Дело о вводе в эксплуатацию

Постановление президиума вас рф от 07.06.2011 Г. № 16197/10 По делу №а51-486/2010 «получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с нарушением требований ст. 55 Градостроительного кодекса рф, последующая отмена этого разрешения и эксплуатация объекта без него образуют состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 5 Ст. 9.5 Коап рф».

Суть спора: ООО «Эстейт-Сервис» и Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока заключили договор аренды земельного участка. Согласно этому договору ООО «Эстейт-Сервис» получило в пользование земельный участок из земель населенных пунктов для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административно-торгового комплекса.

26 декабря 2007 г. ООО «Эстейт-Сервис» было выдано разрешение на строительство, а 21 июля 2008 г. - на ввод объекта в эксплуатацию. Часть нежилых помещений, расположенных в административно-торговом комплексе, ООО «Эстейт-Сервис» продало гражданам Лобко А.Х. и Лобко С.Х. по договору купли-продажи от 10.10.2008 г. Позже глава города Владивостока постановлением от 29.10.2008 г. № 531 отменил ранее выданное разрешение на ввод упомянутого объекта в эксплуатацию.

Отмена данного разрешения была оспорена в судебном порядке, однако не была признана незаконной. Причиной этого стало то, что к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не было приложено заключение государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Это обстоятельство согласно п.1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Прокуратура Советского района города Владивостока 19 ноября 2009 г. провела проверку соблюдения действующего законодательства при эксплуатации административно-торгового комплекса. В ходе проверки было установлено, что этот объект капитального строительства эксплуатируется без разрешения на ввод в эксплуатацию. По данному факту было возбуждено дело об административном правонарушении. 15 декабря 2009 г. Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края вынес постановление № 145/2009 о привлечении общества к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. ООО «Эстейт-Сервис» оспорило это постановление, подав в арбитражный суд заявление о признании его незаконным и отмене.

При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерно ли требование ООО «Эстейт-Сервис»? Правовые последствия отмены в административном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию статья 48 федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривает право органа местного самоуправления (или его должностного лица) в порядке самоконтроля отменить или приостановить действие принятого им муниципального правового акта. Данная норма применима и к такому ненормативному правовому акту, как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это объясняется тем, что муниципальный правовой акт может носить как общеобязательный, так и индивидуальный характер. Такой вывод можно сделать из ст. 2 указанного закона (см. Определения ВАС РФ от 22.10.2009 г. № ВАС-12984/09, от 04.08.2009 г. № ВАС-9401/09, от 27.04.2009 г. № ВАС-4515/09, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2010 г. по делу № А43-14704/2009 г., ФАС Московского округа от 10.09.2009 г. № КА-А41/8678-09).

В судебной практике сложились следующие требования к решению об отмене муниципального правового акта:

- в таком решении должно быть указано, какому закону или иной норме права противоречит отмененный акт (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2009 г. по делу № А31-993/2008-21, ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2007 г. по делу № А05-11491/2006-33, ФАС Центрального округа от 29.10.2009 г. по делу № А14-2093/2009/53/23);

- основанием такого решения может быть решение суда, но только в том случае, если выводы суда непосредственно касаются отмененного акта (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2009 г. по делу № А31-993/2008-21).
Отметим, что были случаи, когда орган местного само­управления отменял разрешение на строительство, выданное им во исполнение решения арбитражного суда, в связи с тем, что указанное решение было отменено судами апелляционной и кассационной инстанций (см., например, Определение ВАС РФ от 27.04.2010 г. № ВАС-4427/10).

Право отмены муниципального правового акта в административном порядке по времени не ограничено, то есть такой акт может быть отменен в любое время. Это существенное отличие отмены муниципального правового акта в административном порядке от оспаривания ненормативных правовых актов в гражданском и арбитражном процессе, для которого установлены сроки оспаривания.

Целесообразно также обратить внимание на следующую правовую позицию президиума ВАС РФ. Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию является основанием для возникновения права собственности застройщика на объект недвижимого имущества. В связи с этим отмена данного разрешения в административном порядке недопустима, поскольку она может стать основанием для прекращения возникшего права (постановления от 25.02.2010 г. № 15951/09, от 15.06.2010 г. № 365/10). Эта правовая позиция президиума ВАС РФ была воспринята судебной практикой (Определение ВАС РФ от 17.11.2010 г. № ВАС-12369/10, постановления ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2011 г. № Ф03-715/2011, ФАС Уральского округа от 08.06.2011 г. № Ф09-3025/11-С6, ФАС Поволжского округа от 14.04.2010 г. по делу № А57-23708/2008).

Однако в рассматриваемом деле правомерность отмены органом местного самоуправления в административном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию напрямую не освещалась. Это объясняется тем, что предметом рассмотрения в данном деле был вопрос привлечения ООО «Эстейт-Сервис» к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию), а не вопрос о правомерности отмены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке.

Следует отметить, что в судебной практике не получил своего разрешения вопрос о том, влечет ли отмена в административном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию привлечение застройщика к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ КоАП РФ.

Решения судов разных инстанций:

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, что поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что на момент проведения проверки ООО «Эстейт-Сервис» не являлось собственником всего здания административно-торгового комплекса и не могло эксплуатировать его как единый объект капитального строительства. Кроме того, данное общество утратило статус застройщика, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено. Что касается его последующей отмены, то она свидетельствует об отсутствии вины во вмененном правонарушении.

ВАС РФ в Определении от 18.03.2011 г. № ВАС-16197/10 пришел к выводу о необходимости пересмотреть судебные акты нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Судебная коллегия ВАС РФ исходила из того, что ООО «Эстейт-Сервис» нарушило требования ст. 55 ГрК РФ, не представив полный комплект документов, необходимый для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Невыполнение положений указанной статьи и эксплуатация объекта без такого разрешения образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ. И указал, что толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.