Скоро уже полгода, как принят Земельный кодекс, но стоит тишина. Народ в очередь за землей не строится. Правильно делает или зря? Земельный кодекс еще не дошел до сознания масс? А пора бы уже овладевать его азами, чтобы потом не кусать локти. Ибо каждый из нас на земле живет, каждое предприятие на земле стоит. И этот новый закон вопрос поставил ребром: быть или не быть собственником земли?
Первый подступ к этой теме так же категорично развел точки зрения моих собеседников. Заместитель начальника отдела комитета по земельным ресурсам края Павел МАЛЬГИН твердо стоит за то, чтобы народ становился собственником земли. А начальник земельного управления министерства имущественных отношений края Николай ФРОЛОВ не менее убежденно назвал земельную собственность рудиментом рабовладельчества. И в этом противоречии, кажется, есть резон.
Для справки. В Англии вся земля находится в собственности у королевы, и ее берут в долгосрочную аренду. В Китае вся земля является государственной собственностью, и ее дают в аренду на срок до 49 лет. В США есть закон, поощряющий передачу земли из частной собственности в федеральную. В России отныне по Земельному кодексу земли будут поделены на федеральные, земли субъектов федерации и земли муниципальные. Часть этих земель может остаться в соответствующей данному уровню собственности и сдаваться в аренду. И часть этих земель может перейти в частную собственность либо граждан, либо юридических лиц - со всеми вытекающими для частной собственности последствиями.
«Тема больно какая-то склизкая»
«Тема больно какая-то склизкая»
- Наверное, самый простой вопрос: что делать владельцу частного дома с приусадебным участком, если он еще не оформлен в его частную собственность? Что делать с садовым участком, с участком земли под гаражом?
- Владелец дома имеет право получить этот участок земли в частную собственность бесплатно, но в пределах нормы для каждого муниципального образования. Причем только один раз. А землю сверх нормы - выкупить или оформить в аренду. Садовый участок также бесплатно оформляется в собственность лишь однажды. Участки земли под временными гаражами в собственность переходить не будут, они оформляются договорами аренды.
- А если человек присмотрел участок земли в городе и решил его купить, чтобы построить дом? Это уже разрешается?
- На этот вопрос есть только один однозначный ответ. Можно купить приглянувшийся участок земли, только если на нем стоит частный дом. Скорее наоборот - покупается частный дом с усадьбой, и, пожалуйста, стройте новый дом. Это самый простой и надежный вариант.
В соответствии же с Земельным кодексом есть такая процедура. Муниципалитет выставляет на торги участки под строительство жилья. Если выиграл конкурс, то получаешь право заключить с мэрией договор на аренду участка земли под строительство дома (аналогично - автостоянки, бензоколонки, магазина и т.д.). Но есть дилемма: чему отдаст предпочтение мэрия - частному особняку, коттеджу или частному многоэтажному дому? Вопрос в совпадении интересов.
- Предположим, что интересы мэрии и застройщика совпадут в пользу коттеджа.
- Застройщик строит дом, оформляет его в частную собственность и думает: оформлять земельный участок в аренду или выкупать?
- А если к тому времени цена земли основательно подрастет?
- Естественно, подрастет.
- Рассмотрим другую версию: застройщик построил многоэтажный частный дом на долевом участке. Что делать с землей?
- До таких вопросов мы еще не дошли. Многоэтажное жилье (муниципальное, ведомственное, частное) стоит на земле, за которую не платится ни арендная плата, ни земельный налог. Хотя хозяева частных домов с приусадебными участками за землю платили всегда. Но в ближайшем будущем за землю платить будут все.
- А купить пустующий участок под дом сегодня нельзя?
- Четкого ответа дать пока нельзя. До разграничения земли по уровням собственности такая процедура четко не определена. После разграничения этой проблемы не будет.
«Тут черт потрогал бровь мизинцем»
«Тут черт потрогал бровь мизинцем»
- Что же у нас получается: Земельный кодекс действует или не действует?
- Формально действует, а реально он будет вводиться в действие несколько лет. По этому поводу сразу же был принят специальный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В нем много, скажем так, нелогичного. Например, то или иное положение кодекса может вступить в силу только после соответствующего постановления губернатора. А его не может быть без соответствующего постановления правительства, которых потребуется в пределах 20-40 штук. А правительство не торопится принимать. Скажем, что считать пограничной зоной - 20-, 30- или 40-километровую полосу, в которой кодексом запрещена продажа земли иностранцам? Хабаровский губернатор, может быть, принял бы постановление, чтобы весь Бикинский район считался пограничной зоной, дабы на одной административной территории действовало единое правило. А сахалинский губернатор, может быть, пожелал бы землю под газопроводом продавать иностранцам, невзирая на пограничную зону - кусок трубы с куском земли никто не купит. И такие проблемные вариации в стране - вдоль всей огромной границы.
- Ну а сегодня что-то уже можно делать?
- Сегодня стоит задача начинать разграничивать земли поселений по уровням собственности: федеральные, муниципальные и земли субъектов федерации. Закон о разграничении вступил в действие с 21 января 2002 года. Без разграничения не может быть речи ни о собственности на землю поселений, ни о купле-продаже. Кроме крестьянских паев, приусадебных, садовых участков и земель предприятий, которые образовались в процессе приватизации.
- И в чем здесь проблема?
- В объемах работ, сроках, в недосказанности. В крае нам надо разграничить примерно 313 тысяч земельных участков. На каждый участок подготовить пакет документов, свести их в перечни, согласовать с муниципальной и федеральной властью, сделать проекты постановлений правительства, отправить в столицу. После утверждения в правительстве мы должны внести эти участки в государственный земельный кадастр, затем в юстиции зарегистрировать права на недвижимость. И только тогда федеральная, краевая или муниципальная власть получает право собственности на земельные участки и право распоряжаться ими. Представляете объем работы оформления документов с учетом количества сотен тысяч участков, умноженных на 89 российских регионов?
- А сроки не установлены?
- Нет. Но, допустим, свою часть работы мы сделаем быстро. А чьи интересы правительство станет обеспечивать быстрее - федеральные или краевые? Предположения отнюдь не оптимистичные.
- Но почему на каждый муниципальный или краевой клочок земли должно быть именно постановление правительства? Мы сами не можем «разграничиться»?
- Потому что вся земля в стране, за названным выше исключением, - государственная. А государство не передавало таких полномочий местным властям.
- Кто сейчас вправе распоряжаться землей до ее разграничения?
- Органы местного самоуправления. В пределах их компетенции. Если законодательством не установлено иное.
- У краевой власти, выходит, нет прав?
- Вот в этом-то и недосказанность. Мы бы хотели, чтобы на этот переходный период краевой власти постепенно передавались полномочия по распоряжению теми землями, которые потом перейдут в ее собственность.
- Зачем?
- Чтобы в это «смутное время» не растащили будущие краевые земли.
- Зачем краевой власти краевые земли?
- Сейчас плата за землю идет в три кошелька: в федеральный бюджет, краевой и муниципальный. После разграничения плата пойдет только в один «свой» бюджет.
- Тогда пусть вся земля отойдет муниципалам - у них мало источников доходов.
- Это не так однозначно. Конечно, наш интерес, чтобы и в краевой собственности было достаточно земли как источника доходов.
Для справки. В Хабаровском крае около 80 млн. га земли. Из них около 90% леса и другие федеральные земли; около 4-5% - муниципальные земли, около 1-2% - краевые земли. Из 313 тысяч участков, подлежащих разграничению, 3-4 тысячи участков краевой земли, 5-6 тысяч участков федеральной земли, остальные - муниципальные.
«Чем сердцу нашему утешиться?»
- Но вы же понимаете, что на разграничение земель нужны немалые деньги. Смогут муниципалы оплатить свой огромный объем работы? Есть сомнения. Разграничение зависнет, незарегистрированная земля будет считаться государственной, плата за землю по-прежнему будет идти в три бюджета. Они потеряют половину земельных доходов.
- Как же заранее определить, где и чья будет земля?
- Это просто. Если предприятие было или есть федеральное, то и его земельный участок будет отнесен к федеральной собственности, аналогично - к краевой и муниципальной. Например, участок земли завода им. Горького - к федеральной собственности, «Амур-пива» - к краевой, будущей хабаровской «Балтики» - к муниципальной, будущего краевого онкологического центра - к краевой собственности и т.д. Будут и спорные ситуации.
- То есть это процесс весьма отдаленный. Но, быть может, кому-то захотелось бы приблизить его - как?
- В свое время президентскими указами разрешалось приватизированным предприятиям выкупить свои земельные участки. У нас в крае это сделали десятка три предприятий. Всем остальным было оформлено право бессрочного пользования землей. Но в декабре 2001 года вышел первый закон, регламентирующий приватизацию земельных участков. По нему продажа недвижимости без земли не допускается.
- А как же быть, если земля не оформлена в собственность?
- Эта ситуация предусмотрена Земельным кодексом. Приватизировавшиеся ранее предприятия должны до 1 января 2004 года или оформить эту землю в аренду, или выкупить. В бессрочном пользовании ее оставлять нельзя.
- И что выгоднее - выкуп или аренда?
- Сейчас выкуп дороже, чем арендная плата. Зато земельный налог будет намного меньше арендной платы. Причем скоро завершится оценка кадастровой стоимости земель, и тогда цена будет гораздо выше - на несколько порядков. Сейчас цена земли минимальная, для Хабаровска - 5 ставок земельного налога за квадратный метр.
- Почему же вы не шумите: покупайте землю, пока дешевая!
- Так ее ж разграничить надо.
- А если подать заявку, чтобы попасть в первые перечни?
- Пожалуйста - за ваши деньги. Но я полагаю, что многие предприятия еще не знают, зачем им выкупать землю. Ну, выбросил деньги, стал собственником участка, а дальше что? Недвижимость должна работать, давать доход. Есть разные схемы. Выкупив участок, предприятие может на эту сумму увеличить свой уставный капитал или провести дополнительную эмиссию акций. Может часть участка сдать в аренду и т.д. То есть надо уметь управлять земельной собственностью, чтобы иметь от нее доходы. Иначе ты - раб земли.
Раиса ЦЕЛОБАНОВА.
Количество показов: 505