Рынок восстановим, когда вирус остановим

Строители приступили к благоустройству двора в долгострое на улице Алексеевской в Хабаровске - сдача запланирована на декабрь этого года

Стремление хабаровского рынка недвижимости восстановиться до средних значений роста не может остановить даже коронавирус. Об этом свидетельствует изменение стоимости квадратного метра жилья в Хабаровске за июнь. Этот основной показатель рынка недвижимости за месяц вырос на 3,54% и к началу июля составил в среднем по городу 87067,15 рубля.
Такой активный рост на хабаровском рынке жилья наблюдался крайне редко. За последние десять лет только в 2012 году и в конце 2018 года отмечались сопоставимые темпы роста. Но на то были свои причины, а сегодня причина одна - коронавирус.
Из-за самоизоляции, приостановки работы многих предприятий, ухудшения общей экономической ситуации в стране и регионе в апреле и мае хабаровский рынок жилья обрушился в сумме на 2,5%, до значений конца прошлого года.

Цена «квадрата» - как показатель оптимизма

Сегодня, когда постепенно снижаются ограничительные меры, когда люди начинают привыкать к ситуации и пытаются вернуться к прежнему образу жизни, возвращается в привычное русло и рынок недвижимости.
Ведь такой скачек цен относительно предыдущего месяца - это всего лишь компенсация спада в апреле-мае, что подтверждается средним показателем за квартал, который составил всего +0,35%. А это даже ниже показателя предыдущего квартала (+0,74%).
Главными драйверами роста рынка в июне стали квадратные метры у однокомнатных квартир, в среднем по городу подорожавшие на 5,7%, квартиры в районе престижности средней удаленности от центра города разных планировок, где основной показатель рынка вырос в цене в среднем на 9,9%.
Из квартир различных планировок наибольший рост стоимости «квадрата» со средним показателем по городу 7,6% был отмечен у «хрущевок».
Такое изменение цен в различных сегментах рынка наглядно подтверждает стремление людей приобрести наиболее доступное жилье - либо однокомнатное, либо не самой престижной планировки («хрущевки»), у которых «квадрат» вырос в цене во всех районах престижности, либо хотя и жилье новой планировки, но в районе средней удаленности, что можно назвать золотой серединой. Повышенный спрос в этих сегментах и определяет рост цен в них.
У квартир новой планировки в июне квадратные метры наиболее значительно поднялись в цене в районе средней отдаленности от центра города: у однокомнатных рост составил 13,4%, у двухкомнатных - 14%, а у трехкомнатных - 9,5%. Заметно подорожал «квадрат» у одно- и двухкомнатных квартир этой планировки на окраинах города (4,6% и 1,3% соответственно) и у однокомнатных ближе к центру (4,8%).
В домах «хрущевской» планировки квадратные метры за месяц выросли в цене у квартир всех размеров ближе к центру города со средним показателем 6,1% и на окраинах, где средний рост составил 1,6%.
Кроме того цены на квадратные метры у квартир этой планировки выросли за месяц у одно- и трехкомнатных квартир в центре города (17,3% и 5,4% соответственно), а также у одно- и двухкомнатных квартир в средней удаленности от центра (7% и 10,2% соответственно).
Такой активный рост цен у квартир этого класса вывел их по стоимости «квадрата» на второе место после квартир новой планировки во всех районах престижности, за исключением окраин.
У квартир улучшенной планировки рост цен на квадратные метры был не менее активным. Наиболее заметно у них подорожал «квадрат» в однокомнатных ближе к центру (15,6%), у двухкомнатных в средней удаленности (7,9%) и у трехкомнатных ближе к центру (3,8%) и на окраинах (7,6%).
А вот в центре города квадратные метры у них стали дешевле у квартир всех размеров в среднем на 3,9%.
К концу месяца самые дорогие квадратные метры предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города со средним показателем 122 тысячи 954 рубля.
А рекордно высокая цена запрашивалась за квадратные метры у двухкомнатных квартир в новом доме по улице Тургенева, 48 по цене свыше 190 тысяч рублей.
При этом следует отметить, что максимально высокие цены на квадратные метры в Хабаровске за последние месяцы стали ниже по сравнению с докоронавирусными месяцами, спустившись с заоблачных 233,8 тысячи рублей.
В апреле-мае, в разгар пандемии, цены на квадратные метры снижались в подавляющем большинстве сегментов, а в июне, когда рынок начал восстанавливаться, спад цен был отмечен лишь в отдельных его сегментах.
Так у квартир новой планировки квадратные метры жилья стали дешевле у однокомнатных в центре города (-1,2%), у двухкомнатных - ближе к центру (-4,8%), а у трехкомнатных - в центре и на окраинах (-3% и  -2,3% соответственно).
Отмечалось снижение цен на «квадрат» еще в нескольких сегментах рынка, где предложения на продажу не такие многочисленные, как в сегментах квартир новой планировки.
Наиболее доступные квадратные метры жилья в городе в июне предлагались на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города со средним показателем 45020 рублей.
А самые доступные - у некоторых двух- и трехкомнатных квартир этой планировки на окраинах города и в средней отдаленности с ценой 15-20 тысяч рублей за квадратный метр общей площади.

Ценам на квартиры болезнь не помеха

О постепенном восстановлении рынка жилья в Хабаровске говорит возросшее число предложений квартир на продажу. Их в июне стало больше на 8,5%, чем месяцем ранее. Выросла и средняя цена предложения за квартиру.
В июне она составила 4 миллиона 258 тысяч рублей, что на 2,3% больше, чем в мае. Вырос и более точный показатель стоимости квартир, медианная цена, которая за месяц стала выше в городе на 5,3% и составила к концу полугодия 3 миллиона 950 тысяч рублей.
Наибольший рост цен в июне продемонстрировали в городе двухкомнатные квартиры, которые в среднем стали предлагать на продажу дороже на 5,2%. При этом рост у них был отмечен в основном в средней удаленности от центра города (13%) и на окраинах (4,3%).
Однокомнатные квартиры в среднем по городу выросли в цене несколько ниже, всего на 3,6%, но они дорожали во всех районах престижности и у квартир всех типов планировок.
Активнее всего росли цены на квартиры в районе престижности средней удаленности от центра города (5,5%). Особенно здесь отличились квартиры новой планировки.
Цены на однокомнатные квартиры в домах новой планировки выросли здесь на 13%, на двухкомнатные - на 15,5%, а на трехкомнатные - на 0,6%. Одно- и двухкомнатные «хрущевки» в этом районе престижности подорожали в среднем на 18,8%, а одно- и двухкомнатные «брежневки» - на 3,5%.
На окраинах города средний показатель роста цен на квартиры составил 1,4%, при этом на одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки цены выросли в среднем на 3,5%, на «хрущевки» - на 15%, а на квартиры всех размеров улучшенной планировки средний показатель роста цен составил 2,7%.
Ближе к центру города средний показатель цен на квартиры за месяц, хотя и снизился на 1,9%, но при этом подорожали «хрущевки» всех размеров в среднем на 8%, одно- и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки - на 7,7% и однокомнатные квартиры новой планировки - на 3%.
Квартиры в центре города в среднем стали дешевле на 2,4%, но однокомнатные квартиры новой планировки поднялись здесь в цене предложения на 14,9%, а одно- и трехкомнатные «хрущевки» - в среднем на 12%.
Основную роль в снижении средних цен в центре города сыграли двух- и трехкомнатные квартиры новой планировки, за которые стали спрашивать меньшую цену на 3,1% и 8,3% соответственно.
Дешевле в центре города стали квартиры улучшенной планировки: однокомнатные - на 1,9%, двухкомнатные - на 8,4% и трехкомнатные - на 3,7%. Меньше здесь стали запрашивать на 3% и за двухкомнатные «хрущевки».
В целом же по городу большие трехкомнатные квартиры за месяц потеряли в ценах в среднем -2,3%. В этом наиболее значительную роль сыграли квартиры новой планировки.
Кроме центра города, такие квартиры стали дешевле ближе к центру (-3%) и на окраинах (-3,4%). Учитывая, что почти половину всех предложений в городе составляют квартиры самых современных планировок, их роль в формировании средних цен переоценить невозможно.
При этом влияние на общую картину самых дорогих квартир в июне было несколько ниже, чем месяцем ранее. В сегодняшних прайс-листах не найти предложения квартир с ценой свыше 20 миллионов рублей, которые не трудно было обнаружить в центре города еще в начале года.
В связи с ростом количества всех предложений процент квартир с ценой свыше 10 миллионов рублей тоже стал ниже и составил лишь 1,5% от всех предложений.
При этом на рынке города по-прежнему можно обнаружить квартиры общей площадью по 100-200 квадратных метров и по цене 17-17,5 миллиона рублей.

Вирус не определяет перспективу

Многолетние наблюдения за хабаровским рынком жилья дают возможность предположить ближайшие перспективы его развития. Как правило, в летние месяцы на рынке наблюдалась стагнация или небольшой рост, но не более 0,3%.
А в этом году июнь выбился из общей колеи из-за ситуации в предыдущие месяцы, причинами которого стал коронавирус, и основной показатель рынка, средняя цена квадратного метра, ушел вверх на значительную величину.
Можно предположить, что свое черное дело этот пришелец из Китая уже завершил, и рынок может вернуться к своим обычным показателям, отскочив от максимальных значений июня.
Поэтому в июле можно ожидать возвращения цен к многолетним традиционным показателям с ростом средней цены квадратного метра жилья до 0,3% и началом небольшого роста на 1-1,5% в августе-сентябре.
К тому времени вирус уже не окажет существенного влияния, а меры, принятые правительством по улучшению ситуации в стране и на строительном рынке, сделают свое дело.

Александр ХВОРОВ.