НОВОГОДНИЙ ПОДАРОК от квадратного метра

В Хабаровске растут этажи, а цены...

Последний месяц ушедшего года преподнес хабаровчанам подарок в виде стабилизации цен на рынке недвижимости. За месяц средний квадратный метр стал предлагаться дороже всего на 0,13%, что сопоставимо со статистической погрешностью, и можно сказать, что рынок замер в преддверии новогодних праздников. Средний квадратный метр подорожал за месяц лишь на 103,28 рубля и к концу года не смог преодолеть рубеж в 81 тысячу рублей.

Прошедший год на рынке недвижимости не стал типичным, для которого характерно стагнация в летние месяцы и активный рост осенью. Он отверг все каноны и наиболее активно рос в начале года, когда среднемесячный темп составлял 3,5%. Во втором квартале среднемесячный темп упал до 1,95%, а летом составил 1,7%, в сумме подорожав более чем на 5%. В сентябре была надежда на сохранение традиций (рост составил 1,85%), но уже последующие месяцы опровергли все прогнозы и рынок стал замедлять свой бег до декабрьского минимума. В итоге за весь год рост рынка составил 27,2%. Это несколько выше средних многолетних показателей (16,8%) и максимальный рост за последние четыре года.

Осеннее замедление роста рынка недвижимости отразило общую ситуацию в экономике. По итогам года рост внутреннего валового продукта ожидается на уровне 3,5%, а в 2011 году было 4,3%, инфляция в 2012 году составит 6,5%, а годом раньше - 6,1%. Объемы строительства к ноябрю выросли только на 0,3% относительно того же периода 2011 года, грузооборот - на 0,4%, инвестиции в основной капитал - на 1,2%, а промышленное производство - на 1,9%. Эти показатели ниже прогнозируемых правительством, хотя и выше, чем в некоторых других странах БРИКС.

Но объяснить осеннее поведение рынка только макроэкономическими показателями трудно. Видимо, активный рост в первом квартале с перспективой суммарного роста к концу года на 40-50% начал сдерживаться и психологически. Уж больно высоки были цены на жилье в городе.

Цены на квадратный метр в различных сегментах рынка жилья Хабаровска в декабре изменялись с минимальными отклонениями от нулевой отметки в ту или иную сторону. Единственным исключением стали «хрущевки». В подавляющем большинстве сегментов средний квадратный метр у этого типа квартир дешевел, и рекорд месяца (снижение цены на 2,3% у однокомнатных квартир на окраинах) также принадлежит этим квартирам.

Самый дорогой средний квадратный метр по итогам года оказался у двухкомнатных квартир новой планировки в центре города (104841,73 рубля). Это несколько выбивается из общего правила, когда в том или ином сегменте самый дорогой квадратный метр оказывается у однокомнатных квартир, а наиболее дешевый - у трехкомнатных. Самый дешевый средний квадрат в городе вполне ожидаемо оказался у трехкомнатных «сталинок» на окраинах. Квартиры этой планировки уже давно не интересуют инвесторов и других состоятельных людей, приобретавших когда-то такое жилье в центре города из-за их оригинальных планировок и больших площадей. Сегодня по стоимости среднего квадратного метра это самый дешевый сегмент на хабаровском рынке жилья.

А вот если говорить о цене на квартиры этой планировки, то все не так однозначно. Трехкомнатные «сталинки» в центре и ближе к центру превосходят по цене предложения и «хрущевки», и «брежневки» (квартиры улучшенной планировки). А в средней отдаленности и на окраинах лишь незначительно уступают им. Сегмент «сталинок» небольшой по объему и поэтому даже значительные колебания средних цен в 5-10% в этом сегменте не оказывают заметного влияния на общую картину.

Наиболее динамично в декабре изменились цены на «хрущевки». На двух- и трехкомнатные квартиры этой планировки в центре цены упали на 1,9% и 1,5% соответственно. С таким же примерно темпом упала цена предложения и на трехкомнатные «хрущевки» в районе престижности средней удаленности. В течение нескольких месяцев цены на «хрущевки» росли в городе опережающими темпами, поэтому нет ничего удивительного, что в конце года в некоторых сегментах цены на них незначительно снизились.

Самый же значительный рост цены предложения в последнем месяце года был отмечен у трехкомнатных квартир новой планировки ближе к центру, при этом он не превысил даже 1%.

Анализ ситуации с предлагаемыми на продажу квартирами по микрорайонам и жилмассивам показал почти везде полную стагнацию средних цен. Лишь в Первом микрорайоне цены на одно- и двухкомнатные квартиры снизились на 1,1% и 1,5% соответственно, да на Базе КАФ однокомнатные квартиры стали предлагаться дешевле на 0,8%.

Хотя Хабаровск столица Дальневосточного федерального округа, но по уровню цен на жилье он уступает своему давнему сопернику Владивостоку. Особенно это стало заметно в период подготовки саммита АТЭС в столице Приморья.

Но были годы, когда Хабаровск находился и на третьем месте. Это был период начала освоения сахалинского шельфа. Тогда на остров приезжало много иностранных специалистов со своими высокими требованиями к жилью и большими финансовыми возможностями по сравнению с дальневосточниками. Спрос на жилье в Южно-Сахалинске заметно вырос, поползли вверх и цены. Сегодня столица этого островного региона заметно уступает Хабаровску по уровню цен на жилье.

Благовещенск в свое время был закрытым приграничным городом с населением в два раза меньшим, чем в Хабаровске. По площади он также был незначительным. Строительство нового жилья там велось невысокими темпами. Сегодня это современный динамично развивающийся город, а его приграничное положение добавляет ему привлекательности. В итоге цены на жилье там растут очень активно.

Сопоставлять уровень цен в разных городах сложно по нескольким причинам. Главная в том, что кроме Хабаровска нет нигде доступной и широкой информации по предлагаемым на продажу объектам недвижимости. Столица Дальнего Востока в этом плане самая передовая. Здесь издается несколько специализированных изданий по недвижимости, есть полная информация в Интернете.

Хабаровск первый город на востоке России, где стали публиковать цены предложения на объекты недвижимости. Все это способствует открытости рынка недвижимости и его успешному развитию.

По-разному в городах и весях определяются и оцениваются квартиры. Так, например, во Владивостоке и Благовещенске географическое положение оценивается с привязкой к микрорайонам и улицам, а в Южно-Сахалинске по сторонам света (центр, запад, север). Типы жилья где-то определяются только по расположению комнат, а где-то по планировкам и сериям проектов домов. В некоторых городах учитывается материал, из которого сделан дом, а где-то этот показатель игнорируется.

Немалую трудность создает и то, что на сайтах в разных городах информация представлена очень узко и не отражает весь объем рынка. Это не дает возможности более точно определить реальную ситуацию с жильем в городах Дальнего Востока.

В разных регионах развитие рынка происходит по-своему, но определенные общие тенденции сохраняются для всех городов. Жилье постоянно дорожает. Это связано с экономическими и макроэкономическими факторами. Но главным остается спрос на жилье и рост материальных запросов населения.

Александр ХВОРОВ.