Рынок упал, но обещает подняться

За ноябрь рынок жилья Хабаровска ушёл в минус на два процента. За последний осенний месяц средняя цена квадратного метра в городе стала ниже на 2 444 рубля и составила к началу зимы 117 671,9 рубля. 

Это не совсем обычное поведение рынка, но не по сути, а по размеру этого падения, так как и в прежние годы иногда отмечалось некоторое его снижение в ноябре. И каждый раз на это были свои причины.

В этом году падение рынка на рекордную величину вызвано главным образом специальной военной операцией в Украине и частичной мобилизацией военнослужащих запаса. Призвана была, как известно, наиболее активная часть мужского населения города молодого и среднего возраста.

Именно семьи таких мужчин чаще являются покупателями жилья. Но без своего главного кормильца они вынуждены воздержаться от поисков нового жилья и заключения ипотечного договора по известным причинам.

Сыграл свою роль в снижении рынка и возросший объём предложений в домах, законченных строительством и вводимых в эксплуатацию в конце года. Инфляция и снижение доходов у наших сограждан также оказали влияние на падение цен на рынке жилья.

Самые дешёвые «квадраты» - у трёхкомнатных

Указывает на причины снижения рынка и подробный анализ ситуации по различным его сегментам. Так, наибольший спад стоимости квадратных метров как основного показателя рынка недвижимости был отмечен в ноябре у больших квартир.

За ноябрь средняя цена квадратного метра у трёхкомнатных квартир в Хабаровске упала на 5,6%. И главную роль здесь сыграли квартиры новой планировки во всех районах престижности: ближе к центру квадратные метры у них стали предлагаться на продажу дешевле на 6,6%, в средней отдалённости - на 7,3%, на окраинах города - на 3,4%.

В центре цена «квадратов» у новых трёхкомнатных квартир выросла на 0,6%, но у другого востребованного трёхкомнатного жилья здесь цены упали: у «брежневок» - на 11,4%, а у «хрущёвок» - на 13,4%.

В сегменте однокомнатного жилья таких же неновых планировок цены квадратных метров стали ниже в среднем по городу на 4,3%.

 Особенно отличились окраины, где «квадраты» у однокомнатных «брежневок» стали дешевле на 13,8%, а у «хрущёвок» - на 5,2%. Меньше на окраинах стали запрашивать на 8,5% и за «квадраты» у однокомнатных квартир новой планировки.

В остальных районах престижности однокомнатные квартиры в новых домах сохранили свою популярность у покупателей, поэтому цены квадратных метров у них продолжили расти в цене с небольшим темпом: в центре города рост стоимости за каждый «квадрат» однокомнатного жилья составил в среднем 4,7%, ближе к центру - 2,6%, в средней отдалённости - 2,7%.

По итогам месяца самые дорогие квадратные метры жилья предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 180 865 рублей, а рекордная цена вплотную подошла к уровню в 250 тысяч рублей за «квадрат» у нескольких квартир.

Наиболее доступные квадратные метры жилья в городе в ноябре предлагались на продажу в сегменте трёхкомнатных «сталинок» на окраинах по средней цене 51 135 рублей. Но можно найти в этом сегменте предложения и до 20 тысяч рублей за «квадрат».

Квартиры дешевели в центре

При всём многообразии предложений на рынке квартир в глаза бросается падение средних цен в центре города (-6,2%) и ближе к нему (-4%), то есть там, где традиционно они самые высокие. 

В итоге к началу календарной зимы средняя цена на квартиры в городе упала на 3% и составила 5 миллионов 654 тысячи рублей.

Меньше просела в городе за месяц медианная цена на квартиры (-0,9%), которая составила к декабрю 5 миллионов 250 тысяч рублей. Основной причиной такого неравномерного изменения цен стало отсутствие в ноябре предложения на продажу квартиры за 37 миллионов рублей.

В целом снижение цен на рынке квартир Хабаровска вызвано причинами, указанными выше, но опережающее по сравнению со стоимостью квадратного метра вызвано ещё и снижением спроса на большие квартиры.
Так, 3-комнатные квартиры в среднем по краевому центру стали предлагаться на продажу дешевле на 8,2%. 

И главную роль в этом сыграли квартиры новой планировки, подешевевшие во всех районах престижности: в центре - на 5,2%, ближе к нему - на 7,2%, в средней отдалённости - на 3,9% и на окраинах города - на 12,3%.
Активно дешевели в ноябре «брежневки» всех размеров в центре (-4,8%) и ближе к нему (-4,6%), а также «хрущёвки» в этих районах престижности.

Однокомнатные квартиры в среднем по городу стали предлагать на продажу дешевле всего на символические 0,1%. При этом в центре новые однокомнатные стали дешевле на 2,4% из-за высокой цены, всё-таки жалко выкладывать 7,5 миллиона рублей (цена на конец октября) за одну комнату, пусть даже и в центре.

На окраинах такая же квартира стоила свыше 4 миллионов рублей, что тоже не совсем, на мой взгляд, оправдано, поэтому и произошло падение цены в этом сегменте на 7,4%.

Тем более не оправданы такие высокие цены за однокомнатные «хрущёвки» и «брежневки» на окраинах, что и привело в ноябре к снижению средних цен в этих сегментах на 7,9% и 12,9%, соответственно.

Как результат - самые дешёвые квартиры, помимо малосемеек, предлагались на продажу в сегменте однокомнатных «хрущёвок» на окраинах по средней цене 3 миллиона 245 тысяч рублей. Но можно в Хабаровске найти «сталинку» или «хрущёвку» на окраинах города по цене и до 2 миллионов рублей.

На фоне такого дружного снижения цен за месяц всё-таки в ноябре были отмечены и сегменты рынка, где квартиры дорожали. Как ни удивительно, но однокомнатные квартиры новой планировки выросли в цене в микрорайонах и жилмассивах ближе к центру города (3,2%) и в средней отдалённости (4,5%). Объяснить это можно только более демократичными ценами на такое жильё и сохраняющимся спросом в этих сегментах рынка.

Дорожало также двухкомнатное жильё всех планировок в средней отдалённости от центра со средним показателем 5,6%. Это так называемая золотая середина рынка жилья в Хабаровске, где квартиры предлагаются на продажу по цене от 4 до 5,5 миллиона рублей, и находятся они в обжитых районах с развитой инфраструктурой и достаточным количеством социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники, торговые центры и т. п. ).
Кроме того, такое двухкомнатное жильё устраивает подавляющее большинство молодых семей без детей или с одним ребёнком.

На окраинах двухкомнатные квартиры тоже были популярны в ноябре. Здесь средний рост цен на них составил 3,2%. Исключением стали только «сталинки» (-5,7%), которые не пользовались спросом по естественным причинам, так как их можно отнести к категории в лучшем случае временного жилья, не отвечающего современным запросам людей.

Самые высокие цены на жильё в Хабаровске к началу зимы запрашивались продавцами за большие 4-5-комнатные квартиры в центре общей площадью 170-180 квадратных метров по цене от 28 миллионов рублей и рекордной ценой 31,5 миллиона рублей.

Что дальше?

Давать прогнозы - не самое благодарное занятие. Но всё же опираясь на многолетнюю статистику, можно попытаться определить тренд развития ситуации на рынке жилья в оставшееся время до нового года.

Более чем 20-летнее наблюдение показывает, что в декабре рынок жилья в Хабаровске рос со средним показателем 1,8%. И даже уход его в красную зону в отдельные годы не сильно влиял на общую картину, так как эти провалы приходились на годы экономических кризисов или, что было ещё реже, были смещением ноябрьского спада на декабрь.

Учитывая сегодняшнюю политическую и экономическую ситуацию в стране, многочисленные санкции наших заклятых «друзей», можно предположить, что рынок в городе всё-таки восстановится и перейдёт в зелёную зону.

При самых благоприятных обстоятельствах средний показатель цены квадратного метра по краевому центру к новогодним каникулам может восстановиться до октябрьских показателей в 120 тысяч рублей.

Александр ХВОРОВ.