Рынок прислушался к президенту

В марте рост рынка недвижимости в Хабаровске несколько замедлился по сравнению с предыдущим месяцем и составил 3,14%. Средний квадратный метр в городе подорожал на 2130 рублей, и его цена перевалила за 70 тысяч.

Такой высокий рост не характерен для марта. Средний темп этого месяца за все годы существования рынка недвижимости в Хабаровске составляет –0,13%. Лишь в 2004, 2006 и 2007 году темп роста рынка превышал 3%. При этом в 2004 и 2007 годах зимние и весенние месяцы были очень бурными - средний месячный темп с января по май превышал 4%. А в 2006 году рынок после значительного роста в начале года в апреле снизился на 0,4%.

Ситуация в начале нынешнего года определялась, в какой-то мере, предстоящими президентскими выборами. Но политическая ситуация в стране была вполне устойчивой, а их результат был достаточно предсказуем, и поэтому рост накануне был в большей степени вызван не предвыборными ожиданиями, а более глубокими экономическими причинами. А раз не было ажиотажного повышения цен, связанного с выборами, то не стоит в ближайшие месяцы ожидать и значительного снижения темпов роста рынка, но снижение все-таки может продолжиться до уровня 2–2,5%.

Рынок недвижимости в марте не преподнес никаких сюрпризов, как будто прислушавшись к словам избранного президента, сказавшего, что стабильность - это не застой, а стабильное поступательное движение вперед. Рынок недвижимости в городе рос уверенно и последовательно. За весь первый квартал года основной показатель рынка вырос в цене на 10,5% (6862 рубля). Среднемесячный темп при этом составил 3,5%. Уровень цен диктовался главным образом соотношением спроса и предложения. В тех сегментах, где стабильно высокий спрос, - рост стоимости среднего квадратного метра был опережающим. А где спрос ниже - темп роста цен был ниже средних по городу.

Так стабильным спросом по всему городу во всех районах престижности пользуются однокомнатные квартиры.

Соответственно и рост стоимости среднего квадратного метра у них составил по городу 3,6%. Большие трехкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом в основном только в центре города. Поэтому в среднем по городу темп роста стоимости основного показателя рынка у них составил лишь 2,8%.

«Хрущевки», как самое дешевое жилье, пользуются постоянным спросом во всех районах престижности и всех размеров. Как следствие - в большинстве сегментов рынка цена среднего квадратного метра у них выросла, а в среднем по городу за месяц поднялась на 5,3%. При этом в отдельных сегментах рост превышал и 7% (однокомнатные в районе престижности средней отдаленности и двухкомнатные ближе к центру).

Среди районов престижности лидировал в росте среднего квадратного метра район ближе к центру (4%). Здесь жилье несколько дешевле, чем в центре, при этом находится удобно и близко к нему, жилмассивы этого района престижности насыщены магазинами, центрами проведения досуга, в них развита дорожная сеть, а инфраструктура поддерживается в хорошем состоянии.

На изменчивом поле цен среднего квадратного метра выделяется стабильностью цены на этот показатель у квартир новой планировки в районе средней отдаленности, то есть в кварталах массовой типовой застройки. Здесь рост за месяц составил от 2% до 3% у квартир с разным количеством комнат. Несколько выше этот показатель у квартир новой планировки на окраинах (3–4%). Это объясняется тем, что там не ведется массового строительства жилья, и многоквартирные дома строятся точечно в основном по индивидуальным проектам. Как следствие - цены на средний квадрат в таких домах растут несколько быстрее.

Для анализа ситуации на рынке недвижимости окраины представляют определенный интерес. Например, здесь стоимость среднего квадратного метра у квартир новой планировки стоит на третьем месте, а на втором после малосемеек - «хрущевки». Больше того, стоимость квадрата у малосемеек превосходит цену среднего квадрата у квартир новой планировки более чем на 25%. Это можно объяснить не соответствием цен квартир их площадям. Квартиры новой планировки здесь, видимо, несколько занижены в цене при больших средних площадях, а малосемейки наоборот завышены. Об этом говорят и цифры. Если средние площади одно- и двухкомнатных квартир новой планировки превышают этот показатель у малосемеек более чем в два раза, то цена превосходит лишь в 1,8 раза.

Не менее интересно и другое наблюдение. Средние цены на трехкомнатные «хрущевки» на окраинах превосходят средние цены на квартиры улучшенной планировки. Хотя «хрущевки» здесь проигрывают по средней площади квартирам улучшенной планировки почти 3,5 квадратных метра. Сопоставляя эти факты, можно сделать вывод, что на окраинах цены на «хрущевки» должны умерить свой рост, а на квартиры новой планировки и улучшенной расти с более высоким темпом, чем до сих пор.

Наиболее заметно в марте выросли цены предложения на однокомнатные квартиры - в среднем по городу на 3,6%. А в отдельных сегментах цены на них значительно превышали средние показатели. Так однокомнатные квартиры новой планировки в районе престижности ближе к центру за месяц подорожали на 9,6% (в основном за счет микрорайона Большая–Вяземская и района 38-й школы). В районе средней отдаленности рост усредненной цены этих квартир составил 5,5% (в первую очередь за счет Северного микрорайона и квартир в районе улицы Краснодарской). На окраинах города среди однокомнатных квартир лидировали в росте цен «хрущевки» (6,1%) и квартиры улучшенной планировки (4,6%). При этом, хотя показатели роста не сильно превосходили средние цифры по городу, зато рост отмечался почти по всем микрорайонам и жилмассивам окраин. Исключением стали только Красная Речка и 5-я площадка, где однокомнатные квартиры несколько уступили в цене показателям февраля.

Ниже средних городских темпов выросли цены на трехкомнатные квартиры, хотя и они по отдельным сегментам рынка отметились скачко­образным ростом. Это, прежде всего, квартиры улучшенной планировки в районе престижности средней отдаленности (12%) и ближе к центру (7,8%), новой планировки на окраинах (5,4%) и ближе к центру (4,3%). С опережением средних цен по городу выросли цены предложения на все типы квартир в центре города.

Нельзя не отметить активный рост цен в Прибрежном микрорайоне (14%). Особенно заметно выросли здесь цены предложения на трехкомнатные и двухкомнатные квартиры. И это не случайно, так как в этом жилмассиве в течение нескольких месяцев наблюдался незначительный рост. В марте квартиры здесь выросли в цене быстрее, чем в других микрорайонах, как бы компенсируя застой прежних месяцев.

В текущем квартале рост рынка продолжится, но с постепенным замедлением. При этом возможны колебания в темпах роста от 2-2,5% в апреле до 1-1,5% в июне. К середине лета стоимость среднего квадратного метра может составить 72,5-74 тысячи рублей и, возможно, даже превысить 75 тысяч рублей.