Проблемы в сфере капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) от выставления платежных документов до поисков подрядчиков в этой области, к сожалению, хорошо известны. Сегодня рынок до конца не готов к объёму работ, который диктует необходимость. Многих жителей края, по вполне понятным причинам, волнует вопрос: куда и кем расходуются средства, ежемесячно уплачиваемые ими на капремонт?
Чтобы осветить некоторые важные вопросы, заданные нашими читателями, мы обратились к директору НО «Хабаровский краевой фонд капитального ремонта» Алене Сидоровой.

Ремонт и собственники

- Алёна Владимировна, давайте ещё раз напомним читателям, что такое некоммерческая организация «Региональный оператор - Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае»?
- Фонд создан в 2013 году, но реализовывал все свои функции поэтапно. Это вполне естественно - сначала нужно было аккумулировать взносы, которые платят собственники, и только затем начинать ремонтировать. Квитанции на уплату взносов на капремонт впервые начали приходить в сентябре 2014 года, а первые ремонты мы начали делать с июня 2015 года. К концу 2015 года уже было отремонтировано свыше 100 домов. В основном это были крупные города и поселки. Когда, в последующие годы, мы приезжали в небольшие поселения, то люди первый раз слышали о том, куда они, собственно, платят и зачем. Заходя в небольшое поселение, мы брали один пилотный дом, чтобы жители смогли увидеть на практике, что такое капремонт. Собираемость взносов сразу резко возрастала.
- Можно сравнить уровень собираемости взносов по годам?
- По сравнению с 2014 годом, когда она была около 53%, сегодня мы имеем цифру от 93 до 96%, то есть собираемость взносов на капитальный ремонт увеличилась в два раза. Многие увидели результат, и вопросы отпали.
- Как ремонт зависит от собственников?
- У собственника есть полные права на организацию процесса от начала и до конца. Оформление документов, подача заявки, контролирование процесса работ, их приёмка - всё в руках обычных владельцев жилья. Мы не можем просто прийти в дом и сделать в нём капремонт - его можно начать либо по решению собственников, либо по решению муниципалитета.  Существует Программа капитального ремонта многоквартирных домов Хабаровского края. Она находится в открытом доступе, и каждый может найти в ней свой дом и выяснить, когда, вплоть до 2043 года, в нём запланированы работы. Но это плановые сроки, основанием же для организации капитального ремонта является решение собственников. Жильцы многоквартирных домов это должны понимать. Работа по повышению инициативности и активности собственников входит в сферу наших основных интересов, поэтому мы всячески способствуем этому в своей деятельности.
- А если ремонт необходим прямо сейчас, а не в 2043 году, что делать?
- Собственники могут подать заявку на внеочередные работы, но здесь необходимо учесть существование очереди. Мы не можем отодвинуть уже начавшиеся или запланированные ремонты в других МКД. Для крупных городов это менее актуально, а вот что касается маленьких поселений, то здесь факт очередности учитывается строго. Нюанс в том, что мы можем тратить деньги, собранные с МКД района, только на дома этого же района. Например, нам пришли протоколы с решениями на ремонт 20 домов, а денег хватает только на 10. В таком случае применяется ранжирование. На первое место выдвигаются дома, где выше собираемость, старше год постройки и где удельный вес накопленных средств больше по сравнению с другими претендентами. Не попавшие в список первоочередников переходят в планы на следующий год. К примеру, в Советской Гавани и Ванино очереди до 2023 и 2026 года включительно.

Алгоритмы действий

- А если возникла чрезвычайная ситуация?
- Если произошла аварийная ситуация, допустим, пожар, обрушение фасада, упало дерево на дом и повредило кровлю, или как было в п. Заветы Ильича, где полностью рассыпался розлив в подвале, то действия иные. Собственники пострадавшего дома если не принимают срочно решение по устранению последствий аварии или чрезвычайной ситуации, то муниципалитет издает постановление, которое направляется нам, а мы заключаем прямой договор с подрядчиком и ремонтируем тот объем, который был поврежден в рамках чрезвычайной ситуации.
- Что делать, когда у дома нет финансовых накоплений?
- Даже если у дома нет денег, мы обязаны сделать капремонт за счет финансовой устойчивости фонда капитального ремонта. Дом выплачивает суммы по квитанциям уже в счет выполненных работ. Таких ситуативных срочных ремонтов у нас было уже около 10 по всему Хабаровскому краю. В прошлом году в Хабаровске по улице Кооперативная во время запуска дома разорвало основную трубу, и это прямо при запуске тепла в отопительный период. Все было сделано за неделю благодаря быстрому реагированию и активной работе управляющей компании. Надо сказать, если раньше УК противостояли нам, то сейчас процентов пятьдесят из них — наши помощники, а где-то даже инициаторы. Бывает так, что собственники не могут договориться между собой, тогда УК приходит к нам за помощью, и мы вместе обращаемся в органы местного самоуправления.
- Возможно сразу обратиться в фонд, минуя УК?
- Конечно. К нам часто обращаются напрямую.  У меня нет приёмных дней, и люди приходят постоянно в течение дня. Любой собственник может обратиться и устно, и письменно. Мы можем прийти и на общее собрание собственников для личной беседы с жильцами.
- Какие этапы имеет процесс выполнения капитального ремонта МКД?
- Первый этап - голосование. Но если в остальных вопросах ЖКХ достаточно кворума 50 плюс 1 голос, то по нашей деятельности этого недостаточно. Чтобы преодолеть первый этап, то есть принять решение о проведении капремонта, нужно собрать 2/3 голосов владельцев жилья - 66,7%. Второй этап - организация и проведение самого капитального ремонта. Собственник может запросить сертификаты строительных материалов, контролировать процесс проведения работ. И последний этап - приёмка. Здесь собственник может и должен изучить все документы, а не только результат. Во время гарантийного срока, в течение 5 лет, собственники должны вовремя отслеживать возможные проблемы и своевременно сообщать об этом нам.
- А если небольшой дом в аварийном состоянии, но взносов мало из-за количества собственников?
- Смотря в чем выражается аварийность дома, если дом признан таковым, то он не включается в Программу капитального ремонта, если есть необходимость проведения капремонта, то приведу конкретный пример: есть небольшой дом по Вострецова, 8 в г. Хабаровске, где проживают в основном пенсионеры, к нам обратились инициативные собственники еще в 2015 году.
Требовался капитальный ремонт, но сборы были слишком малы. В итоге они принимают решение и увеличивают взнос до 11 рублей. Почему так? Проблема в том, что зачастую крыши маленьких «сталинок» и двухподъездных пятиэтажек равнозначны по размеру, денег требуют не меньше, а порой и больше, только вот сборы ниже в разы, так как собственников в доме меньше.
Выполнить капремонт только теми небольшими суммами, что исправно платят владельцы жилья данного дома, невозможно. Вообще взносы за капремонт довольно невелики, а цены на рынке строительных работ растут постоянно. Сегодня в Хабаровске установленный максимальный тариф по капремонту 7,55 руб., а в Охотске - 1,50.
Накапливаемой, таким образом, суммы бывает недостаточно даже для проведения необходимого вида работ. Сегодня мы имеем суммы взносов, утвержденные собственниками отдельных МКД, до 42 руб. на кв. метр. Как правило, это небольшие 8-квартирные «сталинки». Люди идут на это, чтобы не собирать по несколько десятков тысяч с квартиры в счет срочного восстановления того или иного сегмента дома.
Случается, что проведение капитального ремонта в подобных домах становится заслугой одного человека. Например, председатель дома по Энтузиастов, 4. Строение было просто в ужасном состоянии - маленькая «сталинка» с деревянными перекрытиями. Сумма за капремонт вырисовывалась неподъёмная. В итоге председатель добилась-таки согласия всех владельцев жилья в доме, и они увеличили взнос. Ремонт был сделан.
Кредиты и долги
- Может ли дом сделать заимствование у фонда, если у него недавно уже был капитальный ремонт?
- Конечно, если есть возможность выплачивать в течение 15 лет - это максимальный срок заимствования,  то вполне можно заключать договор на очередные работы по ремонту. Либо собственники повышают ежемесячный тариф, чтобы увеличить сумму сбора. Всё это просчитывается индивидуально, но нет ничего невозможного.
- Что делают с собственниками-должниками?
- С должниками у нас работает сектор по претензионно-исковой работе.
Мы не допускаем такой ситуации, когда из-за использования средств одного дома для ремонта другого, где есть проблемы с задолженностью, создается прецедент невозврата заимствованных средств и недостаточности денег для ремонта дома, где взносы платятся исправно. Позиция министерства ЖКХ Хабаровского края такова, что нужно работать с собственниками по обеспечению возвратности и не ввязываться в долги перед платёжеспособными собственниками.
- Это особенность только Фонда капитального ремонта Хабаровского края?
- Да, в остальной России такого практически нет. Только мы ввели заимствование на 15 лет и гашение за счет повышения тарифов, если дом не в состоянии оплатить расходы своевременно при действующем размере тарифа. И только у нас капремонт не производится за счет другого собственника безвозвратно. Сегодня по нашим стопам уже пошли три региона.
В настоящее время проблему капитальных ремонтов можно решить и региональными программами. Например, в Тюмени принята подпрограмма по «предветхим» домам. То есть это те дома, которые еще не стоят в плане переселения и сноса, но уже близки к этому по проценту износа от 60 до 70%. Там к деньгам собственников добавляются бюджетные средства. У нас в Хабаровском крае из 7749 домов таких примерно 800. Логично предположить, что не стоит увеличивать взнос за счет собственников на 10-15 лет, чтобы отремонтировать дом, который лет через 5 будет может быть признан ветхим. Мы стараемся не прикасаться к таким строениям, так как деньги других собственников могут быть потрачены впустую и не возвращены в случае признания дома ветхим.
Можно не без оснований утверждать, что сегодня Хабаровский край выжимает из возможностей фонда капитального ремонта 100% возможного. Мы делаем столько домов, сколько ремонтируют с софинансированием наши соседи.
В Хабаровском крае размер взноса на капремонт один из самых низких в России. Ремонты делаем без помощи муниципалитетов, не считая р.п. Охотск, где благодаря министерству ЖКХ в 2017 году органами местного самоуправления на капремонт домов было выделено финансирование.

Уникальная система  

- Наша система капитального ремонта отличается от других регионов страны?
- Она не просто отличается, она уникальна. У нас в крае основной упор идет на собственника, тогда как в остальных регионах страны капитальные ремонты в основном делаются на основании решения органов местного самоуправления. На первом этапе нам было очень сложно. Не было доверия у жителей, были расхождения во мнениях с управляющими компаниями, отрицательно сказывающихся на работе. Мы сами клеили объявления на подъездах, встречались с жителями МКД, объясняли, убеждали. Было архисложно. Помогали только фактические примеры. Сегодня всё меняется в лучшую сторону. Вместе с управляющими компаниями пришли к единому мнению, что совместными усилиями гораздо легче выполнять работы по капитальному ремонту.  Собственники становятся более грамотными в вопросах капитального ремонта.
- Какие стоят планы на 2018 год?
- На 2018 год был запланирован капитальный ремонт в 739 домах на 1,7 млд руб. На сегодняшний день в работе даже большее количество домов, сверх плана. Уже закрыто работ на 800 млн руб.
Недавно мы побывали на съезде региональных операторов по капитальному ремонту в г. Перми. Съезд в этом году был интересным и показательным.  Обсуждали в основном правоприменительную практику. Доклад Хабаровского края вызвал большой интерес.  Шли бурные обсуждения нашей практики выполнения ремонтов за счет увеличения взносов и тем самым повышения финансовой устойчивости МКД. Другие регионы просто не могли представить, как мы смогли убедить собственников жилья сделать это. Мы поделились опытом с коллегами из других регионов как вести разъяснительную работу с владельцами жилья, каким образом в Хабаровском крае поставлена совместная работа фонда, ГЖИ, прокуратуры и, конечно, правительства края, на службу одного общего дела - капитального ремонта многоквартирных домов.

Беседовала
Елена НОВОКРЕЩЕНОВА.