«Дворец» в Хабаровске уже не купишь

Главное - не только денег накопить, но и успеть квартиру вовремя купить

По итогам шести месяцев текущего года рост вторичного рынка жилья в Хабаровске обогнал темп инфляции. Произошло это за счет роста стоимости среднего квадратного метра в июне. За этот месяц основной показатель рынка недвижимости подорожал на 1,15% и стал предлагаться на продажу по цене 57838,4 рубля.

Вот уже в течение года темп роста вторичного рынка демонстрирует устойчивый рост, при этом его показатель ни разу не опустился ниже нулевой отметки, хотя в отдельные месяцы и не превышал 0,3%. Число предложений тоже смещается в сторону более дорогих квартир. За полгода этот показатель сместился с 45–50 тысяч рублей за квадратный метр до 55–60 тысяч рублей. Эти изменения говорят об устойчивом росте рынка и его полном восстановлении после финансово-экономического кризиса.

За первый месяц лета опережающим темпом выросла стоимость квадратного метра у трехкомнатных квартир (в среднем по городу на 1,5%), в районе средней отдаленности (2,7%) и в центре города (1,4%). У квартир различной планировки средний квадратный метр подорожал примерно с одинаковым темпом - чуть более 1%, но лидировали «малосемейки» (1,5%), а наименьший темп в среднем по городу наблюдался у «хрущевок» (чуть менее 1%).

К концу июня на окраинах города со стоимостью среднего квадратного метра сложилась нелогичная ситуация. Если стоимость «квадрата» у «малосемеек» уже традиционно лидирует во всех районах престижности, кроме центра, то сегодня на втором месте по стоимости квадратного метра на окраинах «хрущевки», и только на четвертом месте квартиры новой планировки, опережающие по этому показателю лишь «сталинки».

Тем не менее, такая ситуация может быть выгодна покупателям - полноценную квартиру новой планировки здесь можно купить дешевле, чем «хрущевку» или квартиру улучшенной планировки («брежневку») равной с ними площади. Хотя справедливости ради следует сказать, что квартиры новой планировки по общей площади, как правило, больше «хрущевок» и «брежневок».

Цены на квартиры росли в июне в большинстве наблюдаемых сегментов. В центре города значительно выросли цены предложения на однокомнатные (3,5%) и двухкомнатные (4,4%) квартиры новой планировки, а также на однокомнатные (8,4%) и двухкомнатные (3%) квартиры улучшенной планировки. В районе престижности ближе к центру лидерами стали двухкомнатные «хрущевки» (2,6%) и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (2,2%), в первую очередь за счет жилья в Прибрежном и Первом микрорайонах и в районе остановки «Памятник партизанам».

Двух- и трехкомнатные квартиры в районе престижности средней отдаленности выросли в цене в основном за счет Северного микрорайона и района остановки «Топографический техникум». А вот двух- и трехкомнатные квартиры в кварталах новой застройки в этом районе престижности, к которым относятся микрорайон на улице Флегонтова - Индустриальной и квартал Строителей, выросли незначительно, около 1%. А однокомнатные квартиры здесь даже заметно упали в цене (на 5% за месяц).

С точки зрения потребителей, такая ситуация вполне объяснима. Однокомнатные квартиры покупаются в основном для одиноких молодых людей, которым хочется жить ближе к центру города, где больше развлечений и где есть возможность хорошо провести время с друзьями. Вторая категория людей, кому подходят однокомнатные квартиры, - престарелые люди, уступающие свое старое большое жилье молодому поколению своей семьи, а сами готовы жить и на меньшей площади, при этом и на квартплате можно значительно сэкономить. Но эта категория людей с большим трудом расстается со знакомым районом, где прожили много лет, где рядом старые друзья и подруги, знакомые врачи в поликлинике и продавцы в близлежащих магазинах. В новых же районах все это далеко, а то и вообще отсутствует. Поэтому-то однокомнатные квартиры в новых районах массовой застройки не очень популярны и как следствие - снижаются цены на них.

На окраинах города за месяц заметно выросли цены только на двух- и трехкомнатные «хрущевки» (4% и 3% соответственно).

Наиболее заметный рост наблюдался у одно- и трехкомнатных квартир на Базе КАФ и в Березовке, а двух- и трехкомнатных квартир в Авиагородке и на Пятой площадке. Цены же на квартиры новой планировки на окраинах не пользовались спросом и в итоге цены на них снизились. Это наблюдалось в основном у квартир всех размеров на Красной Речке, одно- и двухкомнатных квартир в поселке им. Горького и трехкомнатных квартир в районе станции Хабаровск-2.
Завершившийся июнь дает нам возможность подвести итоги второго квартала, сравнить его с первым  и определить некоторые тенденции.

Вторичный рынок жилья Хабаровска во втором квартале вырос на 4% (за первый квартал рост составил лишь 1,7%). И если за первые три месяца средний квадратный метр подорожал на 950 рублей, то за вторые - уже на 2267 рублей.
Среднемесячный темп роста во втором квартале почти в два раза выше, чем в первом (0,6% и 1,34% соответственно). В результате столь бурного роста по итогам второго квартала рынок вышел на докризисный уровень сентября 2008 года и даже немного превзошел его.

С наибольшим темпом росли средние цены предложения на однокомнатные квартиры (5,8%), на окраинах города (3,5%), на квартиры новой планировки (4%) и «хрущевки» (3,9%). При этом наиболее заметно подорожали одно- и двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города и в районах новой массовой застройки, а «хрущевки» - на окраинах и в районах средней отдаленности (Авиагородок, Пятая площадка, Северный микрорайон).

До окончания квартала еще оставались сомнения в наших прошлогодних осенних прогнозах о полном восстановлении рынка к лету нынешнего года, но сегодняшняя ситуации снимает все сомнения.

Росту рынка недвижимости во втором квартале способствовало восстановление строительной отрасли и кредитной деятельности банков, а также замедленный рост рынка в предыдущие месяцы.

Медленно, но верно растут объемы строительства жилья, чему способствуют и объемы банковского кредитования. На вторичном рынке появились новые квартиры, перетекающие с первичного рынка, а также те квартиры, которые приобретались в свое время с целью сохранения денежных средств. Это заметно расширяет предложение на вторичном рынке.

Низкая ставка рефинансирования и инициатива Сбербанка по снижению ставок по ипотечным и другим жилищным кредитам вынудили и коммерческие банки снижать ставки и облегчать условия жилищного кредитования. Их объемы хотя и не достигли пока докризисного уровня, но уже достаточно большие и составляют около 15-20% в сделках по недвижимости.
Весь предыдущий год и первые месяцы этого года рынок по своим темпам роста едва поспевал за инфляцией. Фактически получалось, что роста не было - рынок стоял!

В результате сложилась ситуация, когда цены на рынке относительно минимальные, а возможности получения жилищного кредита наиболее выгодные, что приводит к росту активности, обороту жилья на рынке и росту цен. Поэтому нельзя исключать продолжения роста в летние месяцы, хотя и не такими темпами, как во втором квартале.

Вероятнее всего, в июле-августе рост не превысит 1%, а наибольшую активность можно ожидать, начиная с сентября, когда месячный рост рынка недвижимости может составить 2-2,5% и более.