Девятый вал на «квадратном» рынке

Сколько будет стоить «квадрат» в новых домах, загадывать пока рано

Самый короткий месяц, хотя он и был в этом году на один день длиннее обычного февраля, продемонстрировал нам максимальный рост рынка недвижимости в Хабаровске. Стоимость среднего квадратного метра по городу за месяц выросла на 4,53% (2940,93 руб.). А с начала года основной показатель поднялся в цене уже на 4733,24 рубля. В прошлом году рынку на это потребовалось 9 месяцев. Накануне выборов президента нашей страны средний квадратный метр стал предлагаться на продажу по цене 67909,2 рубля.

Обычно в феврале рынок более спокоен. Лишь в 2004 и 2006 годах он вырос больше чем на 4%, да в 1996 году подскочил на 7,5%. Обычно же средний темп этого месяца составлял около 1,6%. Что интересно, в двух случаях из трех скачки рынка приходятся на год выборов президента РФ (1996 и 2004 гг.). А в третьем случае подъем цен наблюдался накануне выборов в региональные органы представительской власти.

Сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья в Хабаровске можно сравнить со штормом на море, когда волны накатываются одна за другой с нарастающей силой, и, наконец, приходит самая высокая и мощная волна, которую называют еще девятым валом. Она добивает штормующие в море корабли, и после неё стихия начинает успокаиваться, сделав свое грозное дело. Так и наш рынок с сентября прошлого года нарастал в ценах из месяца в месяц и достиг своей максимальной высоты в феврале.

С опережением среднего городского темпа дорожал квадратный метр у «хрущевок» (7,5%) и квартир улучшенной планировки («брежневок» - 5,2%). Это жилье в последнее время стабильно лидирует в стоимости среднего квадратного метра в основном из-за высокого спроса и по некоторым другим причинам.

По районам престижности средний квадратный метр дорожал с темпом, превысившим 3%, за исключением района ближе к центру, где его цена не поднялась выше 2%. А лидером среди районов престижности стал район средней отдаленности, где сосредоточены основные новостройки города, - 4%. Здесь средний квадратный метр у одно- и двухкомнатных квартир новой планировки подорожал на 5,7% и 5,2% соответственно. Двухкомнатных «хрущевок» в этом районе престижности не много, при этом средний «квадрат» здесь у них подорожал более чем на 10%.

А вот на окраинах их предлагают на продажу в пять раз чаще, и, тем не менее, из-за повышенного спроса за средний квадратный метр у них здесь запрашивали почти на 12% больше, чем месяц назад.

В феврале цена предложения на средний квадратный метр у двухкомнатных квартир в городе поднялась на 5,5%. При этом наибольший рост стоимости среднего квадратного метра у двухкомнатных квартир, помимо «хрущевок» в районе средней отдаленности, наблюдался у квартир улучшенной планировки в центре города (9%) и в районе средней отдаленности (6,4%), а также у двухкомнатных «малосемеек» на окраинах (13,5%).

Активное дорожание среднего квадратного метра у «хрущевок» уже трудно объяснить только уменьшением площадей этих квартир, предлагаемых на продажу, хотя и оно имеет место. Например, у двух- и трехкомнатных квартир этой планировки, предлагаемых на продажу в феврале, средняя площадь по городу уменьшилась за месяц лишь на 0,6%. Главная причина, видимо, в другом - в повышении спроса на такие квартиры, как самые дешевые (за исключением «малосемеек»). Разница в цене «хрущевок», например, с квартирами новой планировки в некоторых сегментах рынка составляет более 100%, а в среднем по городу они дешевле ближайших к ним по качеству и цене квартир улучшенной планировки на 7,3% (почти на 200 тыс. руб.).

При этом квартиры улучшенной планировки подорожали в среднем по городу за месяц на 7%, а «хрущевки» на 5,6%.
Наиболее значительно выросла цена предложения на квартиры улучшенной планировки всех размеров в центре города: у однокомнатных - на 5,8%, у двухкомнатных - на 6%, у трехкомнатных - на 6,4%. Если учесть активный рост цен на однокомнатные квартиры этой планировки в районе средней отдаленности и на окраинах (9,3% и 7,2% соответственно), то становится понятно, почему они обошли в росте цен «хрущевки» и квартиры других планировок.

В районе престижности средней отдаленности больше половины (68%) предлагаемых на продажу квартир составляют квартиры новой планировки, в том числе и в новых домах в районах массовой застройки. Поэтому не удивительно, что увеличение цены предложения на двухкомнатные квартиры новой планировки на 6,6% определили общий высокий показатель роста цен в этом районе престижности для двухкомнатных квартир. Выше средних по городу выросли цены здесь и на однокомнатные квартиры (4,8%).

На окраинах города наиболее активно в феврале дорожали трехкомнатные квартиры. При этом трехкомнатные квартиры новой планировки поднялись в цене на 4,9%, улучшенной - на 5,2%, а «хрущевки» - на 7,2%. В целом же окраины стали за месяц дороже на 3,5%.

В центре города цены предложения квартир в среднем выросли на 3,2%, в основном за счет однокомнатных квартир, за которые здесь стали запрашивать больше на 4,7%.

Жилмассивы и микрорайоны ближе к центру тоже активно дорожали. Наиболее значительно выросли цены в Прибрежном (10,4%) и Первом микрорайонах (11,8%), в районе улиц Антенная-Санитарная (6,8%) и Большая-Вяземская (5,9%), при этом число предложений здесь сокращается.

В средней отдаленности от центра города значительно подорожало жилье в квартале ДОСов (10,6%), в районе улицы Краснодарской (7,9%) и остановки транспорта «Топографический техникум» (7,8%).

Жилье на окраинах, как уже отмечалось, росло в цене более активно, чем в других жилмассивах. Значительный рост был отмечен на 5-й площадке (10,2%), в Березовке (9,3%) и в районе станции Хабаровск-2 (8,7%). Меры, принятые администрацией города по повышению качества предоставляемых коммунальных услуг на Красной Речке, заметно повысило цены предложения в этом жилмассиве на одно- и трехкомнатные квартиры (в среднем около 8%).

Ниже средних по городу выросли цены на жилье на Базе КАФ (2,6%), в результате чего этот окраинный район города перестал быть абсолютным лидером по стоимости квартир среди других окраин.

Рекордный за четыре с половиной года рост цен в феврале не может сохраниться в последующие месяцы. Для этого нет пока экономических предпосылок. А предвыборный ажиотаж спадет в начале марта. Да и прошлые годы показывают, что в двух случаях из трех, когда в феврале отмечался активный рост, в следующие месяцы - в марте или апреле рынок уходил даже в минус (в 1996 и 2006 гг.). Учитывая это и нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, можно надеяться, что по итогам марта рынок должен вырасти не более, чем на 3-3,5%. Возможен и более решительный спад темпов роста из-за повышения процентных ставок по ипотеке и традиционного весеннего снижения ввода в эксплуатацию нового жилья.