Рынок вырос, но обещает снизиться

В начале года на рынке жилья в Хабаровске наблюдался незначительный рост стоимости основного показателя. Квадратный метр общей площади жилья в городе за январь вырос в среднем на 0,8% (1053,67 рубля) и составил к концу месяца 132 067,35 рубля.

Наиболее значительно выросли цены на квадратный метр в центре города (3,1%). Здесь главную роль сыграли квартиры новой планировки. У однокомнатных квартир в новых домах «квадраты» выросли в цене на 6,5%, а у трёхкомнатных на 12,6%. А поскольку таких квартир выставлено на продажу большинство, они и определили погоду в этом сегменте.

Характерно ещё и то, что выросли цены в центре города и на квадратные метры у «хрущёвок» (9,2%). Многие хотят жить в центре, но далеко не у всех хватает средств на квартиру новой планировки, и приходится снижать свои пожелания, переходя в сегмент более дешёвого жилья, где повышается спрос и соответственно растут цены.

Повлияли на повышение цен и квартиры в новостройках. Например, в доме по улице Кавказской у однокомнатной квартиры общей площадью 48,8 квадратных метров каждый метр жилой площади предлагается на продажу по цене более 450 тысяч рублей, а в трёхкомнатной квартире в доме на Уссурийском бульваре – почти за 300 тысяч рублей.

Высокий рост цен «квадратов» в январе был отмечен также в микрорайонах и жилмассивах района престижности средней отдалённости (Северный, Большой аэродром, топографический техникум), где он составил от 4,3% у двухкомнатных квартир новой планировки до 13% у однокомнатных «хрущёвок». Подорожали здесь «квадраты» у одно- и трёхкомнатных квартир улучшенной планировки (6,6% и 2% соответственно).

ОТ ОКРАИН ДО ЦЕНТРА

Продолжился рост цен основного показателя рынка недвижимости и на окраинах города. Здесь у квартир новой планировки всех размеров этот показатель вырос в среднем на 3,4%, а у «хрущёвок» – на 2,4%. Существенно выросли цены и у однокомнатных квартир улучшенной планировки (17,2%), как у относительно доступного и при этом более качественного жилья.

Не снижался спрос на жильё в микрорайонах и жилмассивах ближе к центру города, где преобладают новостройки последних лет (Рабочий городок, Прибрежный, Вахова–Сысоева). В итоге здесь у одно- и двухкомнатных квартир в новых домах «квадраты» подорожали в среднем на 2,4%, а у таких же по размеру квартир улучшенной планировки – на 9%, у двух- и трёхкомнатных «хрущёвок» рост стоимости квадратных метров вырос здесь в среднем на 2%.

Январский рост цен на основной показатель рынка недвижимости можно считать инерционным после последних месяцев минувшего года. Поэтому уже в первом месяце этого года появляются отдельные признаки снижения рынка в ближайшие один–два месяца. Прежде всего это понижение цен на «квадраты» у квартир улучшенной планировки в нескольких сегментах всех районов престижности. Так в центре города у них обвал цен наблюдался в квартирах всех размеров со средним показателем – 10,4%. Ближе к центру у трёхкомнатных квартир этой планировки цены за «квадрат» упали на 12,7%, у двухкомнатных в средней отдалённости на –12%, а на окраинах города у двух- и трёхкомнатных квартир этой планировки – в среднем на –7,2%.

В некоторых сегментах квартир новой планировки также было отмечено в январе снижение цен на квадратные метры. В центре города у двухкомнатных квартир в новых домах «квадраты» стали предлагать дешевле на –13,3%, ближе к центру у трёхкомнатных квартир на –5,3%, в средней отдалённости у однокомнатных на –2,5%.

По итогам месяца самые низкие цены на квадратные метры предлагались на продажу в сегменте однокомнатных «сталинок» в средней отдалённости от центра города со средним показателем 36 363,6 рубля. А самые доступные «квадраты» с ценой 20–30 тысяч рублей – у однокомнатных «сталинок» ближе к центру города (в бывших военных казармах царских времён) и у некоторых трёхкомнатных квартир улучшенной планировки на окраинах города.

«БРЕЖНЕВКИ» ПОДЕШЕВЕЛИ

Если квадратные метры обозначили предстоящее снижение цен на рынке жилья лишь в отдельных сегментах, то цены на квартиры ушли вниз уже в январе. Так медианная цена в городе за январь стала ниже на 2,6% и составила 5 миллионов 695 тысяч рублей. Средняя цена на квартиры снизилась менее стремительно, лишь на 0,2% до уровня 6 миллионов 241 тысячи рублей.

Наиболее значительно подешевели за январь квартиры улучшенной планировки, так называемые «брежневки», которые стали предлагаться в январе дешевле в среднем по городу на –13,6%. На окраинах города такие квартиры всех размеров подешевели в среднем на –3%, в средней отдалённости двух- и трёхкомнатные квартиры этой планировки стали предлагаться дешевле в среднем на –2,5%, одно- и трёхкомнатные ближе к центру – на 11,9%, а трёхкомнатные в центре города – на 14,2%.

Самые многочисленные предложения (более 53%) приходятся на квартиры новой планировки, поэтому снижение цен на них даже в отдельных сегментах оказывает существенное влияние на общую картину. А в январе на окраинах города такие квартиры всех размеров стали предлагать на продажу дешевле в среднем на –7,4%, в средней отдалённости одно- и трёхкомнатные квартиры этой планировки стали дешевле в среднем на –7,7%, ближе к центру подешевели трёхкомнатные квартиры в новых домах на 5,3%, а в центре города двухкомнатные квартиры новой планировки установили рекорд снижения цены с показателем –21,1%.

Внесли свой скромный вклад в снижение средних цен по городу и «хрущёвки». Однокомнатные на окраинах города они стали предлагаться дешевле на –5,1%, а двухкомнатные в средней отдалённости – на –5,4%.

Но самые доступные по цене квартиры от 800 тысяч до 1 миллиона рублей предлагались на продажу в январе в сегменте однокомнатных квартир улучшенной планировки на окраинах города. Есть в этом диапазоне цен и несколько других предложений в разных районах престижности и в домах разной комфортности.

КАЧЕЛИ: ВВЕРХ-ВНИЗ

Несмотря на средние показатели снижения цен на квартиры за январь, на наиболее востребованное жильё цены сохранили свой высокий уровень, а в отдельных сегментах даже выросли.

Так в центре города подорожали одно- и трёхкомнатные квартиры новой планировки в среднем на 5,4%, одно- и двухкомнатные «брежневки» – на 3%, а «хрущёвки» всех размеров в среднем на 10,7%. Это привело к тому, что средний показатель цен на квартиры в центре города вырос на 9,6%.

В микрорайонах и жилмассивах ближе к центру рост цен на квартиры в среднем составил 2,3%. Здесь наиболее значимую роль сыграли одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки, которые стали предлагать на продажу дороже в среднем на 4,6%. Подорожали здесь и двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в среднем на 6,9%, а также двух- и трёхкомнатные «хрущёвки», подорожавшие в среднем на 3,3%.

В средней отдалённости от центра города выросли цены на двухкомнатные квартиры новой планировки (8,5%), однокомнатные «брежневки» (4,2%), на одно- и трёхкомнатные «хрущёвки» со средним показателем 12,7%.

На окраинах города «хрущёвки» сохраняют свою востребованность из-за относительно доступной цены, и, как следствие, растут на них и цены. В январе здесь средняя цена на двух- и трёхкомнатные квартиры этой планировки стали выше в среднем на 5,9%.

Более активное снижение средних цен на квартиры в январе не произошло из-за выставленных на продажу нескольких квартир с ценой более 20 миллионов рублей и даже одной трёхкомнатной квартиры общей площадью 139 квадратных метров на 10-м этаже 13-этажного дома на улице Ленина по цене 35 миллионов рублей.

Проанализировав ситуацию на рынке в январе и учитывая многолетние наблюдения за ним, можно предположить, что в ближайшие два-три месяца на рынке возможно замедление роста или даже некоторое снижение цен. Но при этом маловероятно, что основной показатель рынка недвижимости – квадратный метр в среднем по городу опустится в цене ниже 130 тысяч рублей.