Рынок на пороге перемен

Текущий год войдет в историю рынка недвижимости как год перехода долевого строительства на новый уровень взаимодействия всех его участников. Введение новых правил долевого строительства обеспечивает потребителям гарантию сохранения их денежных средств. Для строителей появится возможность расширить свое производство и получить дополнительную прибыль из-за ухода с рынка мелких застройщиков, а для банков еще одна возможность заработать на этом рынке.
Интересно проанализировать и оценить рынок жилья Хабаровска перед переходом денежного обращения на нем на эскроу-счета.
За первые шесть месяцев года рынок поднялся на 1,6%, и квадратный метр жилья в городе стал предлагаться на продажу дороже в среднем на 1265 рублей. Наиболее значительно за этот период вырос в цене квадратный метр у трехкомнатных квартир (5,7%), несколько меньше подорожал квадрат у однокомнатных (2,7%), а вот у двухкомнатных квартир в среднем по городу квадратный метр общей площади жилья стал дешевле на 1,7%.
Из районов престижности наибольший темп роста за полгода был отмечен в средней отдаленности от центра (5,7%): в жилмассивах Северного микрорайона, остановки общественного транспорта «Топографический техникум», Большого аэродрома, улицы Краснодарской и некоторых других. На окраинах города квадратный метр подорожал в среднем на 2,7%.
Из этого можно сделать вывод, что потребность в более доступном жилье в городе, которое предлагается на продажу в этих районах престижности, не снижается, и цены в них растут наибольшими темпами.
Жилье в центре города тоже пользуется спросом, как наиболее престижное, что повлекло рост стоимости квадратного метра и здесь. За полгода квадратный метр жилья в центре стал предлагаться на продажу дороже в среднем на 1,9%.
Потребность в жилье на фоне сокращения доходов населения выразилась в росте стоимости квадратного метра у квартир таких планировок, как «хрущевки» и «брежневки» (3,8% и 2,7% соответственно). Даже квадратный метр в «сталинках» стал за полгода в городе дороже на 0,5%.
Конечно, это квадратные метры не в тех деревянных домах, которые просятся под снос, а в еще крепких 2-3-этажных кирпичных зданиях, которых много на окраинах города. Был отмечен рост и в больших «сталинках» в центре города, часто не уступающих по престижности квартирам в домах новой планировки.
А вот квадратные метры в домах последних лет постройки с новой планировкой за полгода сохранили уровень цен, так как они уже давно доступны далеко не всем нашим согражданам, и даже ипотека здесь не может помочь вытянуть их вверх.
А постоянные истории с затягиванием и замораживанием долевого строительства отпугивают от него потенциальных покупателей. Остается надеяться только на новые правила проектного финансирования такого строительства.
Средняя цена предложения за квартиру на хабаровском рынке за полгода выросла на 1% (390 тысяч рублей) и составила 4 миллиона 99 тысяч рублей. При этом медианная цена увеличилась на 50 тысяч рублей и составила к июлю 3 миллиона 650 тысяч рублей. При анализе ситуации с ценами на квартиры этот показатель более точно отражает положение дел.
С нового года в городе поднялись средние цены на 4,5% на трехкомнатные квартиры. А вот на двух- и однокомнатные квартиры средние цены предложения стали ниже (-4% и -1,1% соответственно). Если рассматривать эти показатели в связке с ценами на квадратный метр, то можно сделать вывод об уменьшении средних площадей предлагаемых на продажу квартир.
По районам престижности наибольший рост средних цен на жилье был отмечен за полгода в средней отдаленности от центра города (7,7%).
Меньше поднялись цены в районе престижности ближе к центру (2,3%). Это, прежде всего, жилмассивы массовой застройки последних лет: Рабочий городок, Вахова-Сысоева, а также Прибрежный микрорайон и район улиц Антенной и Санитарной.
А вот в центре города средние цены на квартиры стали ниже на 3,8% в основном за счет снижения цен предложения на одно- и двухкомнатные квартиры (-5,8% и -10% соответственно) за счет уменьшения средних площадей таких квартир.
За шесть месяцев текущего года наиболее существенно выросли цены на «сталинки» (5,5%) и на квартиры «хрущевской» планировки (3,4%). Это не самые многочисленные квартиры на рынке жилья Хабаровска, но из-за более доступных цен они пользуются спросом, поэтому и цены на них растут.
А вот на квартиры новой планировки за полгода средние цены в городе выросли только на 0,3% из-за того, что они и так мало кому доступны из-за высоких значений.
Все более адекватными становятся цены на такой тип жилья, как малосемейки. С начала года средние цены на них упали на 17% и составили к началу июля 1 миллион 347 тысяч рублей (медианная цена - 1300 тысяч рублей).
Переход строительства жилья на проектное финансирование, безусловно, вызовет рост цен на первичном рынке. И это связано не с прихотью строителей, а с необходимостью брать кредиты в банках, которые надо обслуживать.
Усилится и монополизм на строительном рынке, так как многие мелкие застройщики вынуждены будут уйти с рынка из-за невозможности брать эти кредиты и работать через эскроу-счета.
По разным оценкам, рост цен на первичном рынке может составить до 20%, а по самым оптимистичным прогнозам - не менее 5%.
За первичным рынком поползут вверх и цены на вторичном рынке, возможно не так быстро, но общий фон цен создаст такую тенденцию. Свою лепту в рост рынка внесет инфляция, которая плохо поддается администрированию и командам чиновников.
Только снижение процентной ставки Центробанка может повлиять на цены кредитования для строителей и ипотеки для граждан, а единственным ограничителем роста цен на рынке жилья будет только уровень доходов населения.
Материал подготовлен
по данным сайта FarPost.ru
Александр ХВОРОВ.