Весенний рост квадратного метра

Недвижимость - привлекательный объект для инвестирования

Хабаровск продолжает удивлять устойчивым и высоким ростом стоимости среднего квадратного метра.

За апрель его цена поднялась в городе на 3,04% (2132,5 рубля) и составила к майским праздникам 72171,78 рубля.

Такой высокий темп роста рынка не характерен для апреля. По многолетним наблюдениям средний темп этого месяца составляет отрицательные значения, т.е. рынок весной обычно снижался. Конечно, были годы активного роста, например 2004, когда средний квадратный метр активно дорожал до самого лета, и в апреле темп тогда превысил 4%. Это был год стабильного роста и новых надежд, связанных с выборами президента. Сегодня общая экономическая и политическая ситуация схожа с теми временами, поэтому и рынок реагирует аналогично.

К особенностям нынешнего года можно отнести все возрастающий темп роста рынка относительно прошлого года. Так, если в январе средний квадратный метр подорожал относительно января прошлого года на 18,7%, то в феврале уже на 23%, в марте - на 26%, а в апреле - на 28,6% относительно соответствующего месяца прошлого года. Можно с уверенностью сказать, что в таких условиях годовой рост может превысить 30-35%. А это значит, что недвижимость вновь становится привлекательным объектом для инвестирования.

В апреле с темпом выше среднего городского дорожал квадратный метр у трехкомнатных квартир (3,9%). Средний квадратный метр у одно- и двухкомнатных квартир подорожал значительно меньше - от 2% до 2,4%. По районам престижности наибольший темп роста основного показателя рынка недвижимости был отмечен на окраинах города (5,4%), в остальных районах рост составил 1-2%. Из квартир различных планировок наибольший темп роста среднего квадратного метра был отмечен у квартир улучшенной планировки (3,8%). Высокий темп наблюдался и у малосемеек (3,4%). Средний квадратный метр у квартир других планировок подорожал на 2-3%.

На окраинах города средний квадрат дорожал у квартир всех размеров и типов, кроме трехкомнатных «хрущевок» (-1,6%) и двухкомнатных малосемеек (-4,6%). И это вполне объяснимо, так как на протяжении нескольких месяцев подряд квадратные метры, например у «хрущевок», опережали по темпам роста многие другие сегменты рынка. Да и в апреле квадратный метр у трехкомнатных «хрущевок» на окраинах остается дорогим, опережая цену квадратного метра даже у трехкомнатных квартир новой планировки.

В центре города с опережающим темпом дорожал средний квадратный метр у квартир улучшенной планировки всех размеров (3-6,4%), а также у квартир новой планировки как однокомнатных (5,7%), так и трехкомнатных (3,1%).
Район престижности ближе к центру показал рост стоимости среднего квадратного метра ниже среднего по городу (2,2%), а в отдельных достаточно больших сегментах наблюдался даже спад цен. Так, у однокомнатных квартир новой планировки цены предложения среднего квадратного метра упали на 3%, а у двухкомнатных на 0,3%. Примерно такая же картина наблюдалась и у квартир улучшенной планировки - снижались цены у однокомнатных и двухкомнатных, только с меньшими значениями.

Средний квадратный метр в районе средней отдаленности в апреле подорожал не более чем на 1%. При этом отдельные сегменты этого района престижности отметились значительным ростом. Среди однокомнатных квартир выделились скачком цен «малосемейки» (9,1%), у двухкомнатных квартир - квартиры улучшенной планировки (5,1%), а среди трехкомнатных наиболее значительный рост стоимости среднего квадратного метра наблюдался у квартир новой планировки (4,8%) и «хрущевок» (4,2%).

Если средний квадратный метр в районе средней отдаленности в целом не показал заметного роста, то стоимость квартир здесь лидировала среди других районов престижности (4,5%).

Квартиры новой планировки составляют 65% всех предлагаемых на продажу квартир в средней отдаленности, при этом трехкомнатные среди них - большую часть. Поэтому рост цены предложения у них на 4,5% сыграли здесь значительную роль. Подорожали здесь также одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки. Такое удорожание объясняется тем, что большая часть предложений квартир в этом районе престижности приходится на кварталы новой массовой застройки. А, например, трехкомнатные квартиры в районе улицы Флегонтова и квартала «Строитель» подорожали за апрель на 9,5%, да и в районе улицы Краснодарской на 5,6%.

В районе престижности средней отдаленности заметно выросли также цены на квартиры улучшенной планировки всех размеров (в среднем на 3,5%) и на трехкомнатные «хрущевки» (4,3%). Большинство таких квартир в этом районе престижности предлагается на продажу в районе остановки «Топографический техникум» и в Северном микрорайоне. Анализ показал здесь рекордные скачки цен - 17% и 13% соответственно.

Активно росли цены предложения на квартиры в окраинных жилмассивах и микрорайонах (в среднем на 4,8%). Здесь по-прежнему очень популярны однокомнатные квартиры, и, как следствие, цены на них росли ускоренно (7,6%). Среди них лидировали в росте цен квартиры новой планировки (8,4%). Это в первую очередь относится к жилью в Авиагородке, в Березовке, на Базе КАФ и в поселке им. Горького. Трехкомнатные квартиры новой планировки, подорожавшие в среднем на 5,5%, чаще всего предлагались в Южном микрорайоне, на Базе КАФ и в районе станции Хабаровск-2.

Квартиры улучшенной планировки («брежневки») на окраинах в апреле стали предлагаться на продажу дороже, чем месяц назад, в среднем на 5,2%. Особенно отличились двухкомнатные квартиры этой планировки на Базе КАФ, Красной Речке и в поселке им. Горького (6,3%). База КАФ снова вернула свой титул самой дорогой окраины, пошатнувшийся в некоторых сегментах рынка на протяжении двух предыдущих месяцев. К концу апреля здесь даже за двухкомнатную квартиру в среднем запрашивают уже более 3 миллионов рублей, а средняя цена однокомнатной подходит вплотную к 2,5 миллионам рублей.

Цены на квартиры в центре города в апреле изменялись разнонаправленно. Однокомнатные квартиры, как самые популярные у потенциальных покупателей, выросли в цене в среднем на 9,4%. Трехкомнатные квартиры, и так недешевые здесь, поднялись в цене на 2,4%. Локомотивом, определившим рост цен в этих сегментах, стали квартиры новой планировки. А вот двухкомнатные квартиры стали предлагаться дешевле в среднем на 2,3%, не спасло положение даже то, что цены на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки выросли здесь почти на 7%.

В районе престижности ближе к центру рост средних цен предложения на квартиры не превысил 1%, при этом однокомнатные даже подешевели на 0,8%. Это, прежде всего, «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки («брежневки») в жилмассивах в районе улиц Большая - Вяземская, 38-й школы и в 1-м микрорайоне.

Двухкомнатные в этом районе престижности подорожали лишь на 1% за счет жилья в жилмассиве Антенная - Санитарная и 38-й школы. И только трехкомнатные ближе к центру поднялись в цене на 2,3%, в основном за счет квартир новой планировки (4,2%), которые предлагались на продажу в жилмассивах Антенная - Санитарная, 68-я школа и в Прибрежном микрорайоне.

О перспективах рынка можно сказать определенно - рост продолжится, хотя и с постепенным замедлением. По предварительным расчетам и анализу прошлых лет, более существенное снижение темпа должно было начаться еще в апреле. Но это традиционное весеннее снижение задержалось из-за набранного в первом квартале года высокого темпа и отсутствия каких-либо негативных внешних факторов.

В мае можно ожидать снижения темпа роста рынка до 2-2,5%, при этом стоимость среднего квадрата может вырасти на 1400-1800 рублей, и он выйдет на уровень цены в районе 73500 рублей.