На рынке жилья всем хочется новых планировок

В начале года принято подводить итоги свершений и достижений года минувшего, анализировать причины успехов и поражений, оценивать возможные перспективы на ближайшее будущее. Самое время подвести итоги и на рынке недвижимости. Главный: за минувший год хабаровский рынок жилья вырос. 

Средняя цена квадратного метра как основного показателя рынка недвижимости к новогодним каникулам стала предлагаться на продажу по 113 754,34 рубля, что на 15,37% (15 153,75 рубля) выше, чем годом ранее. 

Но надо учитывать, что более половины этого подорожания пришлось на инфляцию, которая, по сведениям федеральных органов, составит по итогам года 8,3%. Остальной рост можно объяснить повышением спроса из-за доступности ипотеки и небольшим пока ростом объёмов строительства жилья в городе.

Почти весь год месячный темп роста рынка оставался в положительной зоне и составил в среднем 1,2%. Лишь в апреле и мае он опустился ниже нулевой отметки (-0,2% и -0,4%), но в июне это снижение было компенсировано самым высоким за год месячным приростом цен (2,2%). 

И даже в летние месяцы не наблюдались традиционная стагнация и проседание рынка, а среднемесячный темп роста цен на основной показатель за июнь-август составил 1,4%.

Рост был отмечен во всех сегментах рынка. Но наибольший подъём цен на квадратные метры жилья зафиксирован за год в центре города (19,4%), немного меньше подорожали за год «квадраты» в средней отдалённости от центра (18%) и на окраинах (16%).

Самым высоким спросом пользовались на рынке квартиры новой планировки, что повлекло повышение средних цен на «квадраты» у них за год на 15,7% и почти равно среднему показателю по городу. 

Это и понятно, ведь они составляют более 50% всех предложений. Немного меньше подорожали «квадраты» у квартир улучшенной планировки (13,8%).

Но особо стоит отметить квартиры в домах «сталинской» планировки. В эту категорию жилья входят многоэтажные дома в центре города, построенные в 30-40-е

годы прошлого века, двух- и трёх­этажные кирпичные дома во всех районах престижности с централизованным тепло- и водоснабжением, а также двухэтажные деревянные строения с удобствами во дворе.

Вот в таких домах, которые составляют около 5% всех предложений в городе, за год квадратные метры жилья выросли в цене больше всего - на 20,5%. Возможно, здесь сыграла свою роль федеральная программа переселения из аварийного жилья, и люди в надежде на новые квартиры готовы заплатить за жильё в этих двухэтажных развалюхах более высокую цену.

Меньше - не значит дешевле

Свою роль в росте стоимости квадратных метров жилья в городе сыграло то, что за год в предлагаемых на продажу квартирах площади стали меньше в среднем на 0,93%. 

Особенно значительно уменьшилась общая площадь у однокомнатных квартир (-5,6%), что в абсолютных величинах в среднем составило 1,88 м2. 

А самое значительное уменьшение площадей наблюдалось у трёхкомнатных квартир, которые за год в среднем стали меньше на 2,43 м2 (-3,51%).

И если средние площади квартир в минувшем году снижались, то цены на них в городе росли. В среднем они подорожали на 9,9%, или 436 тысяч рублей. Но более объективная цена - медианная, и она выросла на 450 тысяч рублей (10%). 

Меньше всего поднялась медианная цена в городе на однокомнатные квартиры (5,5%) - до 3 миллионов 850 тысяч рублей. А самый значительный прирост медианной цены был отмечен у трёхкомнатных квартир (13%) - до 6 миллионов 500 тысяч рублей. 

Двухкомнатные подорожали несколько меньше (12%), но и у них медианная цена составила 5 миллионов 100 тысяч рублей.

Конечно, эти цены средние по городу, а на самом деле они сильно зависят от планировки дома, удалённости от центра, близлежащей инфраструктуры, транспортной доступности и многих других параметров. 

Более детальный анализ цен на жильё занял бы слишком много места, поэтому мы анализируем усреднённые цены, которые дают общее представление о ситуации на рынке жилья Хабаровска и помогают ориентироваться на нём. 

А конкретную цену за какую-либо квартиру может определить только профессиональный оценщик или риэлтор с большим опытом работы на рынке.

Самый значительный рост цен (в среднем на 15,3%) за минувший год был отмечен в районе средней отдалённости от центра города, куда постепенно смещается массовая застройка в последнее время. 

В северном направлении это микрорайоны от остановки общественного транспорта «51-я школа» до улицы Руднева. В южном направлении - микрорайоны и жилмассивы от улицы Флегонтова по Краснореченской и от улицы Гаражной по проспекту 60-летия Октября. 

Микрорайоны и жилмассивы по улице Краснодарской и Совхозной тоже относятся к этому району престижности.

В центре города квартиры массового сегмента подорожали за год в среднем на 14,7%. 

При этом исключение здесь составляют и не включаются в расчёты квартиры по 4-6 комнат, двухъярусные и им подобные, у которых общая площадь может превышать 150-200 квадратных метров. Цена на них может доходить и до 60 миллионов рублей.

На окраинах города квартиры за год подорожали в среднем на 8,5%, что почти равно уровню предполагаемой инфляции, поэтому можно сказать, что цены на жильё здесь стабилизировались. 

А вот в микрорайонах и жилмассивах, расположенных ближе к центру города (Вяземская - Лазо, Прибрежный, Первый, Вахова - Сысоева и некоторых других), рост цен на квартиры даже не дотянул до предполагаемого уровня инфляции и составил за год лишь 8,1%.

А стало ли доступнее жильё?

Насколько же доступнее стало жильё в Хабаровске за последние годы? Этот показатель рассчитывается делением средней цены двухкомнатной квартиры (самого многочисленного сегмента на рынке жилья) на среднюю начисленную заработную плату за год. 

То есть, если не пить и не есть, не покупать одежду и обувь, не тратиться на учёбу и лечение, а все средства использовать на покупку жилья, сколько потребуется лет, чтобы накопить необходимую сумму. В 2016 году этот показатель составлял 8,1 года.

По итогам 2021 года при средней начисленной заработной плате в крае 57 776 рублей и средней цене двухкомнатной квартиры 5 миллионов 632 тысячи рублей доступность осталась на прежнем уровне.

Но логичнее брать медианную цену квартиры и медианный душевой доход и умножить эту цифру на два (как правило, в домохозяйстве работают двое). В этом случае доступность для семьи составляет уже 6,3 года. Но и этот показатель не вполне точно отражает ситуацию.

Сегодня определён новый порядок исчисления доходов граждан и помимо медианных доходов используется понятие модальных, т. е. тех доходов, которые составляют большинство во всей линейке доходов. И этот показатель ещё меньше медианного и точнее отражает картину состоятельности населения.

Показатель доступности зависит также от того, какие квартиры берутся для расчёта цены (новой планировки, «брежневки», «хрущёвки», «сталинки» - все или только, например, новые). Таким образом, всю эту статистику можно представить в любом удобном виде, но если брать самый первый вариант, то жилищный вопрос в городе остаётся на одном уровне уже на протяжении пяти лет. 

То быстрее, то медленнее

Ситуация, складывающаяся в экономике, в частности, в строительстве, позволяет предположить, что в наступившем году существенных изменений на рынке жилья города не произойдёт. Основной показатель будет продолжать дорожать со среднемесячным темпом 1-1,5%.

При этом в феврале-марте, возможно, и в апреле, это движение цен немного замедлится, а к началу лета восстановится. В летние месяцы вероятно замедление роста цен или даже их незначительное снижение. А с сентября можно ожидать традиционного роста с продолжением до самого нового года.

Таким образом, по итогам года возможен рост около 14%, и к следующим новогодним каникулам цена квадратного метра в городе может превысить 130 тысяч рублей.

За последние годы на рынке жилья Хабаровска наблюдалась определённая закономерность. Цены квадратного метра с 2013-го по 2016 год снижались со среднегодовым темпом около 4%, при этом среднегодовая инфляция за этот период составила 9%. А с 2017-го по 2021 год при среднегодовой инфляции 4,6% цены росли со среднегодовым показателем 11%.

Напрашивается вывод, что затормозить рост цен сможет не только активное жилищное строительство, но и высокие темпы инфляции, которые снизят спрос на рынке жилья из-за уменьшения доходов населения. 

При этом желательно, чтобы сохранились цены на строительные материалы хотя бы на сегодняшнем уровне и не сильно повысили себестоимость строительства.