Итак, с 1 января в крае изменились условия заключения договоров аренды федерального имущества. Теперь арендная плата будет определяться исключительно на основе заключения независимого оценщика, а помещения, освобождаемые арендаторами, предоставляться в пользование исключительно по результатам торгов. Но это еще не все «подарки», которые приготовили предпринимателям в Росимуществе.

Как сообщил нам руководитель территориального управления Росимущества по Хабаровскому краю Александр Глушков, уже издано распоряжение, изменяющее механизм заключения договоров аренды и форму договора аренды федерального имущества.
Новации в процедуре - срок договора определяется как бессрочный, то есть заключенный на неопределенный срок. Это означает, что каждый год не надо будет перезаключать договор. Для арендаторов это хорошо - не надо перелопачивать документы. С другой стороны, подобный договор может расторгаться с обязательным предупреждением арендатора за шесть месяцев.
В принципе, ничто не мешает собственнику и сейчас отказать в продлении договора при условии дальнейшей передачи помещений под размещение территориальных органов федеральных органов исполнительной власти. Сейчас идет перераспределение площадей, из помещений, находящихся в краевой и муниципальной собственности, некоторые федеральные структуры вынуждены переезжать, и понятно, что размещать их будут на федеральных объектах. Скажем, в ближайшее время необходимо разместить на федеральных площадях представительство МИД (здание, которое эта структура занимает сегодня, продано на торгах), вскоре потребуются площади для других федеральных структур.
- Необходимость размещения федеральной структуры - это единственный мотив, по которому аренда может быть не продлена, если, конечно, арендатор выполняет все условия, - подчеркивают в Росимуществе. - Главное из которых - аккуратная выплата арендной платы в размере, определенном в отчете независимого оценщика. Для арендаторов установлены контрольные числа или отсечные числа - по десятым числам каждого первого месяца квартала (10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября), но можно пополнять бюджет ежемесячно, с уведомлением Территориального управления.
Предполагается, впрочем, что каждый год арендная плата должна пересматриваться.
Переход на рыночный принцип определения ставок арендной платы и конкурсное предоставление площадей вызвал серьезные волнения в предпринимательской среде, а также среди общественных организаций, чьи офисы размещаются в федеральной собственности. Главным образом обеспокоенность вызвало, что оценщики «переоценят» стоимость квадратных метров, а конкурсы обрекут малый бизнес и социально значимые предприятия на существование исключительно на окраинах.
Практика показала, что после независимой оценки 232 договоров стоимость аренды действительно несколько возросла. В среднем на 20-100 процентов. Но большей частью все же на 20-30 процентов.
Что касается торгов, выставляться на них будут исключительно помещения, освобождаемые арендаторами и ранее непередаваемые в аренду. Причем предполагается, что для сохранения социальной направленности торги будут проводиться в виде конкурса с условием сохранения социально значимых функций. Скажем, если в помещении располагалась студенческая столовая, то обязательным условием конкурса будет «кормить студентов» по минимальным ценам. Также предусмотрены конкурсы с ограничением состава участников. Скажем, только для субъектов малого предпринимательства или только для общественных организаций и объединений. Принимать решение о составе участников и о направленности будет конкурсная комиссия с учетом мнения муниципальных образований.
Действующие договоры никто просто так (без достаточных оснований) прерывать не собирается, но они будут продляться только при условии наличия отчета независимого оценщика и положительной экспертизы отчета. Кто будет проводить оценку - арендатор, балансодержатель - неважно. Главное - чтобы была. Арендатор, вопреки распространенному мнению, по законодательству имеет право сам произвести оценку (скажем, если опасается, что арендодатель по каким-то причинам целенаправленно не желает ее производить), но он может заключить договор с балансодержателем, или, как сегодня его называют, арендодателем (обладателем вещного права) на возмещение затрат по оценке здания и ставке арендной платы или включить эту сумму в общий договор на возмещение затрат, куда входит «коммуналка» и так далее, пропорционально занимаемой площади. Можно просто дружно скинуться на оценку.
Территориальное управление Росимущества провело аккредитацию 11 оценщиков. Но, по большому счету, в крае нет ограничений на то, какая фирма, то есть какой оценщик выполнит работу. Лицензии на оценочную деятельность есть сегодня более чем у 60 хозяйствующих субъектов. Информация об организациях, имеющих право на осуществление оценочной деятельности, выложена на официальном сайте Территориального управления Росимущества по Хабаровскому краю. Главное требование Территориального управления то, что отчет должен быть сделан на должном уровне.
Стоимость услуг оценщиков сегодня существенно снизилась: сообщество оценщиков понимает ситуацию и ведет себя корректно. За оценку всего объекта собственности в среднем берут 15 тысяч рублей. За определение ставки арендной платы - 3-4 тысячи. Чем больше арендаторов в здании, тем дешевле услуга. В управлении Росимущества считают, что стоимость должна еще понизиться. Прогноз, что к концу года упадет до тысячи рублей за один арендный договор.
Конечно, стоимость самой услуги - мелочь по сравнению с ростом стоимости квадратного метра. Но как показывает практика, есть помещения явно недооцененные. Скажем, в известном здании в центре Хабаровска, где присутствуют три вида собственности, ставки арендной платы значительно разнятся, в зависимости от собственника арендуемых помещений. Коммерческая аренда, то есть когда арендодателем выступает акционерное общество, как правило, в два-три раза больше, чем арендная плата за помещения, где собственником является Российская Федерация. С другой стороны, на окраинах стоимость аренды должна снизиться. В целом рыночная стоимость арендной платы определяется как компромисс между интересами арендатора, арендодателя и собственника, то есть с учетом доходов арендатора, арендодателя и федерального бюджета.
Процесс заключения договоров на оценку со стороны арендодателей, кстати, уже пошел. В числе первопроходцев - Российская Академия наук, Дальневосточная академия путей сообщения, Дальневосточный государственный медицинский университет.
Типовое соглашение об условиях договора аренды федерального имущества и другие необходимые документы будут опубликованы в ближайших номерах «Тихоокеанской звезды». Объявления о торгах, очевидно, тоже будут публиковаться в нашей газете.

Раиса Елдашова.