В сентябре 2017 года компания из Ижевска ООО «ТАЛАН-РЕГИОН‑2» выиграла муниципальный аукцион на право развития территории Гупровского городка Хабаровска. Компания была единственным участником торгов, поэтому приобрела земельный участок по стартовой цене 11,7 миллиона рублей. Общая площадь его территории составляет больше пяти гектаров, на ней располагаются 29 бараков, включенных в муниципальную адресную программу по сносу и расселению многоквартирных жилых домов для развития застроенных территорий Хабаровска.
В договоре между администрацией Хабаровска и застройщиком прописаны четкие и вполне справедливые условия переселения жильцов Гупровского городка, и первые 30 участников программы уже получили новое жилье.

Есть вопросы

Но не всех жильцов устраивает то, как проходит расселение. В редакцию газеты «Тихоокеанская звезда» 11 жителей Гупровского городка принесли письмо с претензиями к компании-застройщику.
- Мы столкнулись с тем, что нам предлагают неблагоустроенное жилье. Предлагают общежитие, квартиры, непригодные для жилья. Я живу здесь на Амурском бульваре, должна выехать куда-то в Березовку, еще и в ремонт вложить полмиллиона, - говорит жительница Вера Федоровна Пяткина, - Зашла в санузел: там трубы все нужно менять. И это непросто дом по проекту, это вот каждый приватизировал себе комнатку, отгородил картонной коробкой унитаз. Кухни нет, вернее, она расположена в этой же комнатке, что не соответствует санитарно-техническим нормам. Я хочу отдельную кухню и санузел хотя бы.
- Все предложенные квартиры располагаются в отдаленных районах города - Пятая площадка, Березовка. Вид домов производит тягостное впечатление, - подхватывают другие недовольные. И демонстрируют фото действительно неприглядных помещений. Другая претензия: жильцам, занимающим комнаты в расселяемых домах, риелторы предлагают комнаты в малосемейках либо небольшие по метражу квартиры в отдаленных районах. В результате мать с сыном-подростком, проживающие сегодня в 20-метровой комнате и пользующиеся общей кухней и санузлом, должны уместиться в квартирке с 12-14-метровой комнатой. Конечно, люди хотят сохранить равную жилую площадь.

Талан и поклонники

Директор строительной компании «ТАЛАН-РЕГИОН‑2» Алексей Матвеев прокомментировал ситуацию с жильцами, недовольными ходом расселения.
- По каким правилам проходит расселение Гупровского городка?
- Расселение не проходит так, что мы всех жильцов сразу выселяем и сносим все дома. Всех жильцов будут расселять в несколько очередей. Договор с администрацией заключен до 2026 года. В рамках договора мы должны расселить 29 домов и построить новые в этом районе. На данный момент расселяем жителей только первых пяти домов. С остальными жильцами мы пока диалог не ведем.
Жители расселяющихся пяти домов были приглашены в администрацию города - им было подробным образом рассказано о том, какой будет договор, где его можно найти, какие условия расселения. Все остальные жильцы не были приглашены, потому что эта работа будет вестись в следующем году.
Расселение идет в двух направлениях. У собственников выкупаем квартиры на основании рыночной цены плюс компенсация. Это составляет 55 тысяч рублей за квадратный метр.
Что касается жилья, где люди проживают по договорам социального либо коммерческого найма, то, согласно договору, мы обязаны предоставить жилплощадь не менее той площади, которую занимают жильцы.
Мы покупаем эти квартиры или комнаты, передаем их городу. Администрация города жестко контролирует этот процесс. Квартиры, которые предоставляются жильцам по социальному найму, в обязательном порядке приводятся в достойное состояние.

Учитывая бюджет расселения, мы, конечно, покупаем квартиры не с евроремонтом. Но мы доводим их до комфортного состояния. Передача городу сопровождается справками санэпидемстанции, ростехнадзора и пожарной инспекции. Эти квартиры проходят проверку.
Те фотографии, которые жильцы демонстрируют редакции, - это изначальный вид помещения, который демонстрируется жильцам для ознакомления с планировкой. Мы в таком состоянии квартиры жильцам не предоставляем. В покупаемых квартирах мы делаем социальный ремонт. Там чистые стены, чистый потолок, нет никакой плесени. Там всё работает, в том числе вентиляция. Есть газ, сантехника. Только после этого человек может оставить свое старое жилье и заселиться.
Мы, департамент градостроительства и архитектуры и администрация объясняем жильцам, что квартиры предлагаются на ознакомление, но сама квартира будет приведена в соответствие санитарно-техническим нормам.
Мы предлагаем переселенцам несколько вариантов на выбор.
Нового жилья переезжающим никто не обещал.
Расселение собственников квартир и комнат имеет свои особенности. Компания-застройщик выкупает квартиры у жильцов-собственников, а далее они уже сами подбирают себе жилье, исходя из предложенной суммы. Состояние этих «новых» квартир уже не является ответственностью компании-застройщика и администрации города.
Рыночная стоимость квартир по Гупровскому городку составляет 33 тысячи рублей за квадратный метр. Компания-застройщик выкупает квартиры у собственников на основании рыночной цены и компенсации, что составляет 55 тысяч рублей за квадратный метр. На эту сумму риэлторская компания помогает подобрать жилье, берет полностью на себя ведение сделки, жилец не платит за оформление документов, все расходы берет на себя компания застройщика. Ему предлагают или по такой же площади в этой сумме что-то подобрать, или добавить к сумме. С этим вопросом переселенцу помогает риэлторское агентство, все затраты на себя берет компания застройщика. В том числе если у человека есть гараж, мы его переносим за свой счет. У нас есть случаи, когда жильцы продавали свои двух-трёхкомнатные квартиры и покупали себе однокомнатные, а остаток денежных средств переводили на счет для накопления.
Некоторые жильцы из первой очереди расселения требуют сверх того, что город им обязан предоставить. Строительная компания выполняет требования согласно договору о развитии застроенных территорий, по договору у нас обязанности перед городом.

Великое переселение

- В письме жильцы жалуются на то, что им предлагается жилье только в Березовке или на Пятой площадке. Как вы можете это прокомментировать? Действительно ли вы предлагаете только отдаленные районы Хабаровска?
- Насильно никто не переселяет в Березовку или на Пятую площадку. У жильцов всегда есть выбор. Люди сами смотрят и выбирают планировку, район предложенных риэлторским агентством квартир.
Например, семья из трех человек, которая жила в однокомнатной квартире, в рамках бюджета купила себе двухкомнатную благоустроенную квартиру на Красной Речке. На прошлой неделе прошла сделка. Многодетная семья (четверо детей) жили в двухкомнатной квартире. Купили дом. Мы насильно никого из центра не выселяем.
Но есть возможность купить квартиру в Первом микрорайоне, на Лермонтова, на окраине центра. Одной из жительниц Гупровского городка, имеющей три комнаты, была предложена трехкомнатная небольшая квартира на улице Владивостокской, но она отказалась. Она хочет трехкомнатную квартиру в доме не старше 1990 года.
Если переселяемые жители хотят получить жилье в центре города, они могут добавить свои накопления, взять ипотеку. Мы предоставляем достойную цену с учетом компенсации.
Сложность представляют жители комнат. Там, действительно, в рамках бюджета, могут возникнуть и Пятая площадка, и малосемейное общежитие. Но это чистое, аккуратное, отремонтированное жилье.
- Некоторые жители Гупровского городка жаловались на угрозы со стороны компании застройщика и риэлторской компании, что их дома признают аварийными, если они не согласятся на предложенные варианты расселения. И тогда их выселят «в приказном порядке».
- Если мы не можем договориться с жильцом о переселении, есть законом установленная процедура. Жильцы, которые проживают по социальному найму, будут переселяться на основании судебного решения в другое жилье. Да, это силовой метод. Наступает он тогда, когда жильцы, проживающие по социальному найму, недоговороспособны. Компания действует строго в рамках правового поля.
Начальник отдела развития территорий и торгов городского департамента архитектуры и землепользования Иван Стицкий подтвердил газете, что квартиры, которые принадлежат муниципальному жилищному фонду, если люди соглашаются на переезд, то застройщик его приобретает и передает в жилищный муниципальный фонд. Перед тем как передать его администрации города, застройщик собирает комплект заключений о том, что жилье соответствует санитарно-техническим нормам, требованиям пожарной безопасности.
Частные квартиры застройщик выкупает на договорных условиях с жильцами. Администрация в этот процесс никак не вмешивается.

На пути к диалогу

- Обязан ли застройщик делать социальный ремонт за свой счет в покупаемых квартирах?
- Это уже по его усмотрению. Договором предусмотрено, что застройщик должен передать квартиры благоустроенные, то есть соответствующие всем санитарно-техническим нормам и требованиям в черте города Хабаровска.
- Как проходит взаимодействие жильцов с застройщиками? Содействует ли администрация города диалогу между ними?
- Мы объясняли всем жильцам, что наши двери всегда открыты, они могут прийти, - говорит Стицкий. - В случае когда жильцы недовольны теми квартирами, которые застройщик им предлагает, мы стараемся содействовать тому, чтобы компания все-таки нашла те варианты жилья, которые будут удовлетворять требованиям людей. Застройщик нам представляет отчеты о том, как проходит расселение.
Недовольные жильцы Гупровского городка в мэрию приходили. Мы проводили их встречу с застройщиком и призывали к диалогу. И директор строительной компании А.А. Матвеев записывал, в чем заключаются претензии пришедших жильцов.
Дело осложняется тем, что некоторые люди начинают жаловаться и перестают сами общаться с застройщиком, то есть на звонки не отвечают, отказываются смотреть квартиры, которые им предлагают. 
Некоторые жильцы хотят две квартиры вместо своей квартиры в Гупровском городке. А кто-то считает, что застройщик обязан им купить квартиру в центре города и в новостройке. Стоимость жилья в центральном районе выше, чем в других районах. У застройщика нет таких обязательств.
Еще у недовольных жильцов есть неверная информация, что на переселение выделяются какие-то субсидии. На самом деле расселение ведется только за счет средств застройщика.

Альтернативная оценка

Мы обратились за комментарием в одну из наиболее авторитетных юридических компаний города - Центр юридической защиты предпринимателя. Ответ генерального директора Елены Кедя таков:
«В описываемом вами случае речь идет о деятельности органа местного самоуправления (администрации города) и застройщика (коммерческой организации, выигравшей в рамках аукциона право на освоение и застройку определенной территории) в рамках процедуры так называемого развития застроенной территории. Данная деятельность регулируется многочисленными нормами Градостроительного и Земельного, Гражданского и Жилищного кодексов РФ.
Нормативное регулирование достаточно объемное со множеством нюансов, однако, если говорить коротко, то «расселением» в рамках обозначенной процедуры может заниматься как сама администрация, так и застройщик. Расселению подлежат как жильцы муниципального жилья, так и лица - собственники своего жилья. Законодательство не устанавливает четких и жестких требований в отношении «предоставляемого» нового жилья взамен старого, однако общий смысл регулирования в этой части сводится к тому, что предоставляемое жилье в любом случае должно быть благоустроенным, находиться в пределах того населенного пункта, в котором гражданин или семья проживают сейчас (т. е. в пределах города), и быть равноценным со «старым» жильем по объему, количеству комнат, техническому состоянию и т. п. 
Квартиру лучшую и большую никто предоставлять не обязан, хотя, безусловно, застройщик может на это пойти с учетом заинтересованности в сокращении сроков расселения.
Рано или поздно все квартиры в границах развития будут расселены, поскольку решения органа местного самоуправления о необходимости развития этой территории приняты и действуют. А споры между жильцами и администрацией (застройщиком), при их возникновении, будут рассмотрены судом. Администрация города может также пойти по пути изъятия у собственников жилья для муниципальных нужд. Процедура урегулирована статьей 32 ЖК РФ и предполагает возможность «принудительного изъятия» на основании решения суда. Существуют некоторые особенности в проведении процедуры изъятия жилья в домах, которые признаны или могут быть признаны аварийными и непригодными для проживания. Однако во всех случаях споры и разногласия будет разрешать только суд. При этом желающим спорить нужно быть осведомленными об отсутствии в законе норм как обязывающих «улучшать» жилищные условия расселяемых, так и позволяющих «ухудшить» их по каким-либо параметрам».

Вместо заключения

Хочется верить, что крайние меры - судебные и силовые - в случае с преображением Гупровского городка, несомненно, полезным Хабаровску, применяться не будут. Вряд ли это добавит позитивный имидж компании-застройщику. А градус недовольства некоторых переселенцев Гупровского городка вполне объясним. Конечно, в представление о благоустроенном жилье не вписываются общежития. Конечно, не хочется заселяться в удаленные районы. Опять же благоустроенное помещение, которое предоставляет застройщик, не означает, что сам дом находится в приличном состоянии, и соседи могут вызывать вопросы. И женщине с сыном-подростком переезжать из 20-метровой комнаты в меньшую по площади, хотя и с кухней и санузлом, кажется и вовсе неприемлемым. И все же 55 тысяч за квадратный метр, который готов платить застройщик как собственникам, так и несобственникам (социальному найму), оставляет большое поле для подбора жилья. И риелторская компания, которая по договору с застройщиком ведет подбор квартир, может найти в Хабаровске вариант, который удовлетворил бы переселяемых гупровцев. Было бы стремление...

Роман ЛАЗУКОВ.