Основные нарушения обязательных требований жилищного законодательства в Хабаровском крае касаются нарушения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Контроль за техническим состоянием управляющим организациям следует осуществлять, проводя плановые и внеплановые осмотры. Во-первых, они помогут установить возможные причины возникновения дефектов, а заодно и выработать меры по их устранению. А во‑вторых, так можно осуществлять контроль за использованием и содержанием помещений.
Плановые осмотры жилых зданий следует проводить как общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, так и частичные - осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью до начала отопительного сезона.
В ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям, их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60 процентов.
Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий:
- в журналах осмотров - выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома;
- в паспорте готовности объекта - результаты готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях;
- в актах - результаты общих обследований состояния жилищного фонда.
Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Неукоснительное и качественное выполнение указанных требований способно обеспечить нормальное функционирование многоквартирных домов и его инженерного оборудования, и как следствие, снижение жалоб и обращений жителей как в комитет, так и в управляющие организации.