Разбег цен перед новогодним прыжком?

После бурного роста рынка жилья в Хабаровске в начале осени в последний предзимний месяц он как бы опомнился и снизил темпы и даже ушёл в минус на 1,14%. В итоге за ноябрь средняя стоимость квадратного метра по городу стала ниже на 1507 рублей и к началу зимы составила 130 548 рублей.

В наибольшей степени на снижение средних цен в городе повлияли цены на квадратные метры у квартир в центре, которые предлагались на продажу дешевле, чем месяцем раннее, на 4,1%. Наиболее активно подешевели в центре города «квадраты» у «хрущёвок» всех размеров со средним показателем 6%. Меньше здесь стали запрашивать за квадратные метры жилья у одно- и трёхкомнатных квартир новой планировки (-3% и -7,6%, соответственно).

Незначительно снизились цены на квадратные метры жилья на окраинах (в среднем -0,2%) за счёт двухкомнатных квартир новой планировки (-7,7%), однокомнатных «хрущёвок» и «брежневок» (-1,9% и -2,8%, соответственно) и трёхкомнатных квартир улучшенной планировки (-5,1%).

В жилмассивах и микрорайонах средней удалённости от центра города дешевле стали «квадраты» у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки в среднем на 1,3%, а также у двух- и трёхкомнатных квартир улучшенной планировки в среднем на 9,6%.

Ближе к центру города «квадраты» предлагались дешевле в ноябре лишь у однокомнатных квартир новой планировки (-2,1%) и у одно- и двухкомнатных «хрущёвок» (в среднем -3,8%).

Самые доступные «квадраты» жилья в Хабаровске в ноябре были у трёхкомнатных квартир в домах сталинской планировки на окраинах города со средним показателем без малого 70 тысяч рублей. Это как у жилья в двух- и трёхэтажных кирпичных домах, так и в двухэтажных деревянных строениях с удобствами во дворе. Но в ноябре в таких домах можно было найти предложения с ценой по 40-50 тысяч рублей за каждый квадратный метр жилплощади.

Снижение финансовых возможностей населения и при этом сохранение потребностей в жилье привело к тому, что цены на квадратные метры росли в минувшем месяце в менее привлекательных сегментах рынка жилья города. Так, в центре «квадраты» за месяц подорожали лишь у квартир улучшенной планировки всех размеров со средним показателем 9%, а ближе к центру - на 5,5%. У «хрущёвок» рост стоимости квадратных метров был отмечен лишь в средней отдалённости у квартир всех размеров на 8,9%, и у двух- и трёхкомнатных на окраинах со средним показателем 6,7%.

На этом фоне выглядят исключением рост цен на «квадраты» у двухкомнатных квартир новой планировки в центре и ближе к нему (2% и 1,3%), а также у трёхкомнатных квартир в новых домах ближе к центру города (3,8%), в средней отдалённости (12,9%) и на окраинах города (3%).

Самые дорогие «квадраты» по-прежнему предлагаются на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города со средним показателем 195 279,6 рубля, и это несмотря на то, что цена здесь упала более чем на 3%.

ДВА ШАГА НАЗАД

Цены на квартиры в ноябре ушли вниз следом за ценами на квадратные метры. Так, средняя цена на жильё в городе за месяц упала на 3,8% (на 241 тысячу рублей) и составила к началу зимы 6 миллионов 134 тысячи рублей. Самый значительный откат в ценах на квартиры наблюдался в центре города (-4%). Здесь снизились цены на «хрущёвки» всех размеров в среднем на 9,5%, на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки (-1,4%) и на самые многочисленные здесь двух- и трёхкомнатные квартиры новой планировки (в среднем -4,9%).

Ближе к центру города среднее снижение цен составило 3%. И это прежде всего за счёт однокомнатных квартир новой планировки (-7,2%), а также одно- и двухкомнатных «хрущёвок» (-3,3% и -5,9%, соответственно).
В микрорайонах и жилмассивах средней отдалённости от центра города цены снизились в среднем на 1,3%. Здесь главную роль сыграли одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки (-2,7% и -1%).

На окраинах города квартиры улучшенной планировки всех размеров стали предлагаться дешевле в среднем на 2,7%. А самое значительное снижение цен на окраинах было отмечено у двухкомнатных квартир новой планировки (-7,5%). Дешевле здесь стали за ноябрь и однокомнатные «хрущёвки» (-4,4%).

При этом только на окраинах показатель средней цены на квартиры за месяц вырос, хотя и всего на 1%. Такая ситуация сложилась из-за роста цен в этом районе престижности на одно- и трёхкомнатные квартиры новой планировки (8,7% и 4,2%, соответственно) и на двух- и трёхкомнатные «хрущёвки» (0,8% и 9,2%).

Отметились ростом цен по всему городу, кроме центра, трёхкомнатные квартиры новой планировки: ближе к центру они подорожали за месяц в среднем на 2,5%, в средней отдалённости - на 16,5%, а на окраинах, как было отмечено, - на 4,2%.

Менее комфортабельные «хрущёвки» всех размеров подорожали в микрорайонах и жилмассивах в средней отдалённости от центра города с показателем 7,8%, а однокомнатные квартиры улучшенной планировки - в центре города (6,1%) и в средней отдалённости (12,4%).

Такое разнонаправленное изменение цен в различных сегментах рынка привело к тому, что медианная цена на квартиры в городе ушла вниз не столь значительно, как средняя. Снижение этого показателя составило всего 90 тысяч рублей (-1,5%). К началу зимы медианная цена на квартиры в городе составила 5 миллионов 700 тысяч рублей.

Самые дорогие предложения традиционно наблюдались в ноябре в сегменте больших квартир в новых домах в центре города со средним показателем 12 миллионов 944 тысячи рублей. А максимальная цена за жильё в городе превышала 20 миллионов рублей. При этом самое дорогое предложение сместилось из центра на улицу Сысоева, где за 5-комнатную квартиру общей площадью 190 квадратных метров запрашивалось 43 миллиона рублей.

ТРИ ПРЫЖКА ВПЕРЁД?

До нового года остался один месяц, и во многом итоги года определяться по его показателям. Традиционно в декабре рынок после ноябрьского провала выходит на свои среднемесячные значения, которые, по многолетним наблюдениям, составляли 1,8%. Но в минувшем году рынок начиная с весны проявлял себя очень разнообразно, скачкообразно меняясь то в одну, то в другую сторону. Были завалы в красную зону с темпом более 2%, были и скачки вверх с темпом свыше 4%. В итоге среднемесячный показатель за одиннадцать месяцев не превысил роста в 1%.

Сегодня ситуация на рынке напоминает спортсмена, который отошёл подальше для лучшего разбега и прыжка. Учитывая такое поведение, можно предположить, что в последний месяц года снова произойдёт скачок вверх, превышающий многолетние показатели из-за необходимости компенсировать значительное снижение цен в ноябре, и рост может превысить 2-2,5%. Таким образом, основной показатель рынка, средняя стоимость квадратного метра, может к новому году превысить 134 тысячи рублей.