ведомств. Перезванивать туда самим по официальным телефонам, а не тем, которые вам рекомендуют позвонившие незнакомцы.

О любых тревожных звонках сообщать родственникам и знакомым, обсуждать ситуацию с ними.

Наталья Костромина: – Есть две вещи, которые надо сделать обязательно.

Первое – подать в Росреестр специальное заявление о запрете сделок без личного участия. С этого момента никто, даже по доверенности, не сможет продать вашу недвижимость. Только вы сами, лично.

 Если попытается обратиться кто-то другой, Росреестр остановит сделку.

Подать заявление можно на «Госуслугах» или через офис МФЦ, то есть любым удобным способом, после чего в течение пяти дней отметка о запрете совершения любых регистрационных действий будет внесена в ЕГРН. Запрет будет действовать до тех пор, пока вы сами не решите его отменить – это также делается по заявлению.

И второе: чтобы отслеживать все изменения с объектом недвижимости, внесите в базу свою электронную почту, и уведомления о любых электронных документах, поступающих по вашим объектам, будут приходить на почту в режиме реального времени.

– А если у пожилого человека нет «Госуслуг» и электронной почты, как быть?

Наталья Костромина: – Тогда можно указать почту родственника. В законе не указано, чья почта должна быть в ЕГРН. Он будет получать сообщения и сможет вовремя предотвратить мошеннические действия, если пожилого человека атакуют мошенники.

Александр Багинец: – С 1 сентября 2025 года клиентам всех российских банков доступен сервис «второй руки» – это банковская услуга, которая позволяет доверить контроль над банковскими операциями родственнику или близкому другу.

Суть сервиса: клиент назначает доверенное лицо, которое не получает доступа к деньгам на счёте, но может блокировать подозрительные переводы. При попытке совершить определённую операцию (перевод, платёж, снятие наличных) банк отправляет уведомление не только самому клиенту, но и его доверенному лицу. Только после подтверждения операции «второй рукой» она будет выполнена.

«Эффект Долиной» – эффект, вызванный распространением схемы, при которой продавец квартиры вскоре после её продажи пытается оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял денежные средства с продажи.

Название схемы связано с историей певицы Ларисы Долиной, которая летом 2024 года продала квартиру, а затем объявила, что совершила продажу под влиянием мошенников, отдав им деньги. В итоге через суд Долина получила квартиру обратно, но не вернула деньги покупательнице.

Схема приобрела особую популярность в 2025 году и вызвала в России снижение уровня доверия к продавцам вторичной недвижимости (особенно – к лицам пожилого возраста).

Хабаровскую пенсионерку Эрику Терехову в течение трёх месяцев убеждали по телефону: она обязана продать квартиру в центре Хабаровска, чтобы помочь силовикам в поимке опасных преступников.

Квартиру мошенники от лица Тереховой выставили на продажу, на просмотр пришёл реальный покупатель. Быстро оформили сделку, Эрика Терехова не сомневалась – она помогает силовикам. После того, как деньги поступили на счёт женщины, телефонные кураторы дали реквизиты, куда нужно было перечислить всю сумму в 5 миллионов 400 тысяч рублей.

Эрика Терехова пытается вернуть квартиру через суд. Процесс продолжается.

Марина Семченко