Рынок ушёл вниз, но обещает подняться
06.12.2024
380
Как и предполагалось, в ноябре рынок жилья в Хабаровске затормозил свой рост цен и показатель его темпа даже ушёл в красную зону. Стоимости квадратного метра по городу за месяц снизилась на 1,2% (1637,85 рубля) и составила к началу календарной зимы 135 539,65 рубля.
Сегодня ещё рано подводить итоги года, но ситуация на рынке говорит о том, что и по его окончании рост цен на жильё не превысит темпов инфляции. За одиннадцать месяцев текущего года рост основного показателя рынка недвижимости в городе составил лишь 3,45% при инфляции более 8%. Поэтому можно сделать вывод, что сегодня покупать недвижимость выгодно. Но при одном условии – если хватит средств на покупку, не прибегая к ипотечному кредиту. Понятно, что людей с такими накоплениями крайне мало, а для большинства наших сограждан покупка жилья остаётся малодоступной. Это приводит к снижению спроса на рынке и, как следствие, снижению цен предложения.
За ноябрь значительно упали цены предложения в городе на двухкомнатные квартиры (–3%). При этом снижение цен наблюдалось в основном в сегменте «брежневок» и «хрущёвок» во всех районах престижности: в центре – на 2,3%, ближе к нему – на 8,2%, в средней отдалённости – на 3,3% и на окраинах – на 3,8%. А у трёхкомнатных квартир этих планировок ближе к центру цены предложения стали ниже в среднем на 5%.
По районам престижности в лидерах снижения средних цен на «квадраты» оказался центр города с показателем –3,7%. При этом произошло это лишь из-за «хрущёвок» всех размеров (в среднем –4,8%), двухкомнатных квартир улучшенной планировки (–2,9%) и трёхкомнатных квартир в новых домах (–4,5%).
«КВАДРАТЫ» ДЕШЕВЛЕ
Отметились снижением цен на квадратные метры двухкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру города (–0,8%) и однокомнатные в средней отдалённости (–3,3%). Было отмечено снижение цен предложения на квадратные метры и в некоторых немногочисленных сегментах старого жилья: у «сталинок» в центре (–13,7%) и на окраинах (–23,5%) и однокомнатных «хрущёвок» во всех районах престижности.
Такие квартиры хотя и не многочисленны, но падение цен на них выразилось двухзначными цифрами, потому и оказали своё негативное влияние на общую картину.
Сыграл свою роль в снижении средних цен предложения на «квадраты» в городе у всех старых квартир, предлагаемых на продажу, и такой показатель, как рост средних площадей у них на 2,3%. Особенно ярко это проявилось в сегменте трёхкомнатных «сталинок» на окраинах города. У них средняя площадь выросла на 4%, а цена «квадрата» упала аж на 31%, и в ноябре в этом сегменте рынка предлагались на продажу самые дешёвые «квадраты» в городе со средним показателем 59 280 рублей. А рекорд низкой цены принадлежал квартире на первом этаже 5-этажного дома на улице Кирова с показателем 40 795 рублей. При этом подавляющее большинство предложений начинается с 60 тысяч рублей за «квадрат».
Тенденцией последнего времени в новых домах, в первую очередь в новостройках, стало уменьшение площадей квартир. Популярны стали однокомнатные квартиры, в том числе малосемейки и гостинки. Здесь сказывается немудрёная маркетинговая хитрость, когда в пакете молока или бутылке растительного масла предлагается не один литр, а 0,9 литра за прежнюю цену. На этом же принципе пытаются выиграть и застройщики, предлагая однокомнатную квартиру минимальной площади по цене полноценной квартиры, которые строили в 60–70-е годы прошлого века в нашей стране. Вот и получается, что квадратные метры у малосемеек в центре города начинаются от 200 тысяч рублей, а у однокомнатных квартир в новых домах в центре города средняя цена превысила 211 тысяч рублей. Только за ноябрь у этой категории квартир квадратные метры выросли в цене предложения на 28,7% и 21,7% соответственно. Сегодня уже не редки случаи, когда в центре города «квадраты» предлагаются по цене от 340 тысяч рублей. Но рекордно высокая цена 375 тысяч рублей запрашивается в однокомнатной квартире общей площадью 40 квадратных метров в квартале «Строитель».
Но всё же такое жильё не для всех. Наиболее доступные и популярные у покупателей квартиры новой планировки на окраинах города. Спрос на них сохраняется, и цены растут. За ноябрь в этом сегменте рынка (одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры новой планировки) цены дружно выросли со средним показателем 6,5%. Здесь же у трёхкомнатных «хрущёвок» «квадраты» подорожали на 5,2%, а у однокомнатных «брежневок» – на 6,7%.
Не так значительно, но выросли в соответствии со спросом цены на «квадраты» у двух- и трёхкомнатных квартир новой планировки в средней отдалённости (Большой аэродром, Северный микрорайон и на Флегонтова) со средним показателем 2%, а ближе к центру (Прибрежный микрорайон и Рабочий городок) у одно- и трёхкомнатных – на 5%.
Был отмечен рост цен на квадратные метры и в некоторых других сегментах рынка с менее многочисленным числом предложений.
А КВАРТИРЫ ДОРОЖЕ
Хотя основным показателем рынка недвижимости является стоимость квадратного метра, но решающим для вопроса купить или не купить ту или иную квартиру всё-таки остаётся цена квартиры. В ноябре в Хабаровске эти цены росли, как бы мы их не рассматривали: и медианная, и средняя.
И если средняя цена предложения квартир по городу стала выше лишь на 0,95% и составила 6 миллионов 515 тысяч рублей, то медианная поднялась на 1,75% до уровня 5 миллионов 800 тысяч рублей. Кстати, уровень этих цен такой же, как и весной этого года. Опережающий рост медианной цены объясняется повышением минимальных цен, с одной стороны, и ростом максимальных цен, с другой стороны.
Так, за однокомнатные квартиры новой планировки в центре города стали запрашивать в ноябре больше на 26,6%, за трёхкомнатные «брежневки» здесь же – на 24,3%, а на окраинах города за новое жильё всех размеров стали запрашивать цену выше в среднем на 10,6%.
Подорожали за месяц двух- и трёхкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру города в среднем на 9%, одно- и трёхкомнатные «брежневки» в средней отдалённости – на 8,3%. Рост цен на квартиры был отмечен и в некоторых других сегментах рынка.
Как всегда, самое дорогое жильё предлагалось в ноябре в новых домах в центре города. Здесь за трёхкомнатные квартиры запрашивали в среднем 13 миллионов 831 тысячу рублей, а максимальная цена была зафиксирована в минувшем месяце в сумме 54 миллиона рублей за четырёхкомнатную квартиру общей площадью 215 квадратных метров на 19 этаже 23-этажного дома на улице Кавказской.
Трудно сказать, найдётся ли в ближайшее время покупатель на такую квартиру, ведь даже на «хрущёвки» и «сталинки» в центре продавцы вынуждены снижать цены из-за падения спроса. За ноябрь они упали в среднем на 4,5% и 19,4% соответственно. Меньше здесь стали запрашивать за двухкомнатные квартиры новой планировки и «брежневки» (–2,5%). В целом же центр города за месяц просел в ценах на квартиры на 6,8%.
Ближе к центру города, где сегодня предлагается на продажу много квартир в новостройках повышенной комфортности, совсем непопулярны стали «брежневки» и «хрущёвки». Соответственно, и цены на них ушли вниз за месяц на –4,4% и –0,7%.
В средней отдалённости от центра города цены стали ниже на одно- и двухкомнатные «хрущёвки» со средним показателем –7,7%, а также двухкомнатные квартиры новой планировки (–1,3%) и «брежневки» (–0,6%).
На окраинах города средние цены не просели лишь за счёт квартир новой планировки, но одно- и двухкомнатные «хрущёвки» и двух- и трёхкомнатные «брежневки» в среднем стали предлагать на продажу дешевле (–5,6% и –2,4% соответственно). А совсем уж бросовое жильё – трёхкомнатные «сталинки» в деревянных домах, построенных в первой половине прошлого века, стали дешевле на 28 процентов. Однокомнатные квартиры в таких же домах к началу зимы предлагаются в среднем по самой низкой цене.
Дешевле 2 миллионов рублей сегодня в городе можно найти только малосемейку. Одну такую комнату предлагают даже за 1 миллион 100 тысяч рублей в доме на улице Краснореченской.
Проседание хабаровского рынка жилья в ноябре ниже средних многолетних показателей было вызвано не только сезонным спадом спроса, но и общей макроэкономической ситуацией, высокой ключевой процентной ставкой Центробанка и недоступностью ипотечных кредитов для самых широких кругов потребителей. Поэтому в декабре трудно ожидать значительного роста цен на жильё в городе, так как все эти обстоятельства сохранятся и, возможно, даже усугубятся, если ключевая процентная ставка 16 декабря будет повышена.
Александр ХВОРОВ.
Сегодня ещё рано подводить итоги года, но ситуация на рынке говорит о том, что и по его окончании рост цен на жильё не превысит темпов инфляции. За одиннадцать месяцев текущего года рост основного показателя рынка недвижимости в городе составил лишь 3,45% при инфляции более 8%. Поэтому можно сделать вывод, что сегодня покупать недвижимость выгодно. Но при одном условии – если хватит средств на покупку, не прибегая к ипотечному кредиту. Понятно, что людей с такими накоплениями крайне мало, а для большинства наших сограждан покупка жилья остаётся малодоступной. Это приводит к снижению спроса на рынке и, как следствие, снижению цен предложения.
За ноябрь значительно упали цены предложения в городе на двухкомнатные квартиры (–3%). При этом снижение цен наблюдалось в основном в сегменте «брежневок» и «хрущёвок» во всех районах престижности: в центре – на 2,3%, ближе к нему – на 8,2%, в средней отдалённости – на 3,3% и на окраинах – на 3,8%. А у трёхкомнатных квартир этих планировок ближе к центру цены предложения стали ниже в среднем на 5%.
По районам престижности в лидерах снижения средних цен на «квадраты» оказался центр города с показателем –3,7%. При этом произошло это лишь из-за «хрущёвок» всех размеров (в среднем –4,8%), двухкомнатных квартир улучшенной планировки (–2,9%) и трёхкомнатных квартир в новых домах (–4,5%).
«КВАДРАТЫ» ДЕШЕВЛЕ
Отметились снижением цен на квадратные метры двухкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру города (–0,8%) и однокомнатные в средней отдалённости (–3,3%). Было отмечено снижение цен предложения на квадратные метры и в некоторых немногочисленных сегментах старого жилья: у «сталинок» в центре (–13,7%) и на окраинах (–23,5%) и однокомнатных «хрущёвок» во всех районах престижности.
Такие квартиры хотя и не многочисленны, но падение цен на них выразилось двухзначными цифрами, потому и оказали своё негативное влияние на общую картину.
Сыграл свою роль в снижении средних цен предложения на «квадраты» в городе у всех старых квартир, предлагаемых на продажу, и такой показатель, как рост средних площадей у них на 2,3%. Особенно ярко это проявилось в сегменте трёхкомнатных «сталинок» на окраинах города. У них средняя площадь выросла на 4%, а цена «квадрата» упала аж на 31%, и в ноябре в этом сегменте рынка предлагались на продажу самые дешёвые «квадраты» в городе со средним показателем 59 280 рублей. А рекорд низкой цены принадлежал квартире на первом этаже 5-этажного дома на улице Кирова с показателем 40 795 рублей. При этом подавляющее большинство предложений начинается с 60 тысяч рублей за «квадрат».
Тенденцией последнего времени в новых домах, в первую очередь в новостройках, стало уменьшение площадей квартир. Популярны стали однокомнатные квартиры, в том числе малосемейки и гостинки. Здесь сказывается немудрёная маркетинговая хитрость, когда в пакете молока или бутылке растительного масла предлагается не один литр, а 0,9 литра за прежнюю цену. На этом же принципе пытаются выиграть и застройщики, предлагая однокомнатную квартиру минимальной площади по цене полноценной квартиры, которые строили в 60–70-е годы прошлого века в нашей стране. Вот и получается, что квадратные метры у малосемеек в центре города начинаются от 200 тысяч рублей, а у однокомнатных квартир в новых домах в центре города средняя цена превысила 211 тысяч рублей. Только за ноябрь у этой категории квартир квадратные метры выросли в цене предложения на 28,7% и 21,7% соответственно. Сегодня уже не редки случаи, когда в центре города «квадраты» предлагаются по цене от 340 тысяч рублей. Но рекордно высокая цена 375 тысяч рублей запрашивается в однокомнатной квартире общей площадью 40 квадратных метров в квартале «Строитель».
Но всё же такое жильё не для всех. Наиболее доступные и популярные у покупателей квартиры новой планировки на окраинах города. Спрос на них сохраняется, и цены растут. За ноябрь в этом сегменте рынка (одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры новой планировки) цены дружно выросли со средним показателем 6,5%. Здесь же у трёхкомнатных «хрущёвок» «квадраты» подорожали на 5,2%, а у однокомнатных «брежневок» – на 6,7%.
Не так значительно, но выросли в соответствии со спросом цены на «квадраты» у двух- и трёхкомнатных квартир новой планировки в средней отдалённости (Большой аэродром, Северный микрорайон и на Флегонтова) со средним показателем 2%, а ближе к центру (Прибрежный микрорайон и Рабочий городок) у одно- и трёхкомнатных – на 5%.
Был отмечен рост цен на квадратные метры и в некоторых других сегментах рынка с менее многочисленным числом предложений.
А КВАРТИРЫ ДОРОЖЕ
Хотя основным показателем рынка недвижимости является стоимость квадратного метра, но решающим для вопроса купить или не купить ту или иную квартиру всё-таки остаётся цена квартиры. В ноябре в Хабаровске эти цены росли, как бы мы их не рассматривали: и медианная, и средняя.
И если средняя цена предложения квартир по городу стала выше лишь на 0,95% и составила 6 миллионов 515 тысяч рублей, то медианная поднялась на 1,75% до уровня 5 миллионов 800 тысяч рублей. Кстати, уровень этих цен такой же, как и весной этого года. Опережающий рост медианной цены объясняется повышением минимальных цен, с одной стороны, и ростом максимальных цен, с другой стороны.
Так, за однокомнатные квартиры новой планировки в центре города стали запрашивать в ноябре больше на 26,6%, за трёхкомнатные «брежневки» здесь же – на 24,3%, а на окраинах города за новое жильё всех размеров стали запрашивать цену выше в среднем на 10,6%.
Подорожали за месяц двух- и трёхкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру города в среднем на 9%, одно- и трёхкомнатные «брежневки» в средней отдалённости – на 8,3%. Рост цен на квартиры был отмечен и в некоторых других сегментах рынка.
Как всегда, самое дорогое жильё предлагалось в ноябре в новых домах в центре города. Здесь за трёхкомнатные квартиры запрашивали в среднем 13 миллионов 831 тысячу рублей, а максимальная цена была зафиксирована в минувшем месяце в сумме 54 миллиона рублей за четырёхкомнатную квартиру общей площадью 215 квадратных метров на 19 этаже 23-этажного дома на улице Кавказской.
Трудно сказать, найдётся ли в ближайшее время покупатель на такую квартиру, ведь даже на «хрущёвки» и «сталинки» в центре продавцы вынуждены снижать цены из-за падения спроса. За ноябрь они упали в среднем на 4,5% и 19,4% соответственно. Меньше здесь стали запрашивать за двухкомнатные квартиры новой планировки и «брежневки» (–2,5%). В целом же центр города за месяц просел в ценах на квартиры на 6,8%.
Ближе к центру города, где сегодня предлагается на продажу много квартир в новостройках повышенной комфортности, совсем непопулярны стали «брежневки» и «хрущёвки». Соответственно, и цены на них ушли вниз за месяц на –4,4% и –0,7%.
В средней отдалённости от центра города цены стали ниже на одно- и двухкомнатные «хрущёвки» со средним показателем –7,7%, а также двухкомнатные квартиры новой планировки (–1,3%) и «брежневки» (–0,6%).
На окраинах города средние цены не просели лишь за счёт квартир новой планировки, но одно- и двухкомнатные «хрущёвки» и двух- и трёхкомнатные «брежневки» в среднем стали предлагать на продажу дешевле (–5,6% и –2,4% соответственно). А совсем уж бросовое жильё – трёхкомнатные «сталинки» в деревянных домах, построенных в первой половине прошлого века, стали дешевле на 28 процентов. Однокомнатные квартиры в таких же домах к началу зимы предлагаются в среднем по самой низкой цене.
Дешевле 2 миллионов рублей сегодня в городе можно найти только малосемейку. Одну такую комнату предлагают даже за 1 миллион 100 тысяч рублей в доме на улице Краснореченской.
Проседание хабаровского рынка жилья в ноябре ниже средних многолетних показателей было вызвано не только сезонным спадом спроса, но и общей макроэкономической ситуацией, высокой ключевой процентной ставкой Центробанка и недоступностью ипотечных кредитов для самых широких кругов потребителей. Поэтому в декабре трудно ожидать значительного роста цен на жильё в городе, так как все эти обстоятельства сохранятся и, возможно, даже усугубятся, если ключевая процентная ставка 16 декабря будет повышена.
Александр ХВОРОВ.