Минстрой поднял цену «квадрата»: зачем, кому, кто «виноват»?

Минстрой утвердил показатели средней стоимости одного квадратного метра жилья в разных регионах России на апрель-июнь. По сравнению с ценами, утвержденными три месяца назад на I квартал, как сообщает «Парламентская газета», они существенно увеличились. Так, например, в Москве «квадрат» подорожал с 170,6 до 175,6 тысячи рублей, в Подмосковье – со 146,6 до 154,7 тысячи рублей, в новых регионах и Санкт-Петербурге цена не изменилась и составила 97,5 и 165,3 тысячи рублей, соответственно.

 В Хабаровском крае показатель на уровне среднего – 130,8 тысячи рублей. Дешевле же всего «квадрат» будет стоить в Кабардино-Балкарии – 46,2 тысячи рублей.

Это, конечно же, не чисто рыночный показатель, но он влияет непосредственно на строительную отрасль.

ЗА СЧЁТ БЮДЖЕТА

Минстрой утверждает стоимость квадратного метра жилья в целом по стране дважды в год, а по регионам – раз в квартал. Эти цифры используют для расчета социальных выплат по различным госпрограммам, в том числе жилищным субсидиям и сертификатам, а также при расселении ветхих и аварийных домов.

До октября 2021 года стоимость «квадрата» рассчитывали на основе мониторинга рыночной стоимости жилья, строительства и инфляции. Действующая ныне методика основана на данных Росстата о средней цене метра на первичном и вторичном рынках за предыдущий квартал, поделенной на два. И она более приближена к рыночной, утверждал три года назад бывший тогда главой Минстроя Владимир Якушев.

Нынешний приказ Министерства строительства и ЖКХ, опубликованный на портале правовой информации, так и называется: «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения». В нём говорится, что утвержденные по 89 регионам цены «подлежат применению… для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета».

Как пояснила зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, эти цены определяют размер субсидии, которую из федерального бюджета перечисляют регионам на выполнение различных программ, в первую очередь переселения людей из аварийного жилья.

– Нормативы, – пояснила она «Парламентской газете», – чаще используют при строительстве нового жилья. Так как на федеральную субсидию что-то приобрести или построить практически невозможно, регионы прибегают к дополнительному софинансированию и где-то просто вкладывают большую долю.

Основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев обратил внимание, что Минстрой утверждает цены средние по региону. И если в областном центре подобрать по такой стоимости приемлемое жилье невозможно, то где-нибудь подальше, в райцентре, например, – вполне реально.

– Эта цена является скорее маркером, так как всё равно требует доплаты при совершении сделок. Но для многих, например, для военнослужащих, это определенный ориентир, который показывает, на какое жилье и в каких регионах они могут претендовать, – сказал эксперт.

При этом, конечно, за 175 тысяч рублей за «квадрат» в Москве ничего купить нельзя и за 130 тысяч в Хабаровске проблематично. К началу весны квадратный метр жилья в городе стал предлагаться на продажу в среднем по 132 665 рублей.

 ОТ МОСКВЫ ДО ХАБАРОВСКА

Разброс цен на рынке недвижимости особенно впечатляющ в Москве, Подмосковье и в Краснодарском крае. Так, в феврале самые дорогие квартиры в столице продавались на Остоженке в среднем по 525 тысяч рублей за «квадрат», а в Бирюлево и Южном Бутово можно было найти жилье в районе 207 тысяч за метр, в Зеленограде – по 192 тысячи рублей. В Новой Москве «квадрат» стоил от 175 до 210 тысяч рублей.

Для сравнения в Хабаровске основной объём предложения в этом году пришёлся на квартиры в новостройках, и естественно, что такое жильё стало самым дорогим в городе. В феврале каждый квадратный метр в этом сегменте рынка предлагался на продажу в среднем по 215 тысяч рублей. А, например, «квадраты» во втором корпусе новостройки по улице Кавказской предлагались по 300–360 тысяч.

В Московской области цены между округами разнятся вдвое. Если в Реутове, Долгопрудном и Химках это 183–195 тысяч рублей за «квадрат», то в Шатуре, Кашире и Воскресенске – 76–86 тысяч рублей. И на 154 тысячи, утвержденные Минстроем для Подмосковья, вполне можно выбрать подходящий вариант – столько стоит квадратный метр в Королеве, Апрелевке и Дедовске.

Та же ситуация и в Краснодарском крае. Если в Сочи цена «квадрата» 350–400 тысяч рублей, как в Таганском или Мещанском районах Москвы, то в Краснодаре она уже около 150 тысяч, а в Армавире – вообще примерно 81 тысяча.

ЧТО И ГДЕ СТРОИТЬ

Объясняя такую разницу цен в одной отрасли и в границах одной страны, Константин Апрелев выделил три основных фактора: «На цену жилья очень влияют спрос, доходы населения и место расположения как самого города, так и территории, где ведется стройка».

Чем крупнее город и чем более старую историю он имеет, тем выше себестоимость строительства. В Москве, например, построить новый дом в центре обходится в два-три раза дороже, чем в Новой Москве, так как нужно переложить или проложить заново инженерные сети. В старом городе это требует больших затрат, «к тому же приходится иметь дело с монополистами: и по воде, и по канализации, и по теплу». И даже на новых территориях, по его словам, кто-то из девелоперов подключается к уже существующей сети, а кто-то тянет коммуникации за несколько километров, что тоже не удешевляет стройку.

В Хабаровске такая же ситуация. Самые дорогие большие квартиры в новых домах в центре города, хотя и упали в цене за февраль на 8,6%, тем не менее средняя цена в этом сегменте составила к весне 12 миллионов 696 тысяч рублей. И квартиры этого сегмента остаются самыми дорогими в краевом с максимальными ценами свыше 20 миллионов и рекордом в 35 миллионов рублей.

Себестоимость стройматериалов тоже в разных регионах своя – где-то есть карьер по добыче щебня и цементный завод, а куда-то это все приходится завозить издалека.

– Но определяющим фактором, – считает Константин Апрелев, – является все же уровень доходов населения – сколько люди могут платить за аренду и покупку жилья. Так, например, в прошлом году в малых городах произошел значительный всплеск спроса на жилищном рынке. И он был связан прежде всего с повышением зарплат военнослужащим и работникам оборонных предприятий.

Подготовил
И. Викторов.