Предварительный договор - гарантия сделки

Большинство заключаемых договоров - это основные договоры, предварительные договоры встречаются значительно реже. Значение предварительных договоров регламентируется ст. 429 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)». Таким образом предварительный договор предшествует основному - это договор о договоре.

Юридическая значимость предварительных договоров определяется тем, что стороны могут не только зафиксировать свои договоренности, но в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту. Поэтому граждане, узнав о возможности заключения предварительного договора, охотно его заключают.

Наиболее часто нотариусы удостоверяют предварительные договоры на заключение в будущем договоров купли-продажи и мены недвижимости (о таких договорах дальше будет идти речь).

Заключение предварительных договоров возможно в том случае, когда недвижимость имеется в собственности стороны, которая обязуется ее продать, или сторона имеет реальную возможность на получение ее собственности (например, в порядке приватизации или в порядке наследования).

При заключении предварительного договора о продаже в будущем недвижимости стороны должны обязательно обговорить ее продажную цену, а при заключении предварительного договора о мене имущества - оценку обмениваемого имущества и доплату или указание о равноценности мены.

Указание срока, в который стороны должны заключить основной договор, не является существенным условием предварительного договора. То есть если срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Однако практика показывает, что стороны всегда оговаривают срок заключения основного договора, так как год - это довольно длительный срок, стороны же, как правило, подписывают основные договоры гораздо раньше. Кроме того, указание срока целесообразно еще и потому, что это будет дисциплинировать стороны в исполнении предварительного договора.

Необходимо уяснить последствия предварительного договора, в частности, право каждой из сторон на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Положение п.6 ст.429 ГК РФ предусматривает прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, если в обусловленный предварительным договором срок стороны не заключат основной договор либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Отсюда следует вывод, что, если потерпевшая сторона не направила другой стороне предложение о заключении основного договора в указанный срок, то обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора она не может, т.к. обязательства по предварительному договору прекращаются по истечении срока, в который стороны должны были заключить договор.

Поскольку предварительный договор - это один из видов гражданско-правовых договоров, накладывающий обязательства на стороны, уместно поговорить о возможности его обеспечения. Из предусмотренных ГК РФ способов обеспечения обязательств можно применить такой способ, как неустойка. Кроме того, в соответствии со ст. 329 ГК РФ стороны могут предусмотреть договорной способ обеспечения предварительного договора. Например, таким способом может выступать установленная сторонами компенсация в денежной форме. Преимущество способа обеспечения в виде компенсации по сравнению с неустойкой заключается в том, что в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить размер неустойки, тогда как снижение размера компенсации невозможно.

Более подробную информацию можно получить на приеме у нотариусов города Хабаровска.

Александра ЛОГУНОВА.