Полпред президента в Дальневосточном федеральном округе Камиль Исхаков недавно признал, что на Дальнем Востоке более чем где-либо в России актуальны проблемы строительства жилья.

Удвоение от ввп
Проблема, решение которой понадобилось оформлять отдельным нацпроектом, родилась, конечно, не вчера. Еще писатель Булгаков устами своего персонажа заметил, что москвичей испортил жилищный вопрос. Речь шла о Москве 30-х годов прошлого века, но с тех самых пор этот вопрос «испортил» уже всю страну. В 60-х гг. в Советском Союзе попытались наладить массовое и быстрое строительство жилья. «Хрущевки» с их маленькими комнатами, совмещенными санузлами и низкими потолками сейчас поминают недобрым словом, но тогда это был действительно выход из ситуации.
Окончательно, впрочем, проблему обеспечения жильем всех нуждающихся в Советском Союзе решить так и не удалось. В 80-е власти вдохновлялись лозунгом: к 2000 году каждой семье - отдельную квартиру. А потом в стране началось то, что назвали рыночными отношениями, и сама постановка вопроса кардинально изменилась. Теперь не только отдельно взятая семья, но и каждый ее член мог в кратчайший срок стать владельцем отдельной квартиры. Если, конечно, заплатить за нее. Но в том-то и дело, что купить жилье могли единицы.
Суть нацпроекта, заявленного президентом в прошлом году, существенно отличается от советских жилищных программ. Государство не собирается создавать новую необъятную очередь на получение социального жилья. Оно намерено стимулировать строительство и приобретение квартир и домов самими гражданами, а свои намерения планирует подкрепить финансовыми обязательствами. Грубо говоря, если в Советском Союзе каждой семье обещали отдельную квартиру, то сейчас - деньги взаймы на ее покупку.
Надо признать, на сегодняшней стадии нацпроект «Доступное жилье - гражданам России» имеет самые общие черты и вызывает ряд вопросов по его практической реализации, особенно в части строительства. Вот и вице-премьер Дмитрий Медведев на заседании правительства страны признал, что исполнение нацпроекта по доступному жилью находится… под угрозой срыва. В качестве причины он назвал неурегулированность вопросов выделения земельных участков под застройки.
Но, так или иначе, механизм запущен. Если коротко, то проект подразумевает увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, а также модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. Отдельно государство берет на себя социальные обязательства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Объемы строительства жилья президент Путин призвал увеличить к 2010 году в два раза - до 80 млн. кв. метров в год. Сумма финансирования проекта в 2006-07 гг., по информации министра регионального развития России Владимира Яковлева, предполагается на уровне 200 млрд. рублей.
Заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Юрий Тыртышов на международной конференции «Доступное жилье для россиян: с чего начать?» рассказал, что задачи, поставленные перед его ведомством, будут выполняться в три этапа. Сейчас, на подготовительном этапе, ведется подготовка комплекса нормативных документов, необходимых для начала реализации проекта. На втором этапе, рассчитанном на 2006-07 гг., предполагается довести объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья до 56 млн. кв. метров в год, а число выданных ипотечных кредитов увеличить в восемь раз, доведя их общую сумму до 150 млрд. рублей в год. Ставка по кредиту при этом должна быть снижена до восьми процентов годовых. Третий этап приходится на 2008-10 гг. К его окончанию строительство жилья, по замыслу авторов проекта, выйдет на заявленные президентом 80 млн. кв. метров в год. Объем же выдаваемых населению кредитов на приобретение и строительство жилья достигнет 450 млрд. рублей по ставке 7-8 процентов годовых. Доля жилья, приобретаемого за счет ипотечных кредитов, увеличится, таким образом, в России с нынешних 1,5 до 30 процентов.
В отдельную подпрограмму выделена реконструкция инженерной инфраструктуры. Резерв коммуникаций, созданный в советское время, практически использован. А без развития инженерных сетей строительные работы теряют смысл. Господдержку здесь планируется оказывать путем предоставления гарантий и субсидирования процентов по банковским кредитам.
Еще одна подпрограмма нацпроекта касается поддержки молодых семей и специалистов на селе. Предполагается, что в случае рождения ребенка семье будет субсидироваться стоимость определенного количества квадратных метров жилья. Этим молодым семьям также будут предоставляться госгарантии, субсидирование и погашение первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Джентльмены предпочитают первичный рынок
Ситуация с ипотечным кредитованием населения вообще выглядит довольно оптимистично. Выдачу кредитов на покупку и строительство жилья под залог недвижимости сейчас освоили практически все крупные российские банки. Важным игроком на этом рынке за последние три года стало и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) со 100-процентным государственным уставным капиталом, которое сейчас активно работает над созданием рынка ипотечных ценных бумаг. Сегодня для обеспечения ипотечных облигаций АИЖК имеет достаточный пул закладных - 25 тысяч на сумму 10 млрд. рублей.
Государственная поддержка ипотеки, о необходимости которой говорят все участники дискуссии, принимает долгосрочный и стабильный характер. В этом году, как заявил недавно журналистам глава агентства Александр Семеняка, Минфин должен выделить АИЖК гарантии на 14 млрд. рублей, а уставный капитал увеличить почти до 4,5 млрд. рублей. До 2010 года, согласно «Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотеки», госгарантии АИЖК составят 152 млрд. рублей. Это, по расчетам, позволит воспользоваться ипотечным кредитованием более чем трем миллионам семей. А рынок ипотечных кредитов вырастет до 1 трлн. рублей с нынешних 40 млрд. При этом будет расти покупательский интерес к первичному рынку жилья. За последние два года число закладных на новое жилье в портфеле АИЖК выросло с 5 до 27 процентов. Глава АИЖК прогнозирует, что к 2010 году их число превысит 50 процентов.
Значительно снижать сегодня процентную ставку по кредитам Александр Семеняка считает неправильным. Это будет работать на раскрутку инфляции и снизит инвестиционную привлекательность ипотечных ценных бумаг. Делать кредиты более дешевыми, по его мнению, нужно постепенно. А снижение процентных ставок разумно было бы компенсировать стимулированием накопления гражданами средств на первый взнос. Здесь можно было бы воспользоваться опытом уже действующей ипотечно-накопительной системы для военнослужащих, когда государство субсидирует первоначальный взнос за жилье.
В Хабаровском крае тем временем для реализации федеральной программы ипотечного кредитования в ноябре 2004 года было создано ОАО «Хабаровское краевое ипотечное агентство», 97 процентов акций которого принадлежит правительству края. Это агентство является связующим звеном между застройщиками, кредитными, страховыми организациями и заемщиками. В качестве регионального оператора оно развивает в крае инфраструктуру ипотечного кредитования, а также занимается реализацией программ, имеющих социальную направленность.
Так, в переулке Трубном сейчас идет строительство двух жилых домов. Все 339 квартир в них продаются в кредит через агентство на особых условиях - 15 процентов стоимости жилья безвозмездно субсидирует краевой бюджет. Эта программа рассчитана на тех, кто имеет на сегодняшний день жилье меньше социальной нормы, и в первую очередь - на работников бюджетной сферы, молодые семьи, участников боевых действий.
Заявки нужно подавать в краевое ипотечное агентство, но окончательное решение о включении в программу того или иного участника принимает координационный совет при правительстве края. На сегодня, по словам гендиректора «Хабаровского краевого ипотечного агентства» Дмитрия Чешулько, принято решение по 305 квартирам. Будущие владельцы остальных 34 будут определены в этом месяце. Двумя домами, как заверил глава агентства, дело не ограничится. Строительство жилых домов обязательно продолжится, а заявки от желающих улучшить свое жилищное положение принимаются в обычном порядке.
Другая форма господдержки заемщиков - гарантии правительства Хабаровского края. 1 марта краевое правительство и японский «Мичиноку банк» подписали заявление о совместной реализации проекта «Свое жилище». Суть его в том, что краевые власти предоставляют банку гарантии по выданным им на территории Хабаровского края ипотечным валютным кредитам. А банк взамен снижает процентную ставку для заемщика. Сейчас она составляет восемь процентов годовых. Но это все равно ниже действующих на российском рынке валютных кредитов ставок в 11-12 процентов. Оформление гарантии для получения кредита в «Мичиноку банке» производится опять же через краевое ипотечное агентство. В 2006 году на гарантии по льготным кредитам в краевом бюджете заложено 92 млн. рублей. Это ограничивает число получателей одной сотней, поэтому и в этом случае приоритет будет отдан бюджетникам, участникам боевых действий и молодым семьям.
В обычном же порядке за ипотечным кредитом в агентство может обращаться любой желающий в возрасте от 18 до 75 лет. Существует устойчивый стереотип, что в преклонном возрасте сложно получить любой потребительский заем, не говоря уж об ипотечном. Но здесь все зависит от того, сможет ли человек оформить страховку. Дмитрий Чешулько заметил, что в прошлом году кредиты через агентство получили несколько человек в возрасте за 50 лет.
«Хабаровское краевое ипотечное агентство» работает в сотрудничестве с Далькомбанком и Региобанком, и условия кредитования не сильно отличаются от существующих на ипотечном рынке. Так, минимальный начальный взнос составляет 10 процентов. А размер процентной ставки, от 12 до 15 процентов годовых, зависит от величины начального взноса и срока погашения кредита. В случае, если первоначальный взнос составляет от 50 до 70 процентов стоимости жилья, а срок кредитования не превышает 15 лет, то процентная ставка находится на уровне 12 процентов годовых. Если же первоначальный взнос составляет от 10 до 30 процентов стоимости жилья и при этом срок кредитования превышает 15 лет, ставка - 15 процентов годовых. При выдаче кредита на строительство жилья ставка составляет 18 процентов годовых. Основное требование к заемщикам - выплаты по кредиту не должны превышать 50 процентов их совокупного дохода.
Действует «Хабаровское краевое ипотечное агентство» преимущественно на рынке первичного жилья.
- Ипотека на вторичном рынке и так развивается достаточно активно, - говорит Дмитрий Чешулько. - Нужно сбалансировать рост первичного и вторичного рынков, чтобы избежать ненужных колебаний.
За прошедший год агентство выдало более двухсот кредитов, из них более половины - именно на строительство жилья. Это созвучно установке АИЖК.

Дешевле кредиты - дороже жилье?
Поскольку акцент в разъяснениях госчиновников по существу нацпроекта по доступному жилью неизменно ставится на увеличении объемов строительства нового жилья, возникает два взаимосвязанных вопроса: справится ли с поставленной задачей строительный комплекс страны и не повлечет ли развитие ипотеки за собой неконтролируемый рост цен на недвижимость? Не надо быть дипломированным экономистом, чтобы понимать: если ипотечные кредиты будут дешеветь, а предложение по недвижимости останется на прежнем уровне, то увеличение стоимости жилья неизбежно.
Президента Союза строителей России Виктора Забелина беспокоят возможная нехватка рабочей силы и грамотных специалистов, а также предполагаемый дефицит и удорожание цемента. Серьезные барьеры перед строителями ставит ряд положений федерального закона №214 о долевом строительстве - они ограничивают возможности привлечения кредитов на строительство. А непрозрачность процедур выделения земельных участков под строительство, как уже говорилось, стала недавно отдельной темой выступления вице-премьера Медведева.
Все эти факторы ставят под сомнение интенсивное развитие строительной отрасли в стране. И, пожалуй, административные барьеры вносят в это торможение больший вклад, чем цена на цемент или изношенность производственных мощностей. Так что успех нацпроекта по доступному жилью зависит во многом от того, сумеет ли правительство упростить согласовательные процедуры для застройщиков, облегчить им доступ к заемным средствам и убедить региональные и муниципальные власти выделять земельные участки под строительство преимущественно с аукционов.

Дмитрий ТЮЛЕНИН.