Бизнесмен без офиса, что повар без кухни или капитан без корабля. И проблема обзаведения собственным кабинетом встает перед всяким, кто решил открыть собственное дело. В Хабаровске сделать это сегодня не так просто: рынка офисной недвижимости в столице Дальневосточного федерального округа практически нет. Снять в аренду хорошее помещение тоже с ходу не получится - все уже давно занято. Тем не менее ситуация отнюдь не безнадежна.

- Сегодня предложений о продаже помещений под офис практически нет, - констатируют специалисты Хабаровского центра оценки и продажи недвижимости. - Спрос же довольно значительный. Такая ситуация связана с тем, что, во-первых, строят в Хабаровске пока мало, а, во-вторых, огромное количество нежилых объектов до сих пор находится в федеральной, краевой и муниципальной собственности. И приватизировать их никто не спешит. Можно поучаствовать в долевом строительстве. Но если застройщик значительный, помещения раскупаются уже на начальной стадии. Если же нет, то возрастает риск затягивания строительства на неопределенный срок.

Сейчас проработкой проектов строительства деловых центров озаботилась и Хабаровская мэрия. Один из проектов, вынашиваемых в ее недрах, - строительство крупного бизнес-центра на улице Большой. Как говорят в департаменте муниципальной собственности, процесс этот не быстрый - на строительство уйдет не меньше года, но реальный. К тому же, если раньше в инвестиционные городские программы предприниматели вкладывали деньги в счет последующей арендной платы, а недвижимость оставалась в городской собственности, то теперь рассматриваются схемы, при которых инвестор в итоге становится владельцем.

Впрочем, иногда заявки на продажу офисных помещений на рынке появляются. Разброс цен в этом случае очень широк - от трехсот до двух тысяч долларов США за квадратный метр и зависит от многих факторов. Самые дорогие, как нетрудно догадаться, - помещения после качественного ремонта и расположенные в центре города. Но, повторимся, предложений крайне мало.

Если вы твердо решили иметь именно собственный офис, а не снимать в аренду, есть еще один вариант - перевод помещения из жилого фонда в нежилой. То есть покупаете квартиру на первом этаже жилого дома и перестраиваете ее под деловой офис. Подводных камней здесь немало, и «Тихоокеанская звезда» подробно о них писала («Коридоры кончаются стенками?», «Тихоокеанская звезда» от 26.03.03 г.). Сразу нужно обозначить и необходимые условия - жилой фонд должен быть возмещен в обязательном порядке. Если вы переводите квартиру в нежилой фонд, то должны построить новую. Без договора об участии в долевом строительстве получить согласие на перевод - дело безнадежное. Новую квартиру можно будет потом продать или жить в ней самим - это уже личное дело собственника. Также переводимая в нежилой фонд квартира должна быть свободной от прав третьих лиц, а ее владелец должен иметь жилье. Но для натур целеустремленных, как известно, ничего непреодолимого не бывает. И сотрудники хабаровского муниципального учреждения «Центр одно окно», который занимается оформлением документов по земельным и жилищным вопросам, а также регистрации предприятий, эти слова подтверждают.

- Существуют два пути перевода помещений из жилого в нежилой фонд, - рассказывает заведующая сектором оформления документов по земельным и жилищным вопросам Анна Зубова. - По непригодности и по целесообразности. Начнем с первого: существуют критерии, определяющие возможности признания помещения не пригодным для проживания. Все они обозначены в «Положении по оценке непригодности...», утвержденном приказом министра ЖКХ РСФСР №529 от 5 ноября 1985 года.

Состояние квартиры оценивает межведомственная комиссия, состав которой определен специальным постановлением губернатора Хабаровского края. Если комиссия признает помещение не пригодным для проживания, тогда можно готовить документы о его переоформлении.

По словам Анны Зубовой, сейчас квартиры в основном переводятся по целесообразности. Владелец в этом случае, помимо сбора необходимых документов, должен доказать целесообразность ее перевода в нежилой фонд. Скажем, хотите устроить в ней парикмахерскую, докажите, что она в этом квартале населению жизненно необходима. Так и с офисом. Обоснование излагается в пояснительной записке, где нужно обосновать, какие блага получат соседи в случае появления здесь делового офиса (парикмахерской, магазина...) - например, благоустройство прилегающей территории. Последнее, впрочем, рассматривается муниципалитетом как само собой разумеющееся.

Еще один существенный нюанс - сбор мнений жильцов подъезда о предстоящей реконструкции. Придется убедительно разъяснить соседям, что они от затеваемых работ нисколько не пострадают. Многие жильцы бывают настроены против офиса или любого другого делового помещения в своем подъезде. Но требуемое условие для утверждения любого проекта перевода квартиры в нежилой фонд - выход должен быть отдельным, не через подъезд. Все эти моменты и нужно разъяснить соседям.

Документооборотом можно заниматься самому, а можно обратиться в муниципальное учреждение «Центр одно окно», которое возьмет на себя эту работу за сумму в 45 тысяч рублей. Срок прохождения всей процедуры перевода - от трех месяцев до полугода. Помимо покупки одной квартиры и строительства другой придется потратиться на проект реконструкции помещения - этими работами в Хабаровске занимается немало организаций.

Практически все, с кем пришлось говорить, первым делом замечали: в любом случае при покупке помещения под офис нужен стартовый капитал. И речь здесь идет о десятках тысяч долларов, которые придется надолго вывести из оборота. Деньги для многих начинающих - неподъемные. Поэтому можно начать с аренды помещения. Но и в этом случае, чтобы найти подходящий вариант, придется немало побегать.

Раз уж, как говорилось выше, многие объекты нежилого фонда находятся в ведении муниципалитетов, а также краевых и федеральных властей, уместно было бы в первую очередь обратиться к ним. Но...

- На сегодня нам почти нечего предложить в аренду, - говорит заместитель директора департамента муниципальной собственности администрации Хабаровска Дмитрий Ганичев. - Нужно подать заявку в департамент: когда какое-то свободное помещение выставляется, мы ждем в течение месяца. Если на него сохраняется одна заявка, отдаем объект тому, кто ее подал. Если же заявок несколько, устраиваем своего рода тендер: кто предложит более интересные условия, тот и получает помещение. Есть объекты совсем запущенные, их мы сдаем на три года без арендной платы, но с условием, что арендатор сделает ремонт. В основном это подвальные помещения.

С краевой и федеральной собственностью ситуация еще хуже. В министерстве имущественных отношений края говорят, что свободных помещений сейчас практически совсем не осталось, а число желающих арендовать тот или иной объект растет.

- Сдают свободные помещения под офисы и многие муниципальные учреждения, - продолжает Дмитрий Ганичев. - Школы, больницы... В этом случае договариваться нужно непосредственно с руководителем. Но эти договоры, как правило, не долгосрочные.

Арендная плата, которую взимает муниципалитет, зависит от восьми различных коэффициентов. Здесь учитываются удаленность от центра, тип входа, площадь и т.д. Самые востребованные - помещения площадью 100-200 «квадратов», на них, соответственно, и коэффициент выше. Плата за объекты, которые сегодня мэрия предлагает в аренду, от 750 до 10652 рублей плюс НДС (20 процентов). Кроме того, самим арендаторам разрешено сдавать помещения в субаренду. И здесь расценки регулирует уже рынок.

Активно сдают помещения в аренду и различные ведомства, вроде краевого объединения профсоюзов, и частники. Во всяком случае, подобные объявления периодически появляются. Расценки здесь тоже разные и могут достигать нескольких тысяч рублей за квадратный метр.

Предпринимательским хлопотам после всего вышесказанного не позавидуешь. В Хабаровске не хватает административных зданий, бизнес-центров, где любой мог бы купить или снять офис. Что делать для решения проблемы? И продавцы, и покупатели едины во мнениях: больше строить и активнее приватизировать муниципальную, краевую и федеральную недвижимость.

Дмитрий ТЮЛЕНИН.