Все выше и выше, и выше…

Как и ожидалось, в октябре рынок недвижимости в Хабаровске вырос на 2,12%, что в денежном выражении составило почти 1240 рублей за квадратный метр. К концу месяца стоимость основного показателя рынка жилья поднялась до 60.660,5 рубля.

Особенностью не только октября, но и всего года стало то, что темп роста рынка в два раза превзошел темп инфляции, определяемый Росгосстатом. В 2010 году эти показатели были примерно равны, а в 2009 году рынок недвижимости в Хабаровске упал более чем на 12% при инфляции 8,8%. Такой нарастающий темп роста на рынке недвижимости относительно инфляции лишний раз подтверждает его выход из кризиса и дает сигнал инвесторам: в недвижимость деньги вкладывать можно.

Рынок жилья в Хабаровске на это отреагировал ростом стоимости среднего квадратного метра. В октябре он дорожал повсеместно, во всех сегментах. Но опережающими темпами росли цены на средний «квадрат» по городу: у однокомнатных квартир в среднем на 2,7%, у квартир в районе престижности ближе к центру и в центре города - на 3,7% и 2,9% соответственно, у «хрущевок» и квартир новой планировки - на 2,7% и 2,5%. В центре города средний квадратный метр дорожал со средним темпом свыше 3% у всех типов квартир, кроме «малосемеек». Ближе к центру погоду сделали квартиры новой планировки, у которых средний квадратный метр подорожал в среднем на 4,3%, а у одно- и двухкомнатных квартир этого типа темп роста составил 5,7% и 5,5% соответственно.

Следует заметить, что квартиры новой планировки в октябре стали самыми востребованными на рынке, и как следствие - рост стоимости среднего квадратного метра у них был опережающим. Такая ситуация складывается чаще к концу года, когда среди клиентов риэлторских фирм начинает расти число инвесторов - людей, желающих сохранить свои значительные свободные денежные средства от инфляции и девальвации рубля. А экономисты сегодня не отрицают возможность роста цен и падение рубля после выборов в Государственную думу в декабре и выборов президента РФ в марте следующего года.
Заметное снижение стоимости среднего квадратного метра по городу в октябре наблюдалось только у «сталинок» на окраинах (-1,9%) и в районе престижности средней отдаленности (-2,3%), то есть у тех квартир, которые являются самыми невостребованными из-за своих низких потребительских качеств. Это квартиры в двухэтажных деревянных домах без удобств, как правило, очень ветхие или другие, хотя и каменные, но тоже старые, с деревянными перекрытиями, прогнившими трубопроводами и полчищами крыс и насекомых. Предложений таких квартир на рынке всего не более 10% на окраинах и около 6% в районе средней отдаленности, поэтому они не сильно влияют на общую картину роста цен в городе. А по стоимости среднего квадратного метра, как правило, стоят на последнем месте среди квартир различных планировок во всех районах престижности. Более того, у некоторых таких квартир стоимость квадратного метра не дотягивает даже до 10 тысяч рублей, а у подавляющего большинства колеблется от 15 до 30 тысяч рублей.

Соответственно и цены на такое жилье минимальные. Некоторые одно- и двухкомнатные «сталинки» в двухэтажных деревянных домах предлагают на продажу по 400–500 тысяч рублей. Конечно, есть и такие, например, в центре города, которые предлагают по 2–2,5 миллиона рублей, но это скорее исключение, чем правило. В октябре цены на двух- и трехкомнатные «сталинки» на окраинах продолжали падать. За месяц цены предложения на них снизились на 2,5%, а на трехкомнатные «сталинки» в районе средней отдаленности даже на 13%.

В остальных сегментах рынка цены предложения на квартиры в октябре росли. Лидерами роста стали одно- и двухкомнатные квартиры в районах престижности ближе к центру (свыше 5%) и средней отдаленности (3%). Трехкомнатные квартиры росли в цене опережающими темпами в центре (6,7%) и ближе к центру (свыше 3%). При этом наибольшими темпами росли цены в центре на трехкомнатные квартиры новой планировки (свыше 6%), а ближе к центру рост цен предложения на квартиры новой планировки был еще более стремительным (от 4,5% у трехкомнатных до 8,5% у двухкомнатных).

Наравне с самыми престижными и дорогими квартирами росли в цене и те, что могут и вынуждены себе приобретать менее состоятельные люди. Соответственно и цены на такое жилье тоже растут хорошими темпами. Так трехкомнатные «хрущевки» на окраинах города и в районе престижности средней удаленности за месяц выросли в цене в среднем на 3,6%, двухкомнатные в этих же районах более чем на 2%. В центре города из-за высокого уровня цен картина несколько иная. Здесь наибольшим спросом пользуются «хрущевки» одно- и двухкомнатные, соответственно и темп роста цен на них выше, чем на трехкомнатные (2,8% и 4% соответственно).

В наблюдаемых жилмассивах района престижности ближе к центру наиболее заметно выросли цены предложения на квартиры в микрорайоне Большая-Вяземская (8,8%) и в Прибрежном микрорайоне (5,8%). При этом в первом случае в основном за счет одно- и двухкомнатных квартир, а во втором за счет лишь двухкомнатных.

В жилмассивах района престижности средней отдаленности наибольший рост цен предложения на квартиры наблюдался в районе ДОСов и в Северном микрорайоне (по 4%). В обоих случаях лидировали одно- и двухкомнатные квартиры. А вот в районе овощесовхоза и улицы Краснодарской, а также в районе остановки «Топографический техникум» цены несколько отступили. В первом случае за счет однокомнатных квартир, а во втором - трехкомнатных.

На окраинах за месяц больше всего выросли цены в поселке им. Горького (4,7%) и в Авиагородке (4,4%), заметно подорожало жилье в районе станции Хабаровск-2 (3,5%), в Южном микрорайоне (3,3%) и на Красной Речке (2,2%). Лишь на Базе КАФ цены на жилье несколько замедлили свой бег и даже немного откатились от уровня сентября.

В оставшиеся месяцы года можно рассчитывать на продолжение роста рынка со средним темпом около 2% и выходом стоимости среднего квадратного метра к концу года на уровень, превышающий 63 тысячи рублей.

Но нельзя исключить и развитие негативного сценария в случае провала европейской экономики на фоне финансовых трудностей ряда стран, углубления рецессии в США, а также в случае значительного снижения темпов роста китайской экономики, что может привести к новой волне финансового кризиса и замедлению темпов роста российских рынков. Такое развитие событий, конечно, маловероятно, но исключить его полностью нельзя. В этом случае рынок недвижимости Хабаровска может затормозить свой бег до среднемесячного темпа в 0,5-1% и к концу года едва перевалит по стоимости среднего квадратного метра за 61 тысячу рублей.