Весной тают не только снега, но и цены

Как и ожидалось, весна на хабаровском рынке жилья началась символическим подъёмом средней стоимости квадратного метра – 0,47% (629 рублей) и в ближайший месяц грозит переходом в красную зону.

Повлияли на подъём цен инфляция, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы (мигрантов на стройках стало меньше, а наши трудящиеся не соглашаются работать за минимальные цены). Сказался на росте цен приход в регион застройщиков из западных регионов страны, которые предпочитают строить жильё более высокого класса. Своё влияние на стоимость строительства оказывает и дорогой банковский кредит, что вкупе с новой системой проектного финансирования через эскроу-счета не способствует снижению цен.

Анализ ситуации показал, что рост средней цены квадратного метра обеспечили в основном трёхкомнатные квартир во всех районах престижности, кроме центра города. А поскольку цены у них и так не низкие, то и росли они незначительно. Так, у трёхкомнатных квартир новой планировки стоимость квадратного метра ближе к центру выросла лишь на 0,2%, а подальше от центра рост составил 12%. Подорожали «квадраты» и у трёхкомнатных «хрущёвок» на 4,7%, на которые сохраняется спрос по всему городу, кроме центра.

ПРЕСТИЖ СМЕЩАЕТСЯ

В целом же, наибольший рост цен был отмечен в районе престижности средней отдалённости (2,6%) и на окраинах (1,1%).

При этом, несмотря на снижение цен на «квадраты» у квартир новой планировки в центре, самые высокие цены были в марте зафиксированы у таких однокомнатных квартир со средней ценой 199 301,7 рубля. И по городу средние цены на квадратные метры жилплощади уже превысили 100 тысяч рублей во всех сегментах рынка, кроме двух- и трёхкомнатных «сталинок» на окраине.

Как уже было сказано, в центре города у квартир новой планировки цены в марте снижались со средним показателем –8,3%, что совсем не удивительно, так как подобные цены даже в центре не по карману большинству нуждающихся. Здесь даже одно- и трёхкомнатные «брежневки» и «хрущёвки» за месяц потеряли в цене 9,4% и 6,6%, соответственно.

Кроме того, у однокомнатных квартир новой планировки ближе к центру и на окраинах, там, где больше всего предлагается таких квартир из-за активного строительства, цены на «квадраты» тоже стали ниже (–3,4% и –2,9%, соответственно).

Снижается интерес у потенциальных покупателей жилья на одно- и двухкомнатные «брежневки» и «хрущёвки» на окраинах и в средней отдалённости, что привело к падению цен на «квадраты» в этих сегментах в среднем на –3,9%.

Как уже было отмечено, самые дешёвые квадратные метры жилья предлагались в марте в сегменте трёхкомнатных «сталинок» по средней цене 79 042 рубля, но здесь же можно найти предложения и от 46 тысяч рублей за «квадрат».

ПЛЮС 1,8 ПРОЦЕНТА

Проанализировав ситуацию с основным показателем рынка недвижимости, можно перейти к более понятному – стоимости квартир. За март средняя цена на квартиры в городе выросла на 1,8% и составила 6 миллионов 335 тысяч рублей. Опережающий рост стоимости квартир по сравнению с ценой «квадратов» можно объяснить увеличением средней площади квартир, предлагаемых на продажу, на 1,26%.

Поднялась средняя цена предложения на квартиры всех размеров: на одно- и двухкомнатные – на 2,2%, а на трёхкомнатные – на 3,1%. При этом наибольший рост наблюдался в районе престижности ближе к центру (4,1%), на окраинах (1,6%) и в центре (0,6%).

Ближе к центру города в домах-новостройках спрос был на двух- и трёхкомнатные квартиры. В итоге цены у них выросли на 6%, а на одно- и трёхкомнатные «брежневки» цены стали выше в среднем на 6,4%. Здесь же подорожали трёхкомнатные «хрущёвки» на 2,4%.

На окраины города обращают внимание потенциальные покупатели с ограниченными финансовыми возможностями, даже с учётом ипотечного кредита. Но и здесь спросом пользовались квартиры всех размеров в домах-новостройках, как следствие – цены стали выше у однокомнатных на 5,9%, у двухкомнатных – на 5,6% и у трёхкомнатных – 3,4%. Пользовались спросом на окраинах и «брежневки» всех размеров, что подняло цены на них за месяц в среднем на 2,8%.

В центре города мало кто замахнётся на покупку квартиры в новом доме, а вот «хрущёвки» пользовались спросом, в результате цены у них выросли: у однокомнатных – на 8,7%, у двухкомнатных – 6,9%, а у трёхкомнатных – на 11,8%. Подорожали здесь и двухкомнатные «брежневки» на 8,6%.

В результате снижения спроса на дорогое жильё в центре города в новых домах цены на них стали ниже за март у квартир всех размеров в среднем на 5,8%. Упали цены и на одно- и трёхкомнатные «брежневки» в центре в среднем на 10,4%.

В средней отдалённости от центра города тоже было отмечено снижение цен в отдельных сегментах. Так, одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки и «хрущёвки» стали предлагаться на продажу здесь дешевле в среднем на 4,3% и 4,7%, соответственно, а одно- и трёхкомнатные «брежневки» – в среднем на 3,4%.

На окраинах подешевели лишь «хрущёвки» в среднем на 3,5%. Видимо, покупатели исходят из принципа: раз уж покупать квартиру на окраине, то получше и побольше.

В КРАСНУЮ ЗОНУ

Более объективно отражает ситуацию с ценами на квартиры медианная цена. Этот показатель меньше реагирует на отдельные запредельно высокие или бросовые низкие цены на квартиры. Так, в марте предлагалась на рынке жилья одна квартира за 33 миллиона рублей, но она объективно не отражает ситуацию, как и минимальная цена на квартиру за 1,4 миллиона рублей в единственном числе. Поэтому медианная цена более достоверно показывает всю картину. За март она стала выше на 1,7% и составила 5 миллионов 900 тысяч рублей.

Как показывают многолетние наблюдения, в апреле цены на жильё продолжат таить, и рынок замедлится и даже может уйти в красную зону. Тогда основной показатель, средняя цена квадратного метра, станет ниже на 2,5–3% относительно марта и может даже опуститься к майским праздникам ниже 130 тысяч рублей.