Согласно информационной справке о ценах на жилье в городах России, подготовленной Российской гильдией риэлторов (РГР), в большинстве российских городов за март стоимость вторичного жилья выросла, лишь в 11 городах цены показали отрицательную динамику.

Цены на «вторичку» упали в крупнейших городах России - Москве (0,3%) и Санкт-Петербурге (1,7%). Наибольший рост цен на жилье в марте был отмечен в Омске (3,7%) и Пензе (3,5%), также цены выросли в Иваново (2,8%), Ставрополе (2,1%), Самаре (2,1%), Хабаровске (1,8%), Ульяновске (1,8%) и других городах. Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах России по состоянию на 30 марта 2013 г.

Средняя цена предложения на 30 марта 2013 г. составляет: в Москве - 200236 рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге - 98226 рублей, в Московской области - 85355 рублей. Хабаровск - четвертый в этом списке со своими 76199 рублями за жилой квадратный метр.

На самом ли деле Хабаровск - один из самых дорогих по жилью городов страны? Что - или кто - делает хабаровский квадратный метр таким «золотым»? Может ли жилье в краевом центре стать более доступным? Эта проблема обсуждалась на «круглом столе» «Тихоокеанской звезды».

В разговоре участвовали:

Андрей Попов, министр строительства Хабаровского края
Ирина Игонова, зам. министра строительства Хабаровского края по экономическим вопросам
Наталья Щербакова, и.о. начальника управления по ценообразованию в строительстве министерства строительства Хабаровского края
Ирина Максимова, нач. отдела технологических подсоединений и перспективного развития Хабаровской городской электросети
Елена Порохова, полномочный представитель президента Гильдии риэлторов в ДФО
Людмила Попова, директор ОАО «Богерия», кандидат экономических наук, оценщик
Иван Федоренко, зам. руководителя управления - нач. отдела контроля органов власти управления ФАС по Хабаровскому краю
Алексей Шалавин, зав. сектором департамента архитектуры, строительства и землепользования г. Хабаровска
Владимир Ким, нач. отдела перспективного развития МУП «Водоканал»

- Многие уверены, что цены на жилье в Хабаровске завышены. Они правы?

Андрей Попов: - Прежде всего, надо понимать: есть цена, сложившаяся на вторичном рынке, и есть цена первичного рынка, то есть на стадии строительства. Мы проводили анализ, он показал: застройщики, ведущие массовое жилищное строительство, укладываются в нормы рентабельности, нормы прибыли - 25-30 процентов. При точечной застройке цены бывают завышены раза в два. Со вторичным рынком ситуация другая, тут спрос рождает предложение.

- Тогда на что у нас спрос? В окнах новостроек масса объявлений: «продается…» - и нет желающих купить?

- Спрос - на жилье эконом-класса. Это стало особенно заметно к концу 2009 - началу 2010 года, когда реализация квартир площадью от 100 и более квадратных метров встала. Сказался экономический кризис: ведь процесс строительства во времени растянут, моментально перестроиться здесь невозможно.

Ирина Игонова: - Кстати, объявления в окнах о продаже вешает не застройщик. Речь тут идет уже о перепродажах. Сегодня, к сожалению, есть еще один «рынок»: существуют организации (так называемые инвесторы), которые на начальном этапе строительства скупают квартиры именно с целью перепродажи в момент окончания строительства. Застройщику же поднимать цену ни к чему, ему важно быстрее продать.

«Весь этот разговор не будет иметь смысла, если не раскроют структуру формирования стоимости квадратного метра: согласования, подключения к коммуникациям, материалы, работы, налоги, фонды и пр.»

Андрей Сухоруков.

Ирина Игонова: - В квадратном метре «заложено» многое. Прежде всего - земля, проект, технические условия, инженерная инфраструктура (электричество, тепло, вода, телефонная связь и тому подобное), стоимость строительных материалов, работа машин и механизмов, заработная плата занятых на объекте людей... Разница между стоимостью строительства и продажной ценой - это так называемая маржа, прибыль застройщиков.

- Но ведь это правило универсальное, оно работает и в Белгороде, и в Хабаровске. Но неужели в Хабаровске настолько дорогая земля? Или используются необычайно ценные строительные материалы?

- Славу самого дорогого по жилью города, на самом деле, Хабаровск не очень-то заслуживает, тут молва поработала. Когда мы сделали анализ по ДФО, то выяснилось, что по стоимости квадратного метра мы - на третьем месте не в стране, а в округе, впереди - Приморье и Республика Саха (Якутия).

Когда вы слышите восклицания, что метр стоит 110-120 тысяч, надо понимать, что речь идет об отдельных домах. Есть центр города - там одна цена, есть отдаленный район - там картина другая. Есть высокая степень комфортности - и есть жилье эконом-класса. Это влияет на цену продажи. В Хабаровском районе, например, застройщики готовы строить по цене 36 тысяч рублей за квадратный метр. Есть предложения по 45 тысяч за метр, есть - по 51 тысяче. Это зависит от того, как для самого застройщика складываются фактические затраты.

- … И едва ли не самая большая их часть - на инженерные сети. Наши читатели говорят о том, что, например, при индивидуальном строительстве дешевле пробить скважину и установить бойлер, чем «подцепиться» к существующим коммуникациям…

Владимир Ким: - У нас, в «Водоканале», по тарифу плата за подключение, чтобы «завести» в дом 1 куб. воды, - 53882 рубля и канализация - 39309 рублей.

Андрей Попов: - А еще добавьте электричество…

Ирина Максимова: - С электричеством такая ситуация. Если по центру Хабаровска у горэлектросети есть техническая возможность присоединения, то мы рады. Но по закону мы обязаны обращаться в вышестоящую сетевую организацию для согласования данной мощности.
В городе давно не строятся объекты большой энергетики. То, что существует, - строилось на потребности прошлых лет. Свободных мощностей, как правило, нет. Они работают со стопроцентным износом. Соответственно, увеличиваются затраты у застройщиков. Точка присоединения дается не непосредственно возле места, где можно построить дом, а где-нибудь за 5 километров. Возрастающие чуть ли не пять раз затраты, естественно, войдут в стоимость жилого квадратного метра, это - трасса, благоустройство, согласования…

В любом случае затраты сетевиков проверяет комитет по ценам и тарифам, наши сметы и проекты проверяет министерство строительства. Больше установленного мы не имеем права брать. В этом смысле наша отрасль регулируемая. Удешевление возможно за счет комплексности застройки, более рационального размещения жилых домов, развития самой отрасли, когда она будет меньше расходовать на восстановление изношенного.

Наталья Щербакова: - Инженерные сети в структуре стоимости строительства занимают до 40%.

- Может, предусматривать под застройку те территории, где эта инфраструктура уже есть?

Людмила ПОПОВА: - Надо еще иметь такие площадки, которые полностью оснащены сетями! Наверняка их уже нет…

Алексей Шалавин: - Город развивается уже давно, рассчитывать на то, что существуют давно зарезервированные перспективные площадки, на которые мы придем и будем строить, не приходится. Мы уже развиваем те территории, которые рассматривались на далекую перспективу, «заполняем» город за счет рекультивации свалки, освоения каких-то неудобий. И сети требуют развития для каждой территории, это очень большие вложения, которые существенно влияют на стоимость жилья.

Ирина Игонова: - В нашей программе развития жилищного строительства есть раздел «Комплексное развитие территории», в этом мероприятии предусматриваются средства краевого бюджета на субсидии для строительства инженерной инфраструктуры. Но сами заказчики-застройщики (или муниципальные образования) должны придти на конкурсный отбор, подготовить определенный пакет документов в соответствии с обозначенными критериями. После завершения конкурсной процедуры победителю за счет средств краевого бюджета субсидируются расходы по созданию инженерной инфраструктуры.

- Вы говорите «должны придти». Не идут?

Ирина Игонова: - Не идут! Постановление об этом существует уже третий год. Но нет участников! Мы пытались выяснить, почему не идут. Муниципальные образования оказались не готовы, потому что у них должны быть сначала приняты подобные программы на своем уровне. Город Хабаровск сейчас начал движение в этом направлении. А заказчики-застройщики не хотят показывать истинной стоимости сетей, выходить на цивилизованный открытый разговор. А заставить их мы не имеем права, это - дело добровольное.

Андрей Попов: - В прошлом году, например, один из застройщиков, которому мы предлагали принять участие в конкурсе, сказал: «А зачем мне эти проблемы, когда все мои расходы будущий жилец благополучно оплатит!».

Ирина Игонова: - Менталитет, к сожалению, пока таков: я вам не покажу, сколько это реально стоит (хотя рассчитывает на помощь!), а вы мне просто дайте. Но ведь мы должны понимать, на что даем! Чтобы были контроль и фиксация стоимости квадратного метра на этом земельном участке. Очень надеюсь, что, наконец, достучимся и появятся желающие пользоваться реальной помощью, предусмотренной бюджетом.

Людмила Попова: - А кто-нибудь знает реальную картину изношенности сетей? Канализационных, водопроводных, электрических? Средние величины назовете, но это как средняя температура по больнице. А конкретный участок, от улицы такой-то до такой-то? Планирование из-за этого очень сложное…

Ирина Игонова: - Мы договорились с сетевиками: они нам дадут свою информацию - она будет открыта для всех. У нас есть 19 участков перспективной застройки под комплексное освоение, под строительство жилья эконом-класса. Сетевики сделают проекцию этих участков на существующие сети: где убытки мощностей, где дефициты. А вдруг, например, буквально через дорогу есть мощности избыточные? И мы сможем идти на развитие той или иной площадки с учетом этих факторов. Капиталовложения на развитие сетей можно оптимизировать, а значит, и влиять на стоимость «квадрата» и готовить земельные участки с фиксированной ценой квадратного метра.

Андрей Попов: - Лет двадцать в сетевое хозяйство Хабаровска больших средств не вкладывалось. Если начальные энергоемкости (станции) развивались, то транспортирующие нет. Только в последнее время с развитием 6-го и 7-го микрорайонов, «Ореховой сопки» началось движение у Дальневосточной распределительной сетевой компании от станции СМР, начала развиваться подстанция «Городская». Развитию 6-7-го микрорайонов очень поспособствовал ввод Тунгусского водозабора. Поэтому и со строительством мы движемся туда, в сторону Северного округа.
Но очень часто: чуть копнешь - беда, уж лучше эту трубу не трогать вообще, чтобы не лопнула - такие затраты пойдут!

«Предложение: национализировать энергохозяйство страны по опыту СССР. Если цены на энергоносители снизить и держать в рамках, то всё встанет на свои места».

Владимир Семенович.

Ирина Игонова: - Может, и есть доля правды. Потому что и в производстве строительных материалов - те же ресурсы…

Наталья Щербакова: - Стоимость материалов - это примерно до 70-80 процентов в цене квадратного метра. Здесь есть возможность снижения: она - в увеличении объемов строительства, а значит, в последующем развитии строительной индустрии. Понятно: чем больше будем выпускать, а не привозить стройматериалов, тем они будут обходиться нам дешевле, начнут работать скидки и другие инструменты. Ну и применение прогрессивных материалов. Может, их цена не всегда будет ниже, но в эксплуатации они себя окупят быстрее и эффективнее, а это повлияет на стоимость жилья.

Алексей Шалавин: - Да, в Хабаровске сейчас, например, строится кирпичный завод. В городе стремятся к возобновлению производства строительных материалов. Стараемся поддержать тех, кто пробует что-то в этой сфере производить, расти. Отмечаем на конкурсах, премируем - «Хабаровская марка» - и в этой отрасли номинация присуждалась. Это тоже стимулирует, но только таких мер, конечно, недостаточно: надо и тарифы смотреть, чтобы стройматериалы было выгодно производить.

- Раньше панельные дома ругали, сегодня по «панелькам» тоскуют: такое строительство дешевле и быстрее. Панельное домостроение приказало долго жить?

Андрей Попов: - Напротив! В конце прошлого года в микрорайоне «Строитель» был введен в эксплуатацию двухподъездный дом, возведенный на основе уже существующих проектных решений, но с применением новых технологий: с навесным фасадом. Там по определению не возникнут проблемы печально знаменитых панельных швов. Это направление будет развиваться.

В производство пришел частный инвестор, и мы надеемся, что к юбилею Хабаровска он уже выдаст первую продукцию - канализационные и водопроводные трубы различного диаметра. Буквально лет пять назад мы видели их на выставке, а сегодня их начинают выпускать у нас.
«Когда человек сталкивается один на один с острой жизненной проблемой, то прилагает все силы и возможности для ее решения. Со ссылками чиновников на нехватку земель, отсутствие должного количества строительных организаций, дороговизну стройматериалов, подключения к коммуникациям я не согласен».

Алексей.

Андрей Попов: - Удешевить квадратный метр можно и благодаря проектам так называемого повторного применения. Удачный проект можно «привязать», как говорят строители, к выбранной местности. Стоимость проектирования минимизируется.
- Кстати, в высоких ценах как на продающееся, так и на арендуемое жилье нередко винят риэлторов…

Елена Порохова: - Давайте внесем ясность. Профессиональный риэлтор ищет покупателя для продавца и наоборот. Риэлтор ничего не «накручивает». Нас обвиняют в том, что мы берем на себя роль инвесторов и скупаем все квартиры на «стадии котлована». Безусловно, есть механизм влияния на ценообразование с помощью риэлторов. Часть риэлторского сообщества действительно занимается инвестированием. Но ведь этим занимаются и не риэлторы!

Российской гильдией риэлторов разрабатывается программа взаимодействия застройщиков, правительства и риэлторов, которую мы хотели бы предложить для Дальнего Востока, чтобы снизить стоимость квадратного метра. Нужно управлять рынком именно на уровне начала строительства.

У застройщиков тоже есть инвесторы, которые вкладывают средства с целью последующего получения прибыли. Это нормально. Но не секрет, что «вкусные» квартиры застройщик приберегает на потом. Попробуйте обратиться в начале строительства по поводу однокомнатной квартиры - ответят, что их нет! А к завершению они «вдруг» появляются. Вопрос - не к риэлторам, а к строителям, к их маркетинговой политике.

Рынок аренды - действительно теневой. 70 процентов сдающих квартиры должны платить - и не платят! - налоги на этот доход. Значит, страдают бюджет и социальные программы, в том числе и жилищные. Страдают люди, которым нужно жилье. Доходные дома - действительно, выход. Вопрос в том, кто будет инвестором.

Ирина Игонова: - А риэлторы не рассматривают возможность приобретения квартир для последующей сдачи в аренду?

Елена Порохова: - Как управление такими домами - однозначно готовы рассматривать. Как инвестирование на первоначальном этапе - об этом надо подумать.

- Возможно ли на законодательном уровне регулировать «потолок» для цены на жилье? Есть ли на это полномочия у антимонопольной службы?

Иван Федоренко: - Нет, ценообразование в сфере жилищного строительства законодательно не регулируется. Цена устанавливается по инициативе застройщика и тех лиц, которые затем перепродают квартиры. У антимонопольного органа нет предмета контроля. Конституцией гарантируется право на частную собственность: каждый вправе распоряжаться имуществом так, как он хочет. Законодатель не может его в этом ограничивать.

Людмила Попова: - Это вообще очень сложно анализировать! Уже три года как органы статистики четко определили: данные акционерных обществ - открытая информация. У всех остальных организационно-правовых форм есть коммерческая тайна.

Ирина Игонова: - Есть федеральная целевая программа «Жилище», в ней предусмотрены мероприятия по обеспечению жильем молодых семей. Помощь им оказывается за счет средств федерального, краевого и местного бюджетов. Программу, предполагающую приобретение жилья на вторичном рынке либо строительство индивидуального жилого дома, курируют муниципалитеты. Другое направление - строительство жилья, ее курирует министерство строительства Хабаровского края.

Безусловно, есть молодые семьи, которым квартира действительно необходима. А есть такие, для которых квартира - предмет бизнеса, перепродажи, причем до момента сдачи дома. В программу они попадают, потому что соответствуют возрастному критерию и признаны нуждающимися, все подтверждающие это документы предоставлены. Они получают очень ощутимую помощь от государства: миллион рублей - не мелочь, заключают договор долевого строительства и еще до сдачи дома перепродают квартиру.

Можно в этой ситуации понять застройщика, который не хочет продавать нам жилье по пониженной стоимости да с полной отделкой «под ключ», когда его тут же перепродают вдвое дороже. По такой цене он и сам продаст!

Подобную переуступку права мы выявили у двадцати семей.

- Может, нужно накладывать какое-то вето на продажу или аренду в течение определенного срока?

- Некое ограничение мы сейчас ввели - на время строительства, но наступает момент регистрации права собственности… И что делать: взывать к совести?

Елена Порохова: - Но программы, безусловно, работают на благо! Многие семьи действительно улучшили свои жилищные условия. Проанализируйте статистику в Хабаровском крае и у соседей, в Еврейской автономной области: там 4 квартиры в год - по сравнению с нашими тысячами квартир.

Но этот момент есть - к риэлторам приходят, даже не получив договор долевого участия, но с вопросом: можно ли выставить на продажу? Да, казалось бы, давайте если не законом, то каким-то «кодексом чести» ассоциации риэлторов постановим: такие квартиры к продаже не принимать. Но это не решит проблему: квартиру продадут при помощи риэлтора, не входящего в ассоциацию, либо вообще без помощи риэлтора.

«Что будут делать для снижения цены на строящееся жилье и в какие сроки? Дороговизна жилья - главная причина оттока молодежи и грамотного трудоспособного населения с Дальнего Востока».
Сергей Алексеевич.

Андрей Попов: - Проблема доступного жилья - комплексная, поэтому надеяться, что буквально завтра наступит светлое будущее, естественно, не приходится. К ее решению и подход требуется комплексный: развитие строительства большими микрорайонами. Да, так называемый единичный подвод, например, энергоносителя очень затратен, но если затраты распределяются на большое количество потребителей, это в итоге удешевляет квадратный метр.

Второе направление - развитие сетевого хозяйства. Мы начали диалог с ресурсными компаниями, чтобы совместно проанализировать: как наши планируемые площадки комплексной застройки согласуются с имеющимися у них мощностями, чтобы скоординировать и скорректировать действия.

Людмила Попова: - А что касается миграции населения… Процессы эти значительно сложнее. Сужу даже по своему окружению в университете. Знаете, сколько приехало в Хабаровск молодых, нашедших себе здесь достойное применение людей с Сахалина или из Магадана? Идет внутренняя миграция, происходит тот же переезд семей военнослужащих или северян по жилищным сертификатам.

Ирина Игонова: - А я другой пример приведу. Нам в министерство пришло письмо из Ленинградской области от семьи, которая хотела бы переехать в Хабаровский край, так как здесь есть жилищные программы для семей с детьми.

Алексей Шалавин: - Если здесь будет место приложения сил, если будет интересно жить, если будет развиваться производство, - поедут к нам.

Круглый стол вела
Марина Семченко.