23.01.26 08:08
Минувший 2025 год был непростым для рынка недвижимости. И в первую очередь из-за максимальной за всю историю ключевой ставки Центробанка в 21%, которая поддерживалась на этом уровне всю первую половину года. И лишь в июне начала постепенно снижаться до уровня 16%. Это привело к удорожанию ипотечных кредитов, тянуло вверх стоимость строительных материалов и логистики, дорожали кредиты для застройщиков. В 2025 году средняя ставка по проектному финансированию выросла с 9,4 до 10,8%, а покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах сократилось. Банки усилили дисциплину, ужесточив требования к условиям контрактов.
Всё это отражалось на стоимости квадратного метра как основного показателя рынка недвижимости. За весь минувший год он подорожал на 4,6% (6 337,6 рубля). При этом среднемесячный темп роста составил 0,4% (528,1 рубля).
Следует заметить, что с 2020 года это самый низкий годовой рост средней цены квадратного метра. Объясняется он, прежде всего, снижением спроса из-за дорогих ипотечных кредитов, а также уменьшением реальных доходов населения на фоне высокой инфляции. Это вынуждает продавцов снижать цены предложения, особенно на самые дорогие квартиры, особенно в центре города.
За год средняя цена квадратных метров жилья в центре города стала ниже на 5,9%. Подешевели «квадраты» у малосемеек (–7,4%) и «сталинок» (–2%) как наименее востребованного жилья, которое к тому же не подпадает под программы льготных ипотечных кредитов.
Тем не менее, если рассматривать рынок жилья поквартально, то отмечался рост средней стоимости «квадратов», притом с нарастающим темпом. Если за первый квартал средний рост составил 1%, то во втором – 1,1%, в третьем – 1,2%, и в конце года средний рост за квартал составил уже 1,4%.
ОДНОКОМНАТНЫЙ РОСТ
В целом ситуация на рынке жилья Хабаровска была в основном типичной: весной рынок постепенно снижался, летом стагнировал, а осенью начался рост, достигнув максимума к концу года.
Более детальный анализ ситуации на вторичном рынке показывает, что самый высокий спрос на жильё сохранялся в минувшем году в районе престижности ближе к центру города, что подняло здесь средние цены на «квадраты» на 9%. Не менее популярным было жильё на окраинах, которое остаётся привлекательным для тех, кто покупает его для проживания, а не использует как инвестиции. Здесь «квадраты» подорожали в среднем на 5,7%. Квартиры в жилмассивах и микрорайонах в средней отдалённости от центра города тоже пользовались спросом, и здесь средние цены на «квадраты» за год выросли на 4,3%.
При нынешних высоких ценах на жильё особым спросом продолжают пользоваться однокомнатные квартиры, что подтверждается ростом цен на «квадраты» у таких квартир за год на 4,2%. У трёхкомнатных квартир вторичного рынка цены на основной показатель за год выросли на 3,2%, а у двухкомнатных – на 2,6%.
Если рассматривать ситуацию на вторичном рынке жилья по популярности квартир различных планировок, то самыми популярными у покупателей были квартиры улучшенной планировки («брежневки»), что привело к росту цен на «квадраты» у такого жилья за год на 9,9%. Почти с таким же темпом подорожали «квадраты» за год и у «хрущёвок» (9,5%). А вот в квартирах новой планировки цены выросли лишь на 5,4%, что объясняется и без того самыми высокими ценами у этой категории квартир.
Первичный рынок жилья Хабаровска, где предлагаются застройщиками ещё не сданные в эксплуатацию дома, а порой и незавершённые строительством, тоже заметно вырос. Только за последний квартал года квадратные метры здесь подорожали на 8,7%, поднявшись в среднем до уровня 202 793,2 рубля.
ЗА ЦЕНТР НАДО ПЛАТИТЬ
Если рассматривать вторичный рынок жилья Хабаровска в 2025 году по стоимости квартир, то получается своеобразная ситуация. Средние цены (декабрь к декабрю) снизились на 4,5%, а медианные выросли на 3,5%. Но такое сравнение не вполне корректно, ибо в декабре 2024 года наблюдался традиционный максимальный рост, а в конце минувшего года на рынке города мы имели снижение средней цены на 7,6%, из-за отсутствия предложений экстремально дорогих квартир. Поэтому, на наш взгляд, логичнее сравнивать сумму средних месячных цен за год. В этом случае получается более объективное сравнение, и оно показывает рост средней цены на квартиры за год на 4,4%. Более объективно выглядит такое сравнение и по медианным ценам, которое демонстрирует рост на 2%.
Детальный анализ показывает, что в подавляющем большинстве сегментов рынка за год цены на квартиры выросли. Самый значительный рост цен был отмечен в районе престижности ближе к центру города (8,4%); квартиры в центре подорожали в среднем за год на 2,3%, а в средней отдалённости – на 0,2%. Квартиры на окраинах города, вполне ожидаемо, стали предлагаться за год дешевле в среднем на 0,9%.
Из квартир разных планировок наиболее активно дорожали квартиры новой планировки. За год они стали предлагаться на продажу дороже в среднем на 8,2%. Есть и ещё одна особенность выставленных на продажу квартир новой планировки на вторичном рынке: средние площади у них за год стали меньше.
Если сравнивать квартиры новой планировки, предлагаемые на продажу в декабре 2024 и 2025 годов, то площади у них уменьшились в среднем на 9,6%. Дело в том, что на вторичном рынке предлагаются квартиры новой планировки в домах, построенных в 70–80-е годы прошлого века, и они значительно уступают по площади квартирам в более современных домах.
Заметно за год в городе выросла цена на «малосемейки» (4,5%). Это связано с тем, что раньше это были в основном приватизированные комнаты в бывших общежитиях с удобствами в конце коридора и общей кухней на этаже, а сегодня всё больше предлагается малосемеек в новых домах в виде однокомнатных «гостинок» со всеми удобствами и кухней в этой же комнате общей площадью 20–25 квадратных метров и редко до 30.
Самые доступные по цене «хрущёвки» пользуются всё меньшим спросом у потенциальных покупателей из-за малых площадей, неудачных планировок, низкого качества строительства и возраста, соответственно, и цены на них росли очень незначительно (0,4%), к тому же у них значительно за год подорожали квадратные метры. А на «брежневки» цены остались фактически на прежнем уровне.
Кроме того, на низкий спрос такого жилья и, соответственно, цены, скорее всего, со второй половины года повлиял эффект Долиной. Ведь потенциальные продавцы таких квартир – люди пожилые, получившие их в своё время от производства.
В ПРЕДЕЛАХ ИНФЛЯЦИИ
Сегодня на каждого жителя Хабаровска в среднем приходится уже примерно по 22,5 квадратных метра общей площади жилья, и, тем не менее, стремление к лучшему у них сохраняется. Поэтому опережающим темпом растёт спрос на трёхкомнатные квартиры. За год средние цены на трёхкомнатные квартиры в городе на вторичном рынке выросли на 6,2%. Несколько медленнее подорожали за 12 месяцев двухкомнатные квартиры (3,8%) и совсем незначительно – однокомнатные (2,6%), включая и малосемейки.
Значительно более высокими темпами дорожали квартиры на первичном рынке жилья города. Только за последний квартал года они в среднем выросли в цене на 24,6%, превысив значения в 10,5 миллиона рублей. Больше они стали и по площадям. В среднем этот показатель увеличился на 14,6%.
Невзирая на все сложности, рынок жилья Хабаровска продолжает расти в абсолютных цифрах. При этом, если сравнивать с инфляцией, которую правительство по итогам года обещает удержать в пределах 6%, то роста рынка жилья Хабаровска фактически нет. Более активно растут в цене коммунальные услуги, продукты, транспорт, горючее и многое другое. Так что у нас есть повод радоваться и надеяться на дальнейшее улучшение жилищных условий, хотя бы для молодого поколения.
Александр ХВОРОВ.
Количество показов: 158
Всё это отражалось на стоимости квадратного метра как основного показателя рынка недвижимости. За весь минувший год он подорожал на 4,6% (6 337,6 рубля). При этом среднемесячный темп роста составил 0,4% (528,1 рубля).
Следует заметить, что с 2020 года это самый низкий годовой рост средней цены квадратного метра. Объясняется он, прежде всего, снижением спроса из-за дорогих ипотечных кредитов, а также уменьшением реальных доходов населения на фоне высокой инфляции. Это вынуждает продавцов снижать цены предложения, особенно на самые дорогие квартиры, особенно в центре города.
За год средняя цена квадратных метров жилья в центре города стала ниже на 5,9%. Подешевели «квадраты» у малосемеек (–7,4%) и «сталинок» (–2%) как наименее востребованного жилья, которое к тому же не подпадает под программы льготных ипотечных кредитов.
Тем не менее, если рассматривать рынок жилья поквартально, то отмечался рост средней стоимости «квадратов», притом с нарастающим темпом. Если за первый квартал средний рост составил 1%, то во втором – 1,1%, в третьем – 1,2%, и в конце года средний рост за квартал составил уже 1,4%.
ОДНОКОМНАТНЫЙ РОСТ
В целом ситуация на рынке жилья Хабаровска была в основном типичной: весной рынок постепенно снижался, летом стагнировал, а осенью начался рост, достигнув максимума к концу года.
Более детальный анализ ситуации на вторичном рынке показывает, что самый высокий спрос на жильё сохранялся в минувшем году в районе престижности ближе к центру города, что подняло здесь средние цены на «квадраты» на 9%. Не менее популярным было жильё на окраинах, которое остаётся привлекательным для тех, кто покупает его для проживания, а не использует как инвестиции. Здесь «квадраты» подорожали в среднем на 5,7%. Квартиры в жилмассивах и микрорайонах в средней отдалённости от центра города тоже пользовались спросом, и здесь средние цены на «квадраты» за год выросли на 4,3%.
При нынешних высоких ценах на жильё особым спросом продолжают пользоваться однокомнатные квартиры, что подтверждается ростом цен на «квадраты» у таких квартир за год на 4,2%. У трёхкомнатных квартир вторичного рынка цены на основной показатель за год выросли на 3,2%, а у двухкомнатных – на 2,6%.
Если рассматривать ситуацию на вторичном рынке жилья по популярности квартир различных планировок, то самыми популярными у покупателей были квартиры улучшенной планировки («брежневки»), что привело к росту цен на «квадраты» у такого жилья за год на 9,9%. Почти с таким же темпом подорожали «квадраты» за год и у «хрущёвок» (9,5%). А вот в квартирах новой планировки цены выросли лишь на 5,4%, что объясняется и без того самыми высокими ценами у этой категории квартир.
Первичный рынок жилья Хабаровска, где предлагаются застройщиками ещё не сданные в эксплуатацию дома, а порой и незавершённые строительством, тоже заметно вырос. Только за последний квартал года квадратные метры здесь подорожали на 8,7%, поднявшись в среднем до уровня 202 793,2 рубля.
ЗА ЦЕНТР НАДО ПЛАТИТЬ
Если рассматривать вторичный рынок жилья Хабаровска в 2025 году по стоимости квартир, то получается своеобразная ситуация. Средние цены (декабрь к декабрю) снизились на 4,5%, а медианные выросли на 3,5%. Но такое сравнение не вполне корректно, ибо в декабре 2024 года наблюдался традиционный максимальный рост, а в конце минувшего года на рынке города мы имели снижение средней цены на 7,6%, из-за отсутствия предложений экстремально дорогих квартир. Поэтому, на наш взгляд, логичнее сравнивать сумму средних месячных цен за год. В этом случае получается более объективное сравнение, и оно показывает рост средней цены на квартиры за год на 4,4%. Более объективно выглядит такое сравнение и по медианным ценам, которое демонстрирует рост на 2%.
Детальный анализ показывает, что в подавляющем большинстве сегментов рынка за год цены на квартиры выросли. Самый значительный рост цен был отмечен в районе престижности ближе к центру города (8,4%); квартиры в центре подорожали в среднем за год на 2,3%, а в средней отдалённости – на 0,2%. Квартиры на окраинах города, вполне ожидаемо, стали предлагаться за год дешевле в среднем на 0,9%.
Из квартир разных планировок наиболее активно дорожали квартиры новой планировки. За год они стали предлагаться на продажу дороже в среднем на 8,2%. Есть и ещё одна особенность выставленных на продажу квартир новой планировки на вторичном рынке: средние площади у них за год стали меньше.
Если сравнивать квартиры новой планировки, предлагаемые на продажу в декабре 2024 и 2025 годов, то площади у них уменьшились в среднем на 9,6%. Дело в том, что на вторичном рынке предлагаются квартиры новой планировки в домах, построенных в 70–80-е годы прошлого века, и они значительно уступают по площади квартирам в более современных домах.
Заметно за год в городе выросла цена на «малосемейки» (4,5%). Это связано с тем, что раньше это были в основном приватизированные комнаты в бывших общежитиях с удобствами в конце коридора и общей кухней на этаже, а сегодня всё больше предлагается малосемеек в новых домах в виде однокомнатных «гостинок» со всеми удобствами и кухней в этой же комнате общей площадью 20–25 квадратных метров и редко до 30.
Самые доступные по цене «хрущёвки» пользуются всё меньшим спросом у потенциальных покупателей из-за малых площадей, неудачных планировок, низкого качества строительства и возраста, соответственно, и цены на них росли очень незначительно (0,4%), к тому же у них значительно за год подорожали квадратные метры. А на «брежневки» цены остались фактически на прежнем уровне.
Кроме того, на низкий спрос такого жилья и, соответственно, цены, скорее всего, со второй половины года повлиял эффект Долиной. Ведь потенциальные продавцы таких квартир – люди пожилые, получившие их в своё время от производства.
В ПРЕДЕЛАХ ИНФЛЯЦИИ
Сегодня на каждого жителя Хабаровска в среднем приходится уже примерно по 22,5 квадратных метра общей площади жилья, и, тем не менее, стремление к лучшему у них сохраняется. Поэтому опережающим темпом растёт спрос на трёхкомнатные квартиры. За год средние цены на трёхкомнатные квартиры в городе на вторичном рынке выросли на 6,2%. Несколько медленнее подорожали за 12 месяцев двухкомнатные квартиры (3,8%) и совсем незначительно – однокомнатные (2,6%), включая и малосемейки.
Значительно более высокими темпами дорожали квартиры на первичном рынке жилья города. Только за последний квартал года они в среднем выросли в цене на 24,6%, превысив значения в 10,5 миллиона рублей. Больше они стали и по площадям. В среднем этот показатель увеличился на 14,6%.
Невзирая на все сложности, рынок жилья Хабаровска продолжает расти в абсолютных цифрах. При этом, если сравнивать с инфляцией, которую правительство по итогам года обещает удержать в пределах 6%, то роста рынка жилья Хабаровска фактически нет. Более активно растут в цене коммунальные услуги, продукты, транспорт, горючее и многое другое. Так что у нас есть повод радоваться и надеяться на дальнейшее улучшение жилищных условий, хотя бы для молодого поколения.
Александр ХВОРОВ.
Количество показов: 158