Квадратный метр продолжил в августе падение

Нетипичность поведения рынка жилья Хабаровска в этом году продолжилась и в августе. За месяц основной показатель рынка, средняя стоимость квадратного метра, упал в цене на 2,73% и стал предлагаться в городе дешевле на 3 543,83 рубля, составив к началу осени 126 326,83 рубля.

Внешними факторами такие скачки средней цены объяснить трудно, скорей всего, это связано с техническими проблемами на сайте объявлений. Тем не менее, если рассматривать в комплексе все летние месяцы, то картина вполне вписывается в традиционные рамки поведения рынка.

По многолетним наблюдениям рост средней стоимости квадратного метра в городе за лето составлял в сумме 0,64%. В этом же «нетипичном» году рост за июнь-август составил в сумме 0,31%. Как видим, это даже ниже среднего многолетнего показателя.

Несмотря на общее снижение рынка, в сегментах с наиболее востребованным жильём стоимость квадратных метров в августе росла. В среднем по городу у однокомнатных квартир цена «квадратов» стала выше на 3,2%, а у двухкомнатных - на 1,8%. Дорожали «квадраты» в первую очередь в центре города и ближе к нему (по 0,6%). У квартир новой планировки средний рост по городу составил лишь 0,3%, и только у квартир улучшенной планировки средние цены выросли наиболее заметно - на 1,3%.

РОСТ - ОТ ЦЕНТРА НА ОКРАИНЫ

Если рассматривать ситуацию более детально, то можно увидеть, что «квадраты» у однокомнатных квартир новой планировки росли в цене в центре (4,4%), ближе к нему (9%) и на окраинах (3,2%), у двухкомнатных квартир этой планировки - в центре (6,6%), в средней отдалённости (3,3%) и на окраинах (8,8%), а у трёхкомнатных только в средней отдалённости (1,6%) и на окраинах (3%). Из анализа видно, что рост цен, который определяется повышением спроса, смещается от центра на окраины и в микрорайоны и жилмассивы средней отдалённости.

Такой же вывод напрашивается, если рассматривать ситуацию с ценами квадратных метров у квартир других планировок.

При этом самые дорогие «квадраты» по-прежнему предлагаются на продажу в центре города и в первую очередь у квартир новой планировки. Так, у однокомнатных она составила в августе в среднем рекордные 195 163,8 рубля, у двухкомнатных - 183 864 рубля, а у трёхкомнатных - 171 576 рублей. При этом у однокомнатных квартир новой планировки в районе престижности ближе к центру средняя цена за «квадраты» тоже очень высокая и составила 180 721,5 рубля.

Тем не менее, в августе снижение средней цены квадратного метра по городу обеспечили трёхкомнатные квартиры новой планировки в центре города (-2,9%), двух- и трёхкомнатные квартиры этой планировки в домах ближе к центру города (-1,3% и -3,4% соответственно), «хрущёвки» всех размеров на окраинах города со средним показателем -4,5%, трёхкомнатные в центре (-4,3%), а также одно- и трёхкомнатные «хрущёвки» ближе к нему (-4,6% и -1% соответственно).

Внесли свою лепту в снижение средней цены квадратного метра по городу и квартиры улучшенной планировки («брежневки»). За «квадраты» у них стали запрашивать меньше в двух- и трёхкомнатных квартирах ближе к центру города (-5,5% и -4% соответственно), у однокомнатных - в средней отдалённости (-4,2%), а также у одно- и трёхкомнатных на окраинах (-2,9% и -0,5%).

Самые низкие цены за квадратные метры жилья в августе были зафиксированы в сегменте трёхкомнатных «сталинок» в средней отдалённости от центра города с показателем 70 тысяч рублей. При этом рекордно низкие цены по 16-20 тысяч рублей запрашивались за квадратные метры в трёхкомнатных «сталинках» на окраинах города (пос. им. Горького и Стройка).

БОЛЬШЕ НЕДОРОГИХ КВАРТИР

Стоимость квадратного метра - основной показатель рынка недвижимости, но потенциальные покупатели ориентируются в основном на цену квартиры, так как она определяет расходы семейного бюджета или платежи по ипотечному кредиту. А средние цены за квартиру в августе снизились на 0,2% (113 тысяч рублей) и составили в городе 6 миллионов 194 тысячи рублей.

Но что интересно, медианная цена за месяц подскочила на 5,4% (300 тысяч рублей) и составила 5 миллионов 800 тысяч рублей. Такое рассогласование цен произошло из-за того, что в августе уже не предлагались на продажу трёхкомнатные квартиры с ценой выше 30 миллионов рублей и в два раза меньше квартир с ценой 20 миллионов рублей, которые предлагались месяцем ранее. Это отразилось на средней цене.

Но при этом больше стало в процентном отношении предложений с ценой за квартиру до 8-10 миллионов рублей.

Самый высокий рост цен был отмечен на квартиры новой планировки, в среднем по городу он составил 3,2%. На однокомнатные квартиры этой планировки цены росли везде, кроме центра: ближе к нему - на 17,3%, в средней отдалённости - на 8,3%, а на окраинах - на 12%. Двухкомнатные квартиры новой планировки стали дороже в центре города (4,8%) и на окраинах (12,8%), а трёхкомнатные - в средней удалённости (14%) и на окраинах (8,8%).

Поддержали их в росте и квартиры улучшенной планировки всех размеров в центре города со средним показателем 11,9%. Даже одно- и двухкомнатные «хрущёвки» в центре стали дороже в среднем на 3,5%, а двух- и трёхкомнатные ближе к центру подорожали за месяц в среднем на 5%.

Самые дорогие квартиры в городе, как обычно, предлагались на продажу в новых домах в центре города. В августе это была 4-комнатная квартира общей площадью 171 квадратный метр в 27-этажной башне на улице Запарина по цене 35 миллионов рублей, и 5-комнатная общей площадью 251 квадратный метр на улице Дикопольцева у «Платинум Арены» по цене 44 миллиона рублей. Из трёхкомнатных самая дорогая квартира предлагалась на продажу в строящемся доме на Уссурийском бульваре общей площадью 74 квадратный метр за 21,4 миллиона рублей.

НЕКОТОРОЕ СНИЖЕНИЕ

При значительном росте медианной цены на квартиры в городе все-таки были отмечены сегменты рынка, где наблюдалось некоторое снижение цен. Наиболее значительно подешевели в среднем по городу трёхкомнатные квартиры. Прежде всего отметим трёхкомнатные квартиры новой планировки в центре (-17,9%) и ближе к центру (-7,8%).

За двухкомнатные квартиры новой планировки в микрорайонах и жилмассивах ближе к центру и в средней отдалённости в августе запрашивали меньше в среднем на 2,3%. Меньше стали запрашивать за трёхкомнатные «хрущёвки» и «брежневки» в средней отдалённости (-11,4% и -2,8% соответственно).

Однокомнатные квартиры в домах «хрущёвской» планировки дешевели во всех районах престижности, кроме центра города, со средним показателем -2,8%.

Совсем не популярны у потенциальных покупателей были «хрущёвки» на окраинах города. Такие квартиры всех размеров потеряли в цене за месяц в среднем 6,5%.

Самые доступные квартиры к началу осени предлагались на продажу в двух- и трёхэтажных деревянных и кирпичных домах, построенных в середине прошлого века на окраинах города. В этом сегменте рынка средняя цена составила в августе 2 миллиона 167 тысяч рублей. Это даже ниже, чем цена за малосемейки ближе к центру и в средней отдалённости от центра города.

Но самые доступные квартиры по цене до 1 миллиона 500 тысяч рублей предлагались в таких домах в пос. им. Горького, на Пятой площадке и на Стройке.

В ПРОГНОЗЕ ПЛЮС ПРОЦЕНТ

Как бы нам не хотелось увидеть стабильное снижение цен на рынке жилья, какие бы усилия не прилагали наши административные органы, но инфляция остаётся объективным фактором, который оказывает своё влияние на рынок жилья. Тем более, что осенью, как правило, цены начинают расти и по многим другим причинам.

По многолетним наблюдениям в сентябре рост хабаровского рынка жилья составлял в среднем 1,7%. Нет оснований предполагать его снижение в начале осени и в этом году.

Расчёты показывают, что основной показатель рынка в сентябре может вырасти на 0,5-1% и достичь к концу месяца 127-128 тысяч рублей. При этом, учитывая активное падение средней цены «квадрата» в августе, для его компенсации рост может составить и до 1,5-2%.