Что будет с ценами на квартиры в Хабаровске

Завершившийся 2022 год был не самым простым для нашей страны. Сказывалась пандемия коронавируса, с февраля серьёзное влияние стала оказывать специальная военная операция, а с осени и частичная мобилизация. Всё это усугубили беспрецедентные санкции к нашей стране со стороны Евросоюза, США и некоторых других стран.
Рынок недвижимости реагировал на эти события, хотя и не так значительно, как на то рассчитывали наши недоброжелатели. По оценкам специалистов, средние показатели стоимости квадратного метра жилья по стране замедлили свой рост, но сохранили тренд на повышение.
Хабаровский рынок жилья тоже реагировал на происходившие в стране события, но не так бурно, как в некоторых других городах и регионах. По итогам года он вырос на 5% (декабрь к декабрю). 
Это в два раза ниже темпов инфляции прошедшего года и значительно ниже показателей предыдущих пяти лет, когда его годовой рост составил в среднем около 10%.

То взлетали, то падали…

В первом квартале минувшего года ситуация на рынке незначительно отличалась от ситуации прошлых лет. 
В январе, как обычно, продолжался инерционный рост, но с минимальным темпом около 1%, а в февралемарте рынок вообще ушёл вниз, и по итогам квартала средняя цена квадратного метра по городу выросла лишь на 342,6 рубля.
Во втором квартале наблюдался более активный рост рынка со средним месячным темпом 1,6%, а скачок цен (3,6%) пришёлся на июнь, что и было самым необычным в минувшем году, так как в летние месяцы рынок обычно приостанавливал свой рост до 0,6% в месяц.
В результате по итогам второго квартала рост основного показателя рынка составил 2%, относительно предыдущих трёх месяцев и средняя стоимость квадратного метра жилья в городе поднялась до 119 463 рублей.
Третий квартал начался с падения средних цен на квадратные метры (3%), которое и нивелировало ситуацию с ценами в июне. В последующем поведение рынка соответствовало многолетним традициям (рост в августе и сентябре был в среднем 1,7%), и к концу квартала стоимость основного показателя рынка составила в городе 119 754 рубля.
Последний квартал начался с незначительного роста цен (0,3%), и к концу октября квадратный метр превысил отметку в 120 тысяч рублей. Это давало уверенность, что к концу года средний показатель цены квадратного метра в городе может достичь уровня 125 тысяч рублей.
Но сказалась объявленная в стране частичная мобилизация, и в ноябре рынок упал на 2%, похоронив надежду преодолеть психологически значимый рубеж. 
В результате к концу года рынок жилья в Хабаровске не сумел преодолеть даже октябрьского уровня средней цены квадратного метра и составил всего 119 437 рублей.

Какое жильё более доступно

За минувший год наиболее значительно, выше средних по Хабаровску, выросли цены на квадратные метры у однокомнатных (6,6%) и трёхкомнатных квартир (5,4%), в районе средней отдалённости (7%) и на окраинах (5,8%), у «хрущёвок» (6,5%) и квартир новой планировки (5,3%).
Такие цифры говорят о том, что, с одной стороны, сохраняется спрос на наиболее доступное жильё, а с другой  людям не чуждо стремление приобрести более комфортное жильё, если позволяют финансовые возможности и условия ипотеки.
Своё влияние на ситуацию оказывали федеральная и краевая программы расселения ветхого и аварийного жилья. При этом положительно сказывается возможность приобретения квартир для расселяемых на вторичном рынке.
Это стимулирует и оживляет его, повышает доходы продавцов, которые стремятся за этот счёт улучшить свои жилищные условия, приобретая квартиры на первичном рынке, таким образом поддерживая и стимулируя его.
Анализ ситуации показал, что за год средние цены на квартиры в Хабаровске выросли на 5,5%. Главными виновниками роста цен на жильё в городе стали трёхкомнатные квартиры, подорожавшие в среднем на 8,4%, и квартиры новой планировки (8,5%).
Выше среднего показателя поднялась цена и на двухкомнатные квартиры (5,8%). 
Но если сопоставить средние цены с медианными, то обнаруживается интересный момент  медианная цена выросла меньше у самых больших квартир, у которых этот показатель поднялся лишь на 2,6%, и чуть меньше разница цен у двухкомнатных, где медианная цена стала выше на 3,9%. 
Происходит это из-за того, что в городе появилось в продаже несколько квартир элитного класса, потянувшие вверх средние цены, но меньше повлиявшие на медианные.
Кроме того, на рынке всё более массово предлагается новое жильё с большими площадями и улучшенной планировкой в центре города, где средние цены выросли на квартиры на 8,7% и ближе к нему на 10,2%.
За год средние площади выставленных на продажу квартир выросли: у трёхкомнатных  на 2,8%, а у двухкомнатных  на 1,3%. Уже не редкость, когда предлагаются квартиры общей площадью под 100 квадратных метров и больше, с двумя санузлами, кладовыми и большими лоджиями.
В местах общего пользования таких домов, как правило, выполнена великолепная отделка холлов, имеются колясочные помещения, качественные лифты, удобные и благоустроенные дворы и другие условия комфортного проживания.

«Сталинки» дороже «хрущёвок»

Альтернативой новому большому и дорогому жилью стали более доступные квартиры, которые покупаются под расселение из аварийного жилья и людьми с ограниченными финансовыми возможностями. Из-за этого на них сохраняется спрос и растут цены.
Так, на «хрущёвки» за год цены выросли в среднем по городу на 8%, а на «сталинки»  на 15,7%. 
При этом надо иметь в виду не те двухэтажные деревянные дома, которые в ближайшие годы будут снесены, а престижные 57-этажные дома в центре города или кирпичные добротные 3-этажные дома во всех районах престижности города, отвечающие всем минимальным требованиям к современному жилью.
Продолжает сохраняться спрос на однокомнатные квартиры и в первую очередь в домах старых планировок, где площади меньше, чем в современных однокомнатных квартирах. Об этом свидетельствует уменьшение средних площадей однокомнатных квартир, выставленных на продажу в минувшем году, на 3,5%.
Вырастают и минимальные цены на жильё. Подтверждает это то, что медианная цена на однокомнатные квартиры за год выросла в городе на 6,5%, при том что средняя увеличилась всего на 2,2%.
В конце прошедшего года в Хабаровске уже не было квартир, за исключением малосемеек или отдельных комнат, дешевле, чем за 1,5 миллиона рублей, хотя годом ранее можно было встретить предложение «сталинок» по цене и до 1 миллиона рублей.
Вывод по итогам минувшего года из всего сказанного можно сделать такой: наибольшим спросом пользуется самое доступное жильё  однокомнатное в домах старой планировки, на окраинах и в средней отдалённости.
При этом из-за снижения покупательской способности населения квартиры дорожают в Хабаровске медленнее темпов инфляции, поэтому можно с уверенностью говорить о снижении цен.
Вместе с тем, несмотря на все перипетии минувшего года, благодаря ипотеке и разным льготным программам по ней (дальневосточной, семейной, молодёжной и т. п. ) растёт спрос и на квартиры в новых домах, причём не только на одно- и двухкомнатные, но и на большие трёхкомнатные как в центре, так и в микрорайонах и жилмассивах ближе к нему.
Наступивший год, скорее всего, сохранит текущий тренд на неспешное повышение рынка. А если удастся обуздать инфляцию, разрешить проблемы, связанные со специальной военной операцией, и хотя бы затормозить снижение покупательской способности населения, то рост рынка ускорится до средних многолетних показателей.
Резкий рост рынка могут сдержать реализация масштабных инфраструктурных проектов правительства края и принимаемые им меры по развитию строительной отрасли и массовому жилищному строительству в Хабаровске.
Александр ХВОРОВ.